Piața rezidențială transmite semnale pozitive, evoluția sa fiind una sănătoasă în ciuda șocurilor succesive la care a fost supusă în ultimii ani. Creșterea puterii de cumpărare stimulează cererea, iar climatul favorabil din sectorul de creditare îi încurajează pe mulți să facă pasul final spre achiziție, fapt vizibil în numărul tot mai mare de tranzacții imobiliare încheiate la nivel național. Locuințele din România sunt unele dintre cele mai ieftine din Europa, până și cel mai mai scump oraș al nostru menținându-se la o distanță considerabilă în privința prețurilor față de marile metropole din regiune.
Oferta rămâne, însă, punctul nevralgic al pieței, dar o păstrare a tendinței de majorare a numărului de autorizații de construire emise pentru clădiri rezidențiale pe termen lung ar putea să amelioreze această problemă. O cooperare mai strânsă între administrațiile locale și dezvoltatorii imobiliari este însă vitală pentru un astfel de rezultat.
“Indicatorii pe care îi monitorizăm arată că traversăm o fereastră oportună pentru achiziții. Chiar dacă vedem în această perioadă creșteri de preț, trebuie să analizăm în perspectivă și în raport cu evoluția puterii de cumpărare și cu situația din celelalte țări din Uniunea Europeană. Astfel, puterea de cumpărare a românilor pe piața imobiliară a crescut față de perioada pre-pandemică, raportând venitului mediu la prețul mediu al apartamentelor. Dacă în 2019 un român avea nevoie în medie de venitul cumulat pe o perioadă de aproape 8 ani ca să cumpere un apartament, astăzi este nevoie de mai puțin de 7 ani. Putem spune că locuințele sunt mai accesibile azi pentru români, chiar dacă prețurile cresc. Sfatul nostru pentru cei care au o nevoie de achiziție și au stabilitatea financiară, respectiv resursele necesare să o facă, este să treacă la acțiune: să compare oferte, să facă vizionări și să ia o decizie de achiziție”, a declarat Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.
Iată care sunt, în momentul de față, principalele tendințe identificate de Imobiliare.ro pe piața rezidențială din România.
1. Puterea de cumpărare a românilor este în creștere. Un apartament este echivalentul a sub 7 ani de muncă.
Câștigul salarial mediu net a ajuns la nivel național, în luna aprilie, la 5.217 lei, potrivit celor mai noi date publicate de Institutul Național de Statistică (INS). Comparativ cu perioada similară a anului trecut vedem o creștere cu circa 14%.
Tot în luna aprilie, prețul mediu solicitat pentru apartamentele scoase la vânzare pe piața din România a ajuns la 1.596 euro/mp util, conform Indicelui Imobiliare.ro. Putem spune astfel că, într-o situație ideală în care își economisește integral câștigurile, un român ar putea să-și cumpere un apartament cu 2 camere în mai puțin de 7 ani.
În aprilie 2019, înainte de șocuri succesive precum pandemia COVID-19, declanșarea războiului din Ucraina și creșterea puternică a inflației, câștigul salarial mediu net abia depășea 3.000 de lei. Pentru a cumpăra o proprietate similară, un român avea nevoie atunci de aproape 8 ani, arată calculele Imobiliare.ro.
2. Locuințele din România s-au scumpit 25%, media europeană se ridică la aproape 50%.
Dacă privim lucrurile dintr-o perspectivă europeană și extindem orizontul de timp, observăm că prețurile locuințelor nu au avansat în România în același ritm în care au făcut-o în alte state din regiune.
Din 2010 și până în T4 2023, prețurile locuințelor au crescut cu 48% la nivelul Uniunii Europene (UE). Cel mai semnificativ avans a apărut în Estonia, cu 217%. Ungaria este un alt exemplu de țară în care prețurile locuințelor s-au majorat considerabil în acest interval de timp, respectiv cu 185%. S-au scumpit cu peste 100% și locuințele din Lituania, Letonia, Cehia, Austria și Luxemburg.
