“In prima jumatate a lui 2010, nu numai ca nu vom asista la o stingere a crizei pe piata imobiliara, dar e posibil sa asistam la o adancire a crizei” a declarat Ion Radu Zilisteanu, intr-un interviu acordat Bloombiz.ro. Analistul imobiliar mai spune ca nu se asteapta la o revenire a pietei imobiliare mai devreme de toamna anului 2010.
Pretul de vanzare al apartamentelor vechi si noi este peste cel considerat acceptabil de catre cumparatori. De ce se intampla acest lucru? Se asteapta cumparatorii la noi ieftiniri?
Preturile de la inceputul crizei, de pe piata imobiliara romaneasca, s-au redus in medie cu 50%.
De la inceputul anului 2009 si pana acum reducerea este intre 25 -30%.
Daca inainte de inceperea crizei, pe piata imobiliara metrul patrat pentru apartamentele perferice din Bucuresti si din alte orase costa 2000-2200 de euro, in prezent metrul patrat este undeva la 1000 euro.
In ceea ce priveste pretul pe care il accepta cumparatorii, exista o teorie economica destul de controversata care se bazeaza pe date empirice, observate in diverse piete imobiliare ale lumii.
Aceasta spune ca, pentru ca pretul sa poate fi acceptat si sa se formeze un echilibru pe piata imobiliara respectiva, ar trebui ca metrul patrat sa fie undeva la doua salarii medii pe economie.
Daca ar fi sa aplicam aceasta regula pentru Romania, avand in vedere ca salariul mediu este undeva putin peste 350 de euro, inseamna ca metrul patrat ar trebui sa coste undeva la 700 de euro, in conformitate cu aceasta teorie economica.
Evident ca de la 1000 de euro pana la 700 mai este ceva distanta, daca ar fi sa luam in considerare ce spune aceasta teorie.
Sigur ca s-au produs mutatii majore pe piata imobiliara romaneasca si convingerea mea este ca aceasta criza nu a facut altceva decat sa grabeasca anumite fenomene care aveau sa aiba oricum loc.
Ma refer la oprirea din crestere a pretului apartamentelor vechi si apoi scaderea acestor preturi.
Cred ca acest fenomen a fost grabit cu circa doi ani de intrarea in criza.
Acum, daca ar fi sa vedem cum anume s-a manifestat aceasta criza pe piata imobiliara romaneasca, am putea sa ne referim la doi parametri majori ai pietei: pe de o parte preturile, care au scazut la aproximativ jumatate si, pe de alta parte numarul de tranzactii
In 2009 am asistat fata de 2008, la o reducere a numarului de tranzactii cu circa 40-45%.
Eu cred ca aceasta criza a facut bine economiei romanesti pentru ca, sa ne amintim, dupa 2003 a existat un elan consumerist pe scara larga, alimentat de faptul ca bancile romanesti s-au orientat catre retail si s-au batut pe o piata a creditului fie de nevoi personale, fie imobiliar-ipotecar.
Desigur ca aceasta accelerare de acordare a creditelor si dorinta bancilor de a plasa cat mai multe credite in conditii de concurenta relativ redusa asa cum este pe piata bancara romaneasca, a condus ca sume mari de bani sa se afle in circulatie.
Acesta a fost unul dintre motivele umflarii preturilor de pe piata imobiliara.
Pe de alta parte, la aceasta inflamare a cresterii preturilor a contribuit atat piata neagra cat si piata gri care ocupa procente importante din PIB.
Dupa estimarile oficiale aceasta piata neagra si gri este undeva la 20% din PIB.
Realitatea este, insa, cu mult mai mare, in jur de 35-40%. Aceasta, la randul ei a contribuit la cresterea preturilor.
Revenind la situatia de acum si la ceea ce ne-ar putea astepta in 2010, trebuie spus faptul ca bancile au creditat in mod masiv statul roman in cursul lui 2009, pentru acoperirea diverselor tipuri de deficite si evident ca economia reala nu a mai fost creditata.
Nu numai faptul ca statul a aspirat toate lichiditatile de pe piata a fost un motiv pentru incetinirea creditarii sectorului guvernamental de catre bancile comerciale, insa au mai aparut si alte aspecte care au contribuit la aceasta situatie.
Ma refer la un risc suplimentar pe care bancile comerciale l-au avut de infruntat si anume, deprecierea activelor puse drept garantie de natura imobiliara care au fost preponderente in spatele acordarii unor credite fie imobiliar-ipotecare, fie chiar credite de consum.
Deprecierea acestor active de natura imobiliara care stateau drept garantie pentru creditele respective, a indus un risc in plus pe care bancile l-au cuantificat printr-o majorare a prudentei in acordarea de credite.
Statul roman va trebui sa gaseasca alte surse de finantare fiindca nu cred ca se va modifica aceasta limita maxima de expunere asupra unui singur client.
