Evoluție surprinzătoare pe segmentul chiriilor. În această perioadă, interesul este în creștere. De ce asistăm la această schimbare? Pe lângă sezonalitate, există trei factori majori care au contribuit la această situație.
Experții imobiliari consideră că actualul context politic, creșterea ratelor și conflictul din Ucraina, care a dus la relocarea refugiaților ucrainieni beneficiari ai unor programe guvernamentale speciale, contribuie la sporirea cererii pentru proprietăți de închiriat. Totodată, fenomenul închirierii apartamentelor în regim hotelier aduce o contribuție semnificativă în ceea ce privește investiția în locuințele oferite spre închiriat. Urmărește aici interviul acordat de Sorin Oprea, unul dintre experții agenției King Imobiliare, în cadrul noii ediții Imobiliare.ro Talks.
„Astăzi se închiriază poate mai ușor decât a fost anul trecut în această perioadă. Sunt câțiva factori care contribuie la acest lucru: unu, expați; doi, refugiați ucrainieni care au beneficiat de anumite programe guvernamentale; și trei, din cauza creșterii indicelui ROBOR și a incertitudinii economice, sunt din ce în ce mai mulți români care decid să mai stea în chirie o perioadă,” explică Sorin Oprea, customer experience specialist în cadrul agenției King Imobiliare.
Cele mai căutate locuințe de pe piața chiriilor sunt cele ultra-centrale, aflate în apropierea mijloacelor de transport. În ceea ce privește prețurile solicitate de chiriași, acestea încep de la aproximativ 200 de euro pentru proprietățile obișnuite, însă nu lipsesc cazurile în care chiriașii sunt pregătiți să ofere sume considerabile, precum 4000 sau chiar 5000 de euro, pentru închirierea proprietăților de lux.
În această situație, consultanții imobiliari remarcă un interes sporit al investitorilor care achiziționează proprietăți în zonele centrale, le reabilitează și le închiriază ulterior pe termen lung sau ca apartamente de închiriat pe termen scurt (regim hotelier).
“Avem mai mulți investitori activi care caută proprietăți în aceste zone. Aceștia dispun de un buget de aproximativ 1.800 de euro pe metru pătrat. Nu de puține ori, apelează la serviciile designerilor pentru a remodela și renova proprietățile, aducându-le la un nivel considerabil de rafinament. Mai exact, se întâmplă ca ei să achiziționeze, să zicem, o garsonieră în Piața Unirii, la doar 2 minute distanță de stația de metrou, cu un preț de 120.000 de euro. Investesc ulterior 30.000 de euro în renovări și îmbunătățiri, după care o pun în închiriere. În cazul garsonierelor, chiria lunară poate ajunge la 750-800 de euro. Această strategie se dovedește mai avantajoasă: achiziționarea unei proprietăți ne-renovate la prețul de 1.800 de euro pe metru pătrat, urmată de investiții în modernizare și ulterior punerea acesteia pe piață.”
Randamentul închirierii și amortizarea investiției. Formula corectă
Un aspect deosebit de important ce trebuie avut în vedere înainte de a iniția o investiție este reprezentat de randament, subliniază Sorin Oprea.
“Vă dau un exemplu concret: o proprietate cu o suprafață de 109 mp, situată în Piața Unirii, cu un loc de parcare subteran. Vânzătorul a stabilit un preț de 220.000 euro pentru această proprietate.
Când primim cumpărători cu un buget specific și interes în randament, noi, spre deosebire de alte agenții imobiliare care calculează pe baza a 12 luni sau 11, operăm cu un calcul pe o perioadă de 10 luni. Ce presupune acest lucru? Îi sugerăm proprietarului să ia în considerare această perspectivă și să facă o estimare într-o manieră mai conservatoare, numită de noi “pesimistă”. Adică să calculeze pe o perioadă de 10 luni în loc de 12. Această abordare se justifică prin posibilitatea unor evenimente neprevăzute. Daunele pot să apară în orice moment, fie că este vorba de deteriorări apărute în primele luni, la 1 an sau chiar la 10 ani de la încheierea tranzacției. Deci, există riscul apariției unor astfel de situații pe o perioadă extinsă.
Pentru a exemplifica, să considerăm o proprietate cu prețul de 220.000 euro. Fostul chiriaș care a locuit în această proprietate plătea o chirie lunară de 1.600 euro. Mai mult decât atât, proprietatea putea fi vândută împreună cu chiriașul, adică chiriașul era dispus să continue să plătească chirie la aceeași valoare. Dacă înmulțim suma de 1.600 cu 10 luni, obținem un total de 16.000 euro pe an. Repet, ne orientăm către o estimare pesimistă. Împărțind prețul de 220.000 euro la suma de 16.000 euro, putem determina în câți ani se va recupera investiția.”
Perioada contractelor de închiriere
Agenția King Imobiliare, prezentă în piață de mai bine de trei ani a înregistrat informații detaliate despre clienții săi, în privința dorințelor lor de închiriere sau vânzare a proprietăților. Din acest set de date, a fost selectat un eșantion de 500 de proprietăți rezidențiale tranzacționate în mai puțin de 1 an.
Un procent de 93% din contractele de închiriere au o durată de un an. În aceeași ordine de idei, se observă că 68% dintre chiriași aleg să părăsească locuința înainte de încheierea perioadei contractuale – în cazul închirierilor directe (care nu implică o agenție imobiliară). În cazul închirierilor intermediate cu ajutorul consultanților imobiliari, pleacă un procent de 46% dintre chiriași.
“Din perspectiva noastră, am dedus câteva concluzii. În primul rând, agenții imobiliari cu experiență reușesc să identifice mai bine potențialii chiriași care vor respecta perioada contractului. În al doilea rând, persoanele care caută direct proprietăți, fără intermediul agențiilor, au tendința să aibă un buget mai restrâns și să caute cele mai bune oferte, evitând agențiile imobiliare. Acest lucru, la o primă vedere, nu trebuie să fie interpretat negativ nici din perspectiva lor, nici a proprietarilor. De asemenea, este mai ușor să închiriezi apartamente cu două camere decât cele cu trei sau patru camere. Din eșantionul inițial de 500 de proprietari, în jur de 30% sunt garsoniere, în timp ce aproximativ 30% sunt apartamente cu două camere și în jur de 20% sunt cele cu trei camere. Proprietățile cu patru camere sau mai mult sunt mai rare, deoarece sunt considerate atipice în București.”
Ce își doresc chiriașii și ce își doresc proprietarii?
“Pe scurt, chiriașii își doresc să obțină cel mai bun preț posibil. Întotdeauna subevaluează o proprietate, consideră că trebuie să dea mai puțin și bineînțeles, își doresc lux cu costuri reduse. În același timp își doresc liniște, și să nu fie deranjați de către proprietari. Proprietarii își doresc să obțină cel mai bun preț posibil. De cele mai multe ori își supraevaluează proprietățile și își doresc chiriași care să nu stea acolo, doar să plătească chiria, să reușească să găsească proprietățile în aceeași formă în care au fost predate.”
Cu o experiență de peste 18 ani în industria imobiliară, Sorin Oprea se remarcă ca un expert de încredere în acest domeniu. În decursul acestei perioade, s-a făcut remarcat prin succesul obținut în optimizarea vizibilității online pentru diverse agenții imobiliare. În prezent, ocupă poziția de specialist în experiența clienților la King Imobiliare, agenție de top din România, cu o prezență extinsă în 21 de orașe și o echipă de 120 de colaboratori.