La nivel național s-au înregistrat, în schimb, unele dintre cele mai reduse creșteri ale prețurilor din Europa. Avansul abia a depășit 25%. S-au scumpit mai puțin doar locuințele din Spania și din Finlanda.
Vedem astfel că în cazul României nu putem discuta despre creșteri accelerate ale prețurilor în perioade scurte de timp, un fenomen care poate indica probleme la nivelul pieței.
Mai mult, privind prețurile locuințelor la nivelul marilor capitale europene putem spune că diferențele sunt considerabile față de cele solicitate în România. Anul trecut apartamentele se vindeau, în medie, cu 6.600 euro/mp în Viena și cu 3.400 euro/mp în Praga sau Varșovia.
Chiar și cel mai scump oraș din România pentru cumpărători se află, în continuare, la distanță semnificativă față de aceste exemple europene. În Cluj-Napoca apartamentele disponibile în piață, noi și vechi, se vând în medie cu 2.700 euro/mp, conform Indicelui Imobiliare.ro. În București prețul coboară la 1.700 euro/mp.
3. Cererea crește în parametri normali. Cumpărătorul este, de cele mai multe ori, consumatorul final.
Cererea pentru achiziția de proprietăți rezidențiale a crescut în România cu 3% în primul trimestru comparativ cu intervalul similar al anului trecut. La nivelul marilor orașe vedem în unele cazuri avansuri mai semnificative.
În București, de exemplu, nivelul cererii a crescut 14%. Interesul pentru apartamentele și casele noi s-a majorat într-un ritm mai alert față de cel aferent pieței vechi. Avansul de 22% în cerere pentru locuințele finalizate după 2020 este cel mai mare înregistrat în rândul principalelor centre regionale din țară.
În Cluj-Napoca creșterea cererii a fost mai timidă la începutul anului, cu aproape 7%. Un avans similar a apărut în Timișoara.
O revenire a apetitului de achiziție pe fondul condițiilor bune din piață a fost vizibilă, astfel, încă de la începutul anului. Mulți nu au ezitat să renunțe la chirie și să facă o achiziție, segmentul închirierilor înregistrând scăderi semnificative în cerere. De altfel, este cunoscută preferința românilor de a deține proprietățile unde locuiesc. Dacă aproape 70% dintre europeni locuiesc în gospodării pe care le au în proprietate, în țara noastră procentul crește la 95%, România fiind în prezent pe primul loc în UE la acest capitol.
Dacă ne raportăm la situația din 2008, putem spune că atunci cererea era una galopantă, iar pe piața rezidențială specula era cuvântul de ordine. Multe dintre achiziții se făceau off plan, iar numărul efectiv al celor care făceau o achiziție din poziția consumatorului final era destul de scăzut. Acum vedem o creștere a cererii, dar într-un ritm moderat, evoluția sa fiind influențată de îmbunătățirea condițiilor de pe piața de creditare și de evoluția salariilor. Cei mai mulți cumpărători sunt și consumatori finali.
4. Mai multe tranzacții imobiliare în România. Se vinde cel mai bine în București, Ilfov și Brașov.
Chiar dacă în luna mai din statisticile oficiale s-au remarcat unele scăderi în numărul tranzacțiilor imobiliare efectuate, tendința continuă să fie una de creștere la nivel de 2024. În primele cinci luni s-au vândut la nivel național circa 250.700 de case, terenuri și apartamente, potrivit datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).
Cele mai multe imobile s-au tranzacționat în această perioadă în București și în județele Ilfov și Brașov. Discutăm despre circa 44.400 de imobile, respectiv 18.700 și 12.100 de imobile.
Spre comparație, anul trecut s-au vândut în același interval de timp puțin peste 237.100 de case, terenuri și apartamente, cele mai multe tot în București, Ilfov și Brașov. În Capitală au fost tranzacționate atunci 39.100 de imobile, iar în celelalte județe circa 13.000.
