Statul devine mare dezvoltator. Au jucătorii privaţi motive să se teamă?

Elena Udrea estimează că livrarea unui stoc masiv de locuinţe foarte ieftine va obliga şi dezvoltatorii şi proprietarii de locuinţe vechi să scadă preţurile.

La sfârşitul săptămânii trecute a avut loc lansarea celui mai mare ansamblu rezidenţial din ultimii ani, inclusiv din perioada de boom. Situat în zona Ghencea din Capitală, complexul urmează a fi ridicat de către Agenţia Naţională pentru Locuinţe (ANL), printr-un parteneriat public-privat. Dincolo de componenta socială a unei asemenea iniţiative, aceasta poate stârni controverse aprinse în rândul dezvoltatorilor activi pe piaţa din Capitală. „Cele peste 10.000 de locuinţe care vor fi construite în următorii ani în eco-cartierul din Ghencea – cel mai mare proiect imobiliar din România – ar trebui să genereze scăderea preţurilor apartamentelor din Bucureşti”, a subliniat Elena Udrea (foto), ministrul dezvoltării regionale şi turismului, pe pagina sa personală de Facebook.

O locuinţă ANL, sub 500 de euro/mp
La prima vedere, această declaraţie pare total îndreptăţită. Pe de o parte, stocul total ce ar urma să fie livrat în Bucureşti doar prin acest proiect ar fi egal cu întregul volum de unităţi locative noi (finalizate) existent la începutul anului trecut. Este uşor de presupus că o astfel de explozie a ofertei ar pune o presiune importantă asupra valorii de achiziţie a unei locuinţe. Pe de altă parte, preţurile practicate de stat ar fi cu mult mai mici decât cele cerute în prezent chiar şi de micii dezvoltatori, astfel încât o realiniere a celorlalte oferte din piaţă ar părea inevitabilă. Spre exemplu, în momentul de faţă, valoarea de înlocuire pentru o locuinţă construită prin ANL este de 448 de euro pe metru pătrat, în vreme ce preţul mediu cerut de vânzătorii de locuinţe noi şi vechi din Capitală se ridică la 1.326 de euro pe metru pătrat şi, respectiv, 1.090 de euro pe metru pătrat, potrivit Indicelui imobiliare.ro. Chiar dacă cea dintâi valoare se raportează la suprafaţa construită, iar cele din urmă la suprafeţele utile, diferenţa rămâne una considerabilă.

Construcţiile din bani publici şi investiţii private, două pieţe distincte
Reacţiile vânzătorilor de locuinţe noi faţă de eventualitatea de a scădea preţurile mai mult decât au făcut-o până acum sunt diferite. Nimrod Zvik, managing partner al Be Igloo, spune că această estimare „este cel putin hazardată, neavând legătură cu realitatea”. Asta pentru că, motivează el, proiectul din Ghencea nu se adresează pieţei libere, ci unui segment limitat de clienţi. „Nu există nicio legătură între preţurile care vor fi practicate în acest ansamblu şi cele care se formează liber pe piaţă, care sunt stabilite de dezvoltatori şi proprietarii de locuinţe în funcţie de costurile de construcţie”, este de părere Zvik.

Proiectul din Ghencea, încă teorie
Pe de altă parte, Ioan Sorin Roşu, directorul general al companiei Apulum ’94 (companie imobiliară şi dezvoltatoare a două proiecte rezidenţiale în zona Ghencea), crede că, pentru moment, asemenea estimări ar fi pur teoretice. Asta pentru că, în momentul de faţă, pentru proiectul anunţat de către autorităţi nu au fost stabilite nici costurile de construcţie, nici preţurile exacte de achiziţie şi nici măcar nişte termene ferme de livrare.

La modul teoretic, piaţa privată nu ar trebui să fie afectată de cea a construcţiilor publice, pentru că sunt două segmente strict separate, atât din punctul de vedere al costurilor de construcţie şi preţurilor practicate, cât şi din cel publicului vizat. În mod normal, crede Roşu, niciodată un investitor privat nu poate concura cu statul, în condiţiile în care cel din urmă, spre exemplu, nu investeşte în teren, beneficiază de costuri de construcţie mai avantajoase şi, de asemenea, de un cost mai mic al utilităţilor. Directorul companiei recunoaşte totuşi că, odată ce locuinţele dezvoltate prin ANL vor începe să fie livrate pe piaţă într-un număr semnificativ, preţurile celorlalte unităţi locative ar putea fi influenţate, însă e greu de spus în ce măsură.