In ultimii doi ani, pretul apartamentelor a scazut semnificativ, datele aratand un declin mediu de cel putin 35-40%. Pe de alta parte insa, chiriile au scazut cu un procent si mai mare, evolutie care a facut ca raportul pret/chirie sa creasca. Efectul? Apartamentele au devenit mai scumpe pentru cei care au de ales intre a sta cu chirie sau a isi cumpara o locuinta.
Astfel, conform imobiliare.ro, in septembrie 2008, in Bucuresti, proprietarii cereau un pret de 1.967 euro/mp util in cazul unui apartament cu doua camere, chiria medie pentru acelasi timp de apartament fiind de 600 de euro conform monitorizarii efectuate de indeximobiliar.blogspot.ro pe baza anunturilor publicate pe situl anuntul.ro.
Cu alte cuvinte, un apartament cu o suprafata utila de 55 mp valora 108.000 euro sau echivalentul a ~180 de chirii lunare.
In septembrie 2010, pretul pe metru patrat a scazut la 1.193 euro, iar chiria medie la 310-320 euro, raportul pret/chirie ajungand acum la 207-210, cu 15% mai mare decat in urma cu doi ani, detalii mai jos, click pe grafic pentru marire.
Conform unei alte monitorizari efectuate de portalul anunturiparticulari.ro si citate de capital.ro, in septembrie 2010, pretul de inchiriere pentru apartamentele cu doua camere a scazut 3% fata de luna precedenta, cu 18% fata de septembrie 2009, si cu 45% fata de septembrie 2008.
In acelasi timp, numarul de oferte nou aparute pe piata a crescut semnificativ, fiind inregistrata cea mai mare valoare de cand se fac aceste masuratori. In septembrie 2010, peste 3.800 de apartamente au fost scoase la inchiriat pe piata din Bucuresti.
Mai mult, sa nu uitam ca luna septembrie reprezenta in mod traditional o luna de crestere a chiriilor (vin studentii!), insa in acest an chiriile nu numai ca nu au crescut, ci chiar au scazut.
In SUA, raportul pret/chirie este considerat normal pana la o valoare de 140-160, nivel dincolo de care pretul locuintei este considerat mare. Cum in SUA si dobanzile la credite sunt mai mici decat cele din Romania rezulta ca, la noi, un raport normal ar fi de maxim 120-140, mult mai mic decat raportul de peste 200 existent in prezent.
Un alt calcul se poate face utilizand datele INS privitoare la evolutia pretului real de tranzactionare al apartamentelor in Bucuresti. Comparativ cu T1.09, in T2.10 preturile de tranzactionare erau cu 10,6% mai mici, insa chiriile au scazut cu un procent mult mai mare, detalii mai jos.
Concluzie
Scaderea atat de rapida a chiriilor reprezinta o veste foarte proasta pentru cei care doresc sa vanda imobile. De ce? Pentru ca devine mai ieftin sa stai cu chirie decat sa platesti o rata, iar faptul ca proprietarii care nu isi pot vinde locuinta o scot la inchiriat nu va face decat sa creasca oferta, in timp ce cererea scade.
Sa nu uitam ca numarul studentilor s-a redus cu aproximativ 50.000 in ultimii 2 ani, iar trendul va continua in conditiile declinului demografic.
Pe termen scurt (6-12 luni) este foarte probabila o scadere cu cel putin 10-15% a pretului locuintelor in marile orase. Pe termen mediu si lung, dezechilibrul dintre venituri si preturile practicate pe piata imobiliara va continua sa se corecteze, iar asta se va face fie prin cresterea veniturilor, fie prin reducerea preturilor, fie printr-o combinatie a acestor doua tendinte.
Deocamdata, trendul preturilor este unul evident de scadere. Iar cu cat chiriile se vor reduce mai mult, cu atat preturile vor scadea si mai mult.
