Deşi lucrurile nu merg la fel de repede ca în anii 2007-2008, există încă utilizatori finali care sunt dispuşi să facă achiziţii şi în actualul context economic.
În momentul de faţă, o bună parte din tranzacţiile cu locuinţe de pe segmentul mediu au loc prin intermediul programului Prima Casă. Aceasta este astăzi o reţetă obişnuită a succesului – atât pentru proprietarii de apartamente vechi, cât şi pentru dezvoltatorii de ansambluri rezidenţiale. Există însă şi excepţii. Chiar şi în actualele condiţii de piaţă, unii jucători din piaţa rezidenţială reuşesc să vândă chiar şi fără ajutorul (direct al) programului guvernamental.
Clienţii se uită de zece ori şi cumpără o dată
Într-un interviu acordat www.imobiliare.ro, Mauricio Mesa Gomez (foto 1), country managerul pe România al dezvoltatorului spaniol Hercesa, spune că anul trecut compania pe care o conduce a vândut aproximativ 90 de unităţi locative în cadrul ansamblului rezidenţial Vivenda (situat în apropierea bulevardului Basarabia-staţia de metrou Costin Georgian – foto 2), lansat în vara anului 2007. Cum preţurile apartamentelor din acest proiect se situează peste marja impusă de programul guvernamental, au existat foarte puţine achiziţii prin credite (co)garantate de către stat. Cum a putut fi atins un asemenea volum de vânzări în aceste condiţii? Mesa Gomez crede că răspunsul stă în însuşi produsul pe care îl au spre vânzare. Aşa îşi explică faptul că, chiar şi după ce se uită de zece ori la ce există în piaţă, clienţii se întorc să cumpere.
Preţuri promoţionale, cu 20% mai mici faţă de cele de listă
În mod clar, un impuls important a fost dat anul trecut şi de promoţia lansată în luna septembrie (care este încă valabilă). Aceasta presupune vânzarea unui număr de apartamente la un preţ şi cu 20% mai mic faţă de cel de listă. (Chiar şi aşa însă, de menţionat este că preţurile se situează peste pragul impus de Prima Casă.) Spre exemplu, un apartament cu trei camere cu o suprafaţă utilă de circa 76 de metri pătraţi poate fi achiziţionat prin această promoţie cu 108.500 de euro, (cu loc de parcare subteran, boxă şi TVA incluse în preţ), faţă de valoarea sa de listă, de 135.000-140.000 de euro. Prin aceeaşi ofertă, o locuinţă cu două camere poate fi cumpărată cu 79.500 de euro, iar una cu patru ajunge la 179.170 de euro (toate preţurile includ locul de parcare, boxa şi TVA).
Mesa Gomez ţine să precizeze faptul că această promoţie nu este totuna cu o reducere a preţurilor pentru ansamblul Vivenda, ci că este vorba doar de un pachet de locuinţe, disponibile spre vânzare la nişte preţuri mai mici, pentru o perioadă limitată de timp. „Vrem să atingem un anumit nivel al vânzărilor, după care vom reveni la preţurile de listă”, subliniază el.
„Am vrut să avem o comunitate vie, nu un proiect-fantomă”
Volumul de vânzări consemnat anul trecut a fost similar celui înregistrat în anul 2010. Pentru 2012, reprezentantul Hercesa preconizează un ritm relativ constant de tranzacţii. Această evoluţie ar trebui să ducă la epuizarea stocului existent de 420 de locuinţe finalizate ale complexului, din care aproximativ 100 nu au încă proprietari (o cincime dintre acestea vor fi scoase spre închiriere).
Un element distinctiv faţă de alte proiecte din piaţă ţine de publicul ţintă spre care a fost orientat, încă de la început, acest ansamblu. „Strategia noastră nu s-a concentrat niciodată asupra investitorilor: întotdeauna am vândut numai clienţilor finali, chiar şi înainte de criză. Nu am vrut să vindem zece apartamente unui investitor. Nu asta era ideea: ne doream să avem o comunitate vie, nu un proiect-fantomă”, spune Mesa Gomez. Acesta precizează că echipa de vânzări lucrează şi acum cu restricţia de a vinde mai mult de două apartamente aceleiaşi persoane, tocmai pentru a evita achiziţiile „la pachet”.
Toate “armele” spre Hotel Cişmigiu
Până în momentul de faţă, compania Hercesa a investit aproximativ 40 de milioane de euro în construcţia primelor 420 de locuinţe din cadrul ansamblului Vivenda. La finalizare, acesta ar trebui să cuprindă 1.400 de unităţi locative, iar investiţia estimată ar urca la circa 100 de milioane de euro. Country managerul pe plan local spune însă că trecerea la o următoare fază de construcţie va avea loc numai după epuizarea stocului existent, deci cel mai devreme anul viitor.
Pentru moment, compania îşi concentrează atenţia pe finalizarea proiectului Cişmigiu (fostul hotel cu acelaşi nume), ce va cuprinde atât o componentă hotelieră (circa 60 de apartamente), cât şi unele de spaţii comerciale şi birouri. Construcţia propriu-zisă a acestuia urmează să fie terminată la începutul lunii martie a acestui an, în urma unei investiţii de circa 16-17 milioane de euro, urmând ca unele detalii legate de finisaje să fie realizate şi după acest termen.
Înainte, cu paşi mici
Următorul pe agenda dezvoltatorului spaniol ar fi începerea construcţiei la un hotel situat în zona Mircea Vodă din Capitală (ce va purta numele de Hotel Căuzaşi), programată până în luna octombrie a acestui an. Investiţia în această unitate, cu o capacitate de circa 120 de camere, s-ar ridica la 14 milioane de euro.
Din planurile companiei pe termen mediu şi lung mai fac parte două proiecte rezidenţiale: Estellas Residence şi Ghencea Residence. Cel dintâi ar trebui să cuprindă 800 de unităţi locative de mai mici dimensiuni, iar cel de-al doilea este conceput să ofere bucureştenilor 3.500 de locuinţe. Începerea lucrărilor la aceste două ansambluri reprezintă însă un plan mai îndepărtat de acţiune. „Vrem să terminăm proiectul din Cişmigiu, apoi să începem Hotelul Căuzaşi, după care, în funcţie de cum evoluează lucrurile, vom începe o nouă fază – fie în Estellas, fie în Vivenda”, conchide Mesa Gomez.
