Să cumperi sau să închiriezi? Ce costuri ascunse implică cele două variante şi ce face diferenţa

În momentul de faţă, rata la un credit Prima Casă este similară cu valoarea chiriei. Puţini se gândesc însă şi la cheltuielile adiţionale acestor două elemente.

Atunci când iau în calcul cumpărarea unei locuinţe, cei mai mulţi potenţiali cumpărători îşi pun o întrebare firească: este achiziţia o variantă mai rentabilă decât închirierea, pe termen lung? O întrebare ce poate avea răspunsuri diferite în funcţie de nevoile specifice ale fiecărui client în parte. imobiliare.ro îşi propune însă, în colaborare cu efin.ro, să facă o comparaţie financiară pe termen mediu a celor două opţiuni, care să fie utilă tuturor acelora care se confruntă cu o astfel de alegere.

Dobânzi mai mici decât în 2008

În momentul de faţă, există un motiv invocat pe bună dreptate de către susţinătorii variantei de a achiziţiona o locuinţă în loc de a o închiria. Este vorba de faptul că, faţă de perioada dinainte de criză, creditele ipotecare au acum costuri mai reduse, dobânzile situându-se la un nivel sensibil mai mic. „În acest moment, creditele imobiliare şi ipotecare sunt, în mod paradoxal poate, mai accesibile decât în perioada de dinainte de criză. Rata medie a dobânzii la creditele ipotecare şi imobiliare în euro a scăzut faţă de perioada anterioară, ţinând cont de scăderea Euribor în ultimii ani”, subliniază Dragoş Cabat, preşedintele efin.ro. Aşa se face că, în prezent, rata la bancă pentru un apartament se situează la aproximativ acelaşi nivel cu valoarea chiriei pentru o locuinţă similară, cu diferenţe infime, de doar câteva zeci de euro.

Astfel, potrivit datelor www.imobiliare.ro, un apartament vechi cu două camere din Militari, cu o suprafaţă de circa 53 de metri pătraţi, poate fi închiriat azi, în medie, cu 297 de euro. Pe de altă parte însă, în condiţiile în care preţul mediu cerut pentru o locuinţă similară ar fi de 55.000 de euro, rata lunară pentru un credit ipotecar Prima Casă ar ajunge la 296,3 euro, după cum rezultă din calculele efin.ro – pentru un împrumut efectiv de 52.250 de euro şi avans de 2.750 de euro. De asemenea, pentru un apartament nou situat în aceeaşi zonă, rata lunară pentru un credit Prima Casă s-ar ridica la 323,2 euro pe lună – la un preţ mediu de achiziţie de 63.000 de euro, împrumutul efectiv ar fi de 57.000 de euro, iar avansul de 6.000 de euro. Pentru o locuinţă similară, chiria ar fi doar uşor mai ridicată, de 343 de euro pe lună.

Cheltuielile suplimentare, demne de luat în seamă
O simplă comparaţie a valorii ratei şi a chiriei lunare pentru apartamente similare nu este însă suficientă pentru a trage o concluzie realistă cu privire la rentabilitatea fiecăreia dintre cele două opţiuni. Asta pentru că atât varianta închirierii, cât şi cea a achiziţiei unei locuinţe presupun o serie de costuri adiţionale pentru beneficiar, acestea făcând de fapt diferenţa, pe termen lung. Mai jos poţi vedea un calcul detaliat al costurilor implicate de deţinerea şi închirierea unei locuinţe în condiţiile actuale de piaţă, atât pe segmentul apartamentelor vechi, cât şi pe cel al locuinţelor noi. (Calculele au fost făcute luând în considerare menţinerea unui raport relativ constant între valoarea ratei şi a chiriei, fapt pentru care nu au fost luate în considerare eventualele majorări ale celor două).

Un cumpărător trebuie să plătească 15.000-18.000 de euro în plus în primul an
Pentru un apartament vechi cu două camere, în cartierul Militari din Capitală, ratele cumulate pe care un cumpărător ar trebui să le pătească în primul an (pentru un preţ de achiziţie de 55.000 de euro) s-ar ridica la un total de 3.556 de euro. Acest nivel este perfect comparabil cu valoarea de 3.564 de euro, cât ar fi chiria anuală pentru un apartament similar. Diferenţa este că, în cazul achiziţiei unei locuinţe, cumpărătorul mai trebuie să suporte o serie de costuri suplimentare, cum ar fi avansul şi alte cheltuieli implicate de încheierea unei tranzacţii, apoi mobilarea şi dotarea locuinţei (în exemplul de mai jos s-a luat în calcul un buget estimativ de 10.000 de euro), întreţinerea, impozitul pe proprietate, eventualele reparaţii/renovări. Toate acestea fac ca bugetul de care ar trebui să dispună cumpărătorul unui apartament vechi în anul achiziţiei să urce până la aproximativ 21.066 de euro. Spre comparaţie, în cazul închirierii, un client ar trebui să plătească, pe lângă chirie, doar garanţia, comisionul către un broker imobiliar, iar apoi întreţinerea. Astfel, cheltuielile pentru primul an de închiriere ar urca la 5.310 euro. La o privire aruncată asupra celor două variante, reiese că, în primul an, un locuitor al Capitalei ar economisi 15.756 de euro dacă ar alege să locuiască în chirie şi nu şi-ar cumpăra propria locuinţă.

Diferenţa între cele două variante se îngustează în următorii cinci ani, dar rămâne totuşi valabilă. Astfel, cheltuielile anuale pentru proprietarul unui apartament în Militari s-ar ridica la circa 4.811 euro, în vreme ce un chiriaş ar trebui să scoată din buzunar doar 4.269 de euro, economisind astfel 542 de euro anual.

Acelaşi raţionament poate fi aplicat şi pe segmentul apartamentelor noi. În primul an, cumpărătorul unei locuinţe cu două camere în Militari (preţ de achiziţie 63.000 de euro) ar trebui să plătească 24.310 euro, în vreme ce un chiriaş ar avea cheltuieli de doar 6.021 de euro. Economia rezultată prin închiriere ar fi de 18.289 de euro. În următorii cinci ani, proprietarul unui apartament nou ar trebui să mai scoată din buzunar 5.135 de euro anual, în vreme ce un chiriaş ar avea de plată 4.821 de euro, rezultând astfel o economie anuală de 314 euro.