Deşi se confruntă cu problemele sale specifice, direcţia real estate-ului autohton depinde în mare măsură de evoluţia economiei mondiale şi europene.
Ce schimbări au avut loc în 2010 pe piaţa imobiliară? Ce se va întâmpla cu preţurile locuinţelor în anul ce tocmai a început? Vom observa o creştere a volumului de tranzacţii? Mai presus de toate, putem spera la o stabilizare a pieţei sau chiar la o ieşire din criză în 2011? Acestea sunt doar câteva dintre întrebările la care reprezentanţii câtorva dintre marile companii de consultanţă în imobiliare se străduiesc să ofere răspunsuri.
Uşoare scăderi de preţuri şi în prima parte a anului
2010 a fost un an cu urcuşuri şi coborâşuri. A început bine comparativ cu 2009, însă măsurile de austeritate au blocat piaţa. În acel moment, a apărut o puternică stare de incertitudine, a scăzut numărul de cereri şi cel de tranzacţii, iar preţurile au continuat să scadă, dar nu îndeajuns de mult pentru a mări numărul de tranzacţii.
Legat de posibilitatea ca piaţa să iasă din criză în 2011, nu se poate face, în acest moment, nicio estimare care să fie 100% plauzibilă, ţinând cont de variabilele macroeconomice. În acest moment poate fi observată doar o tendinţă de creştere uşoară a numărului de tranzacţii, care se va menţine probabil şi în anul următor, pe fondul continuării scăderilor de preţuri (câteva procente până la jumătatea lui 2011). Evoluţia pieţei per ansamblu depinde însă foarte mult de contextul macroeconomic.
Valentin Ilie, CEO Coldwell Banker Affiliates of Romania
Oferta de locuinţe de calitate, tot mai redusă
Anul 2010 a fost mai slab decât 2008, dar mai bun decât 2009. Cea mai importantă observaţie legată de acest an este că preţurile au început să se stabilizeze. Pe fondul acestei stabilizări, putem să ne aşteptăm la o creştere a numărului de tranzacţii. Un lucru este cert: nevoia de case este din ce în ce mai mare – în ultimii doi ani construcţia de locuinţe a stagnat şi, în acelaşi timp, foarte mulţi cumpărători au aşteptat scăderi miraculoase de preţuri. Aceste aşteptări s-au dovedit nerealiste, iar acum cumpărătorii găsesc cu greu o locuinţă de calitate în oferta din ce în ce mai redusă. În acest context, pentru anul 2011 estimăm că stabilizarea preţurilor va fi resimţită pe toate segmentele pieţei.
Eduard Uzunov, preşedintele Regatta
2009 şi 2010, cei mai grei ani în rezidenţial
Dacă 2008 a fost anul care anunţa criza, fără a estima dimensiunea şi efectele ei, anul 2009 a adus schimbări drastice în cadrul segmentului rezidenţial, observându-se modificări atât în comportamentul vânzătorilor, cât şi în cel al cumpărătorilor. Anul 2010 nu a fost cu mult diferit faţă de 2009 – am regăsit aceeaşi neîncredere a cumpărătorilor de a investi în proprietăţi imobiliare, aceeaşi rezistenţă a băncilor în a acorda credite, alături de reticenţa dezvoltatorilor de a demara noi proiecte. Anii 2009 şi 2010 au fost cei mai grei pentru segmentul rezidenţial, atât prin volumul extrem de redus al tranzacţiilor, cât şi prin numărul foarte mare de proprietăţi scoase la vânzare comparativ cu ponderea redusă a cumpărătorilor.
Cel mai probabil, anul 2011 nu va marca sfârşitul crizei. Problemele economice cu care se confruntă România şi care se răsfrâng asupra sectorului rezidenţial nu pot fi soluţionate pe termen scurt. Criza economică a influenţat semnificativ disponibilitatea potenţialilor cumpărători de a achiziţiona proprietăţi.
Mihaela Pană, directorul departamentului rezidenţial al DTZ Echinox
Cumpărătorii iau mult mai greu decizii de achiziţie
Comparativ cu 2008 şi 2009, singura diferenţă care merită evidenţiată pentru anul trecut este timpul de decizie al cumpărătorilor. În anii precedenţi, cei care căutau să achiziţioneze un imobil se decideau în aproximativ o lună. În 2010, timpul alocat unei achiziţii a crescut la peste trei luni. Potenţialii cumpărători care au avut răbdare au ieşit în câştig 100%, atât din punctul de vedere al valoarii achiziţiei, cât şi din cel al numărului de posibilităţi din care să poată alege.