Bancile comerciale vor fi silite sa se reorienteze catre plasamente in economia reala, respectiv catre sectorul neguvernamental si, implicit catre piata imobiliara.
Avand in vedere ca o astfel de masura are o inertie destul de mare, nu-si face simtite efectele imediat, ci dureaza intre 3-6 luni pana se poate simti in piata.
Cel putin in prima jumatate a lui 2010, nu numai ca nu vom asista la o stingere a crizei pe piata imobiliara, dar e posibil sa asistam in urmatoarele 6 luni la o adancire a crizei.
Cand spun adancire a crizei ma refer la faptul ca preturile nu vor mai scadea in ritmul in care au scazut pana acum insa este posibil ca aceasta tendinta de scaderea ca preturilor sa mai continue cel putin in prima jumatate a lui 2010.
Eu nu vad o revenire a pietei imobiliare mai devreme de toamna anului 2010.
In primul rand va fi vorba de faptul ca investitiile speculative vor fi mult mai putine intrucat panta de crestere sau descrestere a preturilor va fi o panta foarte lina, nu va mai permite castiguri spectaculoase.
In al doilea rand, cred ca a cumpara apartamente off plan, adica din faza de proiect a unui ansamblu residential, va fi un lucru din ce in ce mai rar si va trebui ca dezvoltatorii imobiliari sa gaseasca surse de finantare si sa nu se bazeze pe creditele ipotecare contractate de clientii finali.
Probabil ca se vor dezvolta noi scheme de finantare pentru dezvoltarile imobiliare noi.
In al treilea rand, cred ca cumparatorii vor fi mult mai prudenti inainte de a face o investitie imobiliara, se vor informa mult mai bine pentru ca, dupa cum se stie, foarte multi au avut de suferit de pe urma cresterii preturilor.
De exemplu, ce sa spunem despre cineva care a cumparat o casa la 200.000 de euro, prin contractarea unui credit ipotecar, a pus un avans de 20-25% si acum are restul de platit in urmatorii 30 ani, cand vede ca aceeasi vila daca ar vinde-o astazi nu ar mai capata pe ea decat 100.000 euro.
De aceea oamenii vor fi mult mai prudenti, mult va atenti si se vor informa mult mai bine.
Diferenta dintre cererea sovabila si oferta este foarte mare. Credeti ca va conta in scaderea preturilor apartamentelor faptul ca dezvoltatorii au nevoie de cash?
In urma acestei crize, dezvoltatorii au redus preturile si au cautat strategii de marketing spectaculoase pentru a atrage clientii de a cumpara imobilele pe care le-au terminat.
Insusi finantatorul iti ofera finantare in sensul ca ii poti plati lui in rate sau prin faptul ca in aceeasi bani iti ofera o parcare gratuita sau o bucatarie mobilata.
Unii care au construit imobile in partea de sus a unei scari de calitate pot ajunge sa ofere o masina.
Dezvoltatorii nu cred ca mai pot reduce foarte mult preturile.
Cel mai important motiv este faptul ca, de multe ori bancile de la care ei au contractat credite nu le permit sa scada pretul sub un anumit nivel pentru ca n-ar mai putea rambursa ratele pe care le au de platit la credit.
Bancile spun ca nu vor iesi pe piata cu active imobiliare la preturi foarte mici fiindca nu au probleme cu lichiditatile. Ce se va intampla cu acele proprietati?
Bancile nu au nici un interes sa se transforme in agenti imobiliari sau sa devina proprietari de imobile fiindca nu asta este obiectul lor de activitate.
In general, atitudinea bancilor care activeaza in Romania a fost destul de prudenta si destul de intelegatoare fata de clientii cu dificultati.
Insa, in situatii extreme in care bancile au considerat ca acei clientii chiar nu-si pot onora obligatiile fata de banca, au purces la publicatii de vanzare.
Insa, numarul acestor publicatii de vanzare, dupa cum stie toata lumea, nu este foarte mare.
Bancile au scos la vanzare anumite imobile dar destul de putine.
Eu cred in continuare ca bancile vor fi prudente insa nu pot face ce vor ele si mai ales in materie de credite.
Exista reglementarile Bancii Centrale care sunt destul de stricte si care obliga bancile sa purceada la executare silita dupa un anumit termen.
Este posibil ca dupa aceasta perioada de criza Banca Centrala sa indulceasca putin aceste conditii astfel incat sa le permita bancilor sa-si exercite toleranta fata de clienti.
In general, bancile comerciale sunt mult mai atente in momentul de fata, intr-adevar lichiditatile nu reprezinta o problema.
Vor mai ajunge preturile la apartamente la nivelul de dinaintea crizei?
Este foarte greu de spus. Cel putin la apartamentele vechi preturile nu vor mai ajunge niciodata la acele niveluri.
Interviu de Oana Dumitroiu
Articol preluat de pe bloombiz.ro