Vedem cât de mult a avansat piața rezidențială din București, dacă analizăm raportări trecute făcute de ANCPI. În 2009, de exemplu, în primele cinci luni din an s-au vândut în Capitală 14.000 de imobile.
5. Împrumuturi în creștere cu 106%. Valoarea medie a unui credit ipotecar depășește 70.000 euro.
Volumul creditelor noi în lei a fost de 14,8 miliarde de lei în primele patru luni, în contextul în care în perioada similară din 2023 abia a fost depășit pragul de 7 miliarde de lei, conform datelor publicate de Banca Națională a României. Din volumul total, circa 30% reprezintă credite noi, iar 70% refinanțări ale creditelor existente. Piața de creditare se menține efervescentă pe fondul ofertelor de dobândă fixă tot mai atractive.
Valoarea medie a unui credit ipotecar acordat prin Imobiliare.ro Finance, brokerul de credite din cadrul grupului Imobiliare.ro, a crescut la rândul său și a ajuns în luna mai la 70.197 de euro. Important de menționat este și faptul că mulți dintre cei care apelează la finanțare aleg să vină cu un aport propriu mai mare de 15%, deci valoarea medie a unei proprietăți achiziționate prin credit se apropie de 88.000 de euro.
Băncile nu văd, în momentul de față, riscuri semnificative asociate cu evoluția pieței rezidențiale. În plus, sunt mult mai selective atunci când oferă împrumuturi.
6. Numărul autorizațiilor emise pentru clădiri rezidențiale începe să crească la nivel național.
După scăderi succesive înregistrate la acest capitol, numărul autorizațiilor de construire emise la nivel național pentru clădiri rezidențiale începe să urmeze un trend ascendent. În primele patru luni s-au eliberat 11.000 de autorizații, în creștere cu 3% față de perioada similară a anului trecut.
Inclusiv în zona București-Ilfov vedem un avans în numărul autorizațiilor emise comparativ cu situația înregistrată la începutul lui 2023, potrivit datelor INS.
7. Oferta rămâne punctul nevralgic al pieței imobiliare. Crește, însă, numărul locuințelor finalizate în mediul urban.
Numărul proprietăților rezidențiale scoase la vânzare la nivel național este tot mai scăzut. În primul trimestru din 2024 au fost disponibile pentru cumpărători 148.200 de case și apartamente, cu 7% mai puține decât la începutul anului trecut.
În București oferta s-a redus cu 17%, la 47.800 de locuințe. Aceasta este și cea mai mare scădere înregistrată în rândul principalelor orașe din țară. Datele Imobiliare.ro indică și o scădere cu 15% a numărului de case și apartamente noi disponibile la vânzare comparativ cu perioada similară a anului trecut. Problemele întâlnire în relația dintre dezvoltatori și administrația locală persistă.
Reduceri considerabile ale numărului de proprietăți disponibile în piață continuă să se vadă și acum atât în Capitală, cât și în celelalte mari orașe din țară. O ofertă tot mai limitată poate să pună presiune pe prețuri. În timp, această problemă poate deveni tot mai acută și afectează implicit accesibilitatea locuințelor.
Scăderea numărului de locuințe finalizate este unul dintre principalii factori care influențează oferta. Pe parcursul anului trecut au fost date în folosință aproape 71.500 de locuințe la nivel național, cu circa 1.900 mai puține decât în 2022. Noi scăderi au fost înregistrate și la începutul anului în curs, potrivit datelor INS. În primul trimestru au fost date în folosință circa 11.300 de locuințe, cu aproape 4.000 mai puține decât în intervalul similar din 2023. Vestea bună este că numărul locuințelor terminate în mediul urban este mare mare decât cel aferent mediului rural.
O menținere pe termen lung a tendinței de creștere care a apărut în numărul autorizațiilor de construire emise pentru clădiri rezidențiale poate avea beneficii majore pentru ameliorarea problemei date de oferta scăzută. Efectele unei infuzii de proprietăți noi în piață nu vor fi însă vizibile imediat, ci pe parcursul anilor următori.