În acest moment, nu există premisele economice naţionale care să conducă la o îmbunătăţire a situaţiei în domeniul imobiliar. Mai mult, criza în construcţii de-abia acum îşi va arăta “colţii”. Vom asista la achiziţii de strictă necesitate şi pe bază de oportunităţi. Preţul nu va fi făcut de dezvoltatori sau de proprietarii care vor să vândă, ci doar de cumpărătorii dispuşi să achiziţioneze la un anumit preţ, pe care ei îl consideră corect. Întrucât cererea este mult mai mică decât oferta de pe piaţă, preţurile îşi vor menţine, cel mai probabil, trendul descendent.
Dragoş Dragoteanu, managerul Euroest
2010 a fost un an mai dificil pentru piaţa imobiliară. Dar, pentru că piaţa a fost ceva mai puţin „îngheţată” decât în 2009, unii au simţit că lucrurile se îmbunătăţesc. Per ansamblu, situaţia a arătat cam aşa: preţurile au scăzut, tranzacţiile au fost puţine, însă în unele cazuri a existat cerere pentru oportunităţi.
Cu siguranţă, criza nu se va termina în 2011. Nu va exista o ameliorare majoră a situaţiei din piaţă. 2011 va aduce mai multe executări silite, iar dacă băncile vor permite investitorilor să cumpere proprietăţi la valori mai scăzute decât cea a creditelor contractate, atunci piaţa va începe uşor să se dezgheţe. Mă aştept la câteva semne pozitive în ultimul trimestru al anului 2011, însă totul depinde de trei parametri: economia mondială şi cea europeană, peisajul politic românesc şi atitudinea şi deciziile băncilor locale.
În ceea ce priveşte preţurile, trebuie făcută distincţia dintre preţurile cerute de proprietari şi cele efective, de tranzacţionare. Pe parcursul anului trecut, cele din urmă au atins, mai mult sau mai puţin, pragul de jos. Astfel, dacă preţurile cerute vor continua să scadă şi în 2011, valoarea efectivă de cumpărare a unei proprietăţi va rămâne aproximativ la fel (plus sau minus 5%).
Ilias Papageorgiadis, CEO al More Real Estate Services şi blogger pe www.realinromania-blog.com
dan popescu
Toata lumea uita de cel mai important lucru in imobiliare LOCATIA !!! La pretul de 500-600E/mp construit o sa cumparati la perifieria Bucurestiului s au in afara lui ! Fiecare cartier are zone bune si zone proaste ! Iar de obicei unde casele sunt foarte ieftine, zona e proasta ..ca sa nu i spun Ghetou ! Asa ca ..reconsiderati !!!
sergiu
salariu mediu în România 300 eur. Îndatorare max. la bancă pentru un credit ipotecar 30%(cf. BNR), adică 90eur.Perioada de îndatorare 30 ani(max. posibil)pentru o persoană în vârstă de 30 ani.Adică 360 luni. Deci 360*90 = 32.400eur, din care cu dobânzile practicate de bănci în România probabil că cel puțin 15.000eur sunt dobânzi, deci 32.400-15.000= 17.400 poate împrumuta persoana noastră.Cu un avans de 20% din valoarea ipotetică a locuinței de aprox. 4300eur, rezultă valoarea locuinței de 21.700eur.Unei persoane într-o garsonieră îi revine aprox.30mp utili, adică aprox.40mp constr.De aici se mai pune câte o cameră și tot așa în construcția logică. Pentru 2 cam.60 mp constr. 50 mp utili, 3 cam. 80mp constr. 65mp utili, etc. Deci 21.700eur/40mp = 542,5 eur/mp constr. Deci aprox. 500eur/mp constr. AICI TREBUIE SĂ AJUNGĂ DEZVOLTATORUL CU CHELTUIALA/MP , IAR 20% PROFIT ESTE SUFICIENT, deci ajungem la 600eur/mp constr.
CONCLUZIA: GARS. 24.000EUR
APT.2 CAM. 36.000EUR
APT.3 CAM. 48.000EUR, etc.
scuze dacă a fost prea lung mesajul și dacă am dernajat pe cineva!
qwerty
deci in alte cuvinte si fara … vorba multa … sa raspundem la titlu’
“Va aduce 2011 o iesire din criza?”
RASPUNS NU NU SI IARA … NU
ce ne-am putea dori mai mult de atat 🙂
Adi Licu
Cand pretul pe mp va ajunge la o valoare acceptabila pt populatia Romaniei se va debloca si piata imobiliara. Cati romani castiga peste 400-500 euro pe luna ? Si daca mai au si copii si alte rate ? Viitorul pieţei rezidentiale il reprezinta apartamentele de 2 si 3 camere cu SU de 50-80 mp si in jur de 500 euro\mp. Un apartament cu 3 camere si SU 70 mp la periferia Bucurestiului nu ar trebui sa depaseasca 40.000-50.000 euro (cu multa indulgenta).