Singura ţară care trece printr-un boom imobiliar când tot restul lumii e în criză

Neîncrederea în moneda europeană şi dobânzile mici oferite de bănci la depozite determină tot mai mulţi germani să-şi plaseze economiile în locuinţe.

La nivel mondial, piaţa imobiliară a fost printre cele mai greu lovite de criză. După anii de boom, scăderea drastică a volumului de tranzacţii şi a preţurilor a fost scenariul firesc atât pentru pieţele mature, cât şi pentru cele emergente. Există însă o excepţie de la regulă: Germania. Potrivit unui raport de piaţă realizat de EuroHypo, în 2009 numărul tranzacţiilor cu locuinţe a crescut în majoritatea oraşelor ţării, cele mai atractive pentru achiziţii fiind marile centre urbane. Kurt Götz, unul dintre dezvoltatorii activi pe piaţa rezidenţială din München, spune că, începând de anul trecut, pe măsură ce recesiunea mondială se intensifica, populaţia se orienta tot mai mult spre cumpărarea de locuinţe. Apogeul acestei tendinţe a fost atins în acest an, în contextul crizei din Grecia. Efervescenţa achiziţiilor continuă însă. Oraşele mari, precum München, o resimt cel mai acut.

Consumatorii finali generează peste 50% din vânzări
Cum se explică această evoluţie atipică? Instabilitatea pieţei financiare mondiale, neîncrederea în moneda europeană, în corelaţie cu dobânzile foarte mici oferite de bănci la depozite, toate acestea îi determină pe tot mai mulţi germani să-şi investească banii într-o locuinţă. Aşa se şi explică faptul că cele mai multe tranzacţii au loc cu bani gheaţă şi foarte puţine prin finanţare bancară.

Götz spune că mai mult de 50% dintre vânzările pe care le face la ora actuală sunt către consumatori finali, iar restul spre investitori. Spre comparaţie, în perioada de dinainte de 2008, doar 10-15% dintre tranzacţii erau derulate în scop investiţional. Ponderea mare de achiziţii de acest tip nu face decât să arate gradul ridicat de încredere în proprietăţile imobiliare rezidenţiale, în condiţiile în care valoarea chiriilor cerute de proprietari se ridică, în medie, la doar 3% anual din valoarea de achiziţie a unui imobil.

Locuinţe noi, eficiente din punct de vedere energetic
În perioada actuală, cumpărătorii se orientează spre locuinţe noi, livrate la cheie, un foarte mare accent fiind pus pe aspectele tehnice ale construcţiei. O importanţă crescută este acordată gradului de performanţă energetică a locuinţelor. Investitorii preferă, în general, locuinţele mai scumpe, de o calitate mai ridicată: dacă au de ales între un apartament ce costă 2.000 de euro şi unul mai bine poziţionat de 3.000 de euro pe metru pătrat, aceştia vor opta, cel mai probabil, pentru a doua variantă.

La nivelul pieţei per ansamblu, preţurile variază considerabil: acestea pornesc de la circa 1.000 de euro pe metru pătrat în zona de nord a ţării, mai puţin atractivă din punct de vedere imobiliar, şi trec de 4.000 de euro pe metru pătrat în marile centre urbane ale ţării. În München, spre exemplu, valoarea de vânzare a locuinţelor a variat între 2.500 şi peste 4.000 de euro pe metru pătrat în prima parte a acestui an, potrivit unui studiu realizat de portalul german www.immobilienscout24.de.

De la surplus, la deficit de ofertă
Dezvoltatorul german este de părere că piaţa locală nu a fost pregătită pentru valul de achiziţii declanşat de recesiunea mondială. Oferta de locuinţe – care în anii trecuţi părea foarte bogată – a fost măturată instantaneu la începutul acestui an. Götz oferă exemplul unui coleg de breaslă pe care declanşarea crizei părea să-l fi prins pe nepregătite: la sfârşitul lui 2008, acesta avea 30 de apartamente noi finalizate sau în stadii avansate de construcţie, precum şi planuri de dezvoltare pentru încă 90 de unităţi locative. Era neîncrezător în viitor, de vreme ce, în cele opt luni precedente, reuşise să vândă doar un apartament. Odată cu primul val de achiziţii resimţit de piaţa germană la începutul lui 2009, dezvoltatorul a vândut 30 de apartamente în două luni. La declanşarea crizei din Grecia, din acest an, a mai încheiat tranzacţii pentru încă 90 de locuinţe.

Pe minus din 1995
Contraexemplul oferit de Germania în actualul context economic se explică şi prin evoluţia atipică înregistrată de această ţară în ultimii 20 de ani. Kurt Götz povesteşte că piaţa imobiliară locală a trecut printr-un boom puternic în prima parte a anilor 1990. În acea perioadă, preţurile creşteau cu 20-30% de la an la an. Şi activitatea de construcţie a înregistrat o adevărată explozie, astfel încât în momentul de faţă există încă, în anumite zone, stocuri ridicate de locuinţe nevandabile, neadaptate la cererea reală. Din anul 1995, timp de 13 ani, piaţa germană s-a înscris pe trend descendent. Preţurile au scăzut puţin câte puţin de la an la an, ajungând ca în 2008 să fie cu circa 30% mai mici decât în anii de vârf. Punctul minim al pieţei, atât din punctul de vedere al volumului de tranzacţii, cât şi din cel al preţurilor, a fost atins în 2008.

Scumpiri de maximum 10% la apartamentele noi
Comparativ cu boom-ul imobiliar din anii 1990, efervescenţa actuală a achiziţiilor de pe piaţa germană este mult mai temperată, spune Götz. Astfel, dacă în acea perioadă circa 90% dintre tranzacţii erau derulate de către investitori, astăzi ponderea acestora în rândul cumpărătorilor se ridică la mai puţin de jumătate. În plus, în ciuda cererii ridicate, preţurile locuinţelor nu au înregistrat un avans substanţial: acestea au crescut cu maximum 10% de la începutul lui 2009 încoace. Scumpirea este susţinută însă şi de majorarea costurilor de construcţie, pe de o parte, precum şi de inovaţiile făcute de către dezvoltatori în materie de tehnologie şi dotări, pe de altă parte.