TVA 0 la achiziția de locuințe încalcă regulile UE! Vezi ALTERNATIVELE

Declarativ, această măsură este menită să faciliteze accesul populației la o locuință, stimulând, totodată, sectorul construcțiilor și, implicit, economia.

După ce Guvernul și-a manifestat susținerea pentru propunerea eliminării TVA la achizițiile de locuințe noi, Imobiliare.ro atrage atenția asupra imposibilității aplicării acestei măsuri, evidențiind, totodată, soluții alternative.

Un proiect de lege inițiat de președintele PSD, Liviu Dragnea, propune, printre altele, scăderea TVA la 0% pentru „livrarea locuințelor, inclusiv a terenului pe care sunt construite, către persoane fizice” – măsură ce are în vedere „facilitarea accesului populației la o locuință fără suportarea TVA”, potrivit expunerii de motive a inițiativei.

O propunere evazivă

De menționat este că piața rezidențială din România beneficiază deja de o cotă redusă de TVA, în valoare de 5%, pentru cumpărarea de locuințe nou-construite – de această facilitate un cumpărător se poate folosi însă o singură dată și doar în cazul în care imobilul achiziționat are un preț de până la 450.000 de lei (adică aproximativ 100.000 de euro). Pentru restul tranzacțiilor, clienții trebuie să achite valoarea standard a TVA, care a scăzut de la 20% la 19% începând cu 1 ianuarie 2017.

În acest context, proiectul legislativ nu stipulează dacă reducerea TVA la 0% ar viza toate tipurile de tranzacții cu locuințe noi sau doar pe acelea care beneficiază deja de cota redusă de 5%. „Propunerea este evazivă, lasă loc de interpretare și, în ciuda numeroaselor discuții pe acest subiect, până acum nu este clar în ce condiții s-ar putea aplica implementarea TVA de 0%”, subliniază Daniel Crainic, director de marketing în cadrul Imobiliare.ro.

Cota minimă admisă în UE e 5%

Dincolo însă de nuanțele legii și de potențialele efecte ale acesteia, atât asupra pieței imobiliare și a construcțiilor, cât și asupra bugetului de stat, se pune problema (ne)concordanței sale cu reglementările Uniunii Europene. Facem trimitere aici către Directiva 2006/112/CE, care stipulează faptul că statele membre nu pot aplica o cotă de TVA mai mică de 5% din baza de impozitare.

În această privință, premierul Sorin Grindeanu a declarat recent: „O să mergem pe ceea ce înseamnă paşii legali (…). Vom notifica Comisia Europeană, pentru că ştiţi că există regulamente cu TVA-ul diferit și sunt anumite reguli pe care trebuie să le respectăm. Nu e un lucru nou. Sunt țări care au TVA diferit pe diverse domenii, aşa că o să respectăm aceste reguli”.

Consultată de Imobiliare.ro, Simona Chirică, partener în cadrul casei de avocatură Schoenherr România, subliniază:

„Conform prevederilor Directivei 2006/112 care reglementează sistemul comun al taxei pe valoarea adăugată, statele membre pot aplica cel mult două cote reduse de TVA și acestea nu pot fi mai mici de 5%. Acele state membre care doresc să aplice cotele reduse de TVA pentru anumite prestări de servicii și livrări de bunuri trebuie într-adevăr să notifice Comisia Europeană.

Acestea fiind spuse, inițiativa de introducere a cotei de 0% pentru vânzarea de locuințe către persoanele fizice se confruntă cu următoarele două obstacole destul de greu de depășit: (1) România are deja două cote reduse de TVA, de 9% și de 5%, nemaifiind loc pentru a treia; (2) cota redusă de 0% este sub limita minimă de 5% prevăzută de Directivă.

În aceste condiții, considerăm că sunt șanse relativ reduse ca România să primească undă verde pentru implementarea acestei măsuri fiscale. Mai mult, ne așteptăm că, dacă România nu va ține cont de poziția Comisiei Europene, se va expune inclusiv unei proceduri de infringement pentru încălcarea prevederilor Directivei privind TVA.”

Simona Chirică, Partner Schoenherr România

Taxa de 5% s-ar putea aplica pentru mai multe tranzacții

În ciuda dificultăților ridicate de forma actuală a legii în discuție, avantajele unor facilități fiscale în imobiliare nu sunt de negat și nici de neglijat. Bineînțeles, România are nevoie de politici sociale bine conturate și gândite ca parte integrantă a unei strategii naționale. O soluție viabilă, subliniată și de alți jucători din piață, ar fi aplicarea cotei reduse actuale și pentru tranzacțiile pentru care acum se plătește 19%. Astfel, cumpărătorii ar putea beneficia de 5% TVA și la achiziția unei a doua sau a treia locuințe noi, ceea ce ar avea cu siguranță un efect de stimulare a construcțiilor.

Gabriel Voicu, directorul New Homes Division în cadrul companiei de consultanță Coldwell Banker România, este de părere că o asemenea măsură ar încuraja atât clienții interesați de o tranzacție de tip upgrade (care au cumpărat în trecut o locuință nouă, dar ar fi interesați acum de una mai mare sau cu un amplasament mai bun), cât și micii investitori imobiliari. Aceștia din urmă formează o categorie de cumpărători demnă de luat în seamă, ce nu reprezintă o amenințare pentru piață – spre deosebire de perioada de boom, nu este vorba despre investitori speculativi, care ar căuta să obțină un câștig rapid din revânzare, ci de persoane care vor să cumpere în scopul închirierii pe termen lung, ca alternativă la dobânzile mici ale depozitelor bancare.

Eliminarea plafonului de preț

O altă măsură interesantă ar fi și eliminarea plafonului maxim de preț impus în prezent pentru TVA de 5%, fapt ce ar favoriza mult și vânzarea unităților locative mai mari, cu trei camere și mai mult. Dacă Guvernul dorește totuși să limiteze aplicarea cotei reduse de TVA, o alternativă ar fi să ia în considerare un plafon în ceea ce privește suprafața, încurajând astfel achiziția de locuințe noi mai spațioase și, indirect, natalitatea.

Asta pentru că o familie cu doi copii ar avea nevoie de un apartament cu trei sau patru camere, deci de o suprafață utilă care poate ajunge la 100-120 de metri pătrați. Or, o proprietate nouă care are o astfel de suprafață, într-un oraș dinamic precum Bucureștiul, Timișoara sau Cluj-Napoca, nu se poate încadra, în condițiile actuale de piață, în limita a 100.000 euro. Exact acest fapt este evidențiat și de Silviu Grigorescu, directorul general al dezvoltatorului de origine lituaniană Hanner. Potrivit acestuia, în contextul economic actual este foarte greu să construiești locuințe noi cu patru camere la un nivel satisfăcător de calitate și suprafață și care să beneficieze, totodată, de o localizare bună, încadrându-te în limita pragului de TVA de 5%. (Acesta este motivul pentru care foarte puțini dezvoltatori de pe piață au asemenea oferte la vânzare – în Capitală cel puțin.)

De altfel, evidențiază reprezentanții Imobiliare.ro, o plafonare la nivelul prețului determină inegalități și discriminare pe piața imobiliară, dat fiind că locuitorii unui oraș precum Reșița, spre exemplu, pot accesa proprietăți semnificativ mai mari spre comparație cu marile centre economice, unde de altfel sunt concentrate investițiile și există un apetit proporțional mai mare pentru achiziții.