În contextul unei competiții crescute pentru atragerea de noi chiriași, rata de neocupare poate ajunge la 12-13% până la finele acestui an.
Potrivit unui raport de piață lansat de compania de consultanță imobiliară Colliers International, stocul de spaţii de birouri din București a ajuns, anul trecut, la aproape 2,7 milioane de metri pătrați, în creștere cu 12% față de anul precedent. Reprezentanții companiei estimează că, în următorii doi ani, livrările pe acest segment de piață ar putea ajunge la 700.000 de metri pătrați, din care 200.000 ar fi spații programate pentru 2020, iar restul, pentru 2021. Aceste cifre ar echivala cu un plus de 25% la stocul actual de birouri.
Este de așteptat ca un asemenea avans să intensifice competiția pentru atragerea de noi chiriași, aceștia fiind puși, astfel, într-o poziție de forță în negocieri. Având în vedere, însă, realitățile pieței, consultanții Colliers se așteaptă ca o parte din livrările programate pentru 2021 să fie amânate, mai ales dacă dezvoltatorii nu vor reuși să găsească chiriași-ancoră.
„Valul de livrări din 2019 se reduce anul acesta la 200.000 de metri pătrați, dar cu o revenire spectaculoasă în 2021, când dezvoltatorii promit aproximativ 500.000 de metri pătrați, un maxim istoric. Astfel, crește competiția între dezvoltatori, dar și între aceștia și proprietarii de clădiri moderne, care au pierdut prin relocări, doar anul trecut, chiriași care ocupau 140.000 de metri pătrați. Chiriașii vor fi cei care se vor bucura de oportunități, pentru că Bucureștiul începe să devină o piață a chiriașilor de clădiri de birouri. Va crește competiția pentru atragerea de noi chiriași, inclusiv în detrimentul proprietarilor de clădiri mai vechi, unele aflate în poziții foarte bune, dar care au fost construite de dezvoltatori fără experiență și care nu au investit în îmbunătățiri tehnice. Rata de neocupare ar putea ajunge la 12-13%, în creștere față de 10,5% în 2019.”
Sebastian Dragomir, Partner & Head of Office Advisory Colliers International
Zona de Centru-Vest, cea mai activă la livrări
Suprafața spațiilor de birouri livrate în 2019 a fost de aproximativ 286.000 metri pătrați, aproape dublu față de cei 150.000 de metri pătrați livrați în 2018, dar sub estimarea inițială a consultanților Colliers, de 360.000 de metri pătrați, deoarece două proiecte mari au fost amânate pentru acest an.
Zona de Centru-Vest a Capitalei a fost, de departe, cea mai activă, cu aproape 100.000 de metri pătrați de noi spații office în 2019, ceea ce înseamnă peste o treime din livrări. Rămâne crescut interesul și pentru dezvoltări în centrul Capitalei, în zona CBD (Central Business District) sau în aria Floreasca – Barbu Văcărescu. Cel mai mare proiect livrat a fost sediul Renault, construit de Globalworth în zona de vest (47.000 de metri pătrați), urmat de Business Garden Bucharest (peste 41.000 de metri pătrați), realizat de Vastint, și Expo Business Park (peste 38.000 de metri pătrați), din zona Piaţa Presei-Expoziţiei, dezvoltat de Portland Trust.
În afara Bucureştiului, în 2019 au fost livrate proiecte totalizând 94.000 de metri pătraţi, trei sferturi din spații fiind în clădiri construite în Cluj-Napoca (37.000 de metri pătrați) și în Timişoara (35.000 de metri pătrați), urmate de Brașov (15.000 de metri pătrați) și Iași (7.000 de metri pătrați). Anul acesta stocul de spaţii de birouri este estimat să crească cu 150.000 de metri pătrați în cele patru orașe.
Avans de 12% la închirieri
Peste 365.000 de metri pătrați au fost închiriați în 2019, în creștere cu aproximativ 12% față de anul precedent, ca urmare a expansiunii chiriașilor existenți, a intrării de noi chiriași pe piață sau a relocării anumitor chiriași în clădiri moderne de birouri. Totodată, au fost semnate contracte de închiriere pentru alți 144.000 de metri pătrați în clădiri care vor fi livrate în 2020 și în anii următori.
2020 se anunță un an bun pentru piața de birouri, consultanții Colliers estimând o cerere în jur de 320.000 de metri pătrați, dintre care 120.000 de metri pătrați suprafață netă. La fel ca în anii trecuți, companiile de IT și cele de servicii financiare vor fi principalii generatori ai cererii și în 2020.
Chiriile pentru spații de birouri se mențin relativ stabile, la 18 euro pe metru pătrat în clădirile premium din cele mai bune zone ale Bucureștiului (și o medie de aproximativ 14 euro pe metru pătrat), respectiv între 11 și 14,5 euro pe metru pătrat în alte centre din țară.
Randamente ridicate pentru investitori
România are un randament investițional de 7% pentru cele mai bune clădiri de birouri (cu potențial să coboare în 2020), în timp ce în țările din regiune randamentele se situează chiar și cu trei puncte procentuale mai jos: 4% în Praga, 4,5% în Varșovia și 5% în Budapesta.
Investițiile în clădirile de birouri din România au ajuns la un grad de maturitate crescut, iar, în prezent, principalii factori diferențiatori țin de calitate. Dezvoltatorii imobiliari acordă o atenție sporită mediului înconjurător prin dezvoltarea de proiecte sustenabile, eficiente din punctul de vedere al consumului de energie și apă, pentru care obțin certificări verzi care atestă niveluri tot mai înalte.
Citește și: În 2020, investițiile în imobiliare pot depăși un miliard de euro. Tot piața de birouri va fi „vedeta”
De la impactul asupra mediului la cel asupra omului
În completarea acestor certificări, standardul WELL vine să îndrepte atenția de la impactul clădirilor asupra mediului la impactul asupra sănătății și stării de bine a oamenilor care ocupă noile construcții. Colliers International este prima companie de consultanță imobiliară cu o echipă de specialiști WELL: compania a obținut precertificarea WELL pentru clădirile 2 și 3 ale proiectului Campus 6 dezvoltat de Skanska.
Standardul WELL Building este primul sistem care asigură o interacțiune sănătoasă a ocupantilor unei clădiri cu spațiul în care trăiesc; a fost lansat în 2014 în SUA de către International WELL Building Institute, fiind conceput în așa fel încât să completeze sistemele de certificare verde precum LEED sau BREEAM. Spațiile certificate WELL sunt proiectate să îmbunătățească nutriția, activitatea fizică, dispoziția, modelele de somn, productivitatea și performanța oamenilor care lucrează, trăiesc sau merg la cumpărături în ele; calitatea aerului și a apei potabile, calitatea luminii naturale și artificiale ar trebui optimizate, iar spațiul ar trebui să fie mai confortabil pentru a susține sănătatea cognitivă și emoțională prin design și tehnologie.
