Să-ți iei sau nu un apartament în rate la dezvoltator

Flexibilitatea vânzătorilor și disponibilitatea acestora de a negocia ratele reprezintă un mare plus în ochii cumpărătorilor de locuințe

Pe lângă prețul apartamentului, mai există un alt element esențial luat în calcul de cei care intenționează să-și achiziționeze un apartament: flexibilitatea în ceea ce privește finanțarea. “În 2010 vor reuși să vândă dezvoltatorii care înțeleg să accepte un profit mic, dar, în aceeași măsură, să ofere și soluții de finanțare cumpărătorilor”, spune Mihaela Pană, directorul departamentului rezidențial al DTZ Echinox.

Accesarea unui credit, mai facilă decât în 2009
În ultimul an și jumătate, una dintre cele mai atractive modalități de plată apărute pe piață au fost așa-numitele rate la dezvoltator. Principalul avantaj al acestora constă în neimplicarea băncii în procesul de achiziție. Reprezentanţii biroului de vânzări al complexului Gran Residencia au instituit acest sistem de plată la începutul acestui an. Motivul este unul evident: existenţa unor clienţi care îşi puteau permite plata unor rate lunare, dar, din cauza condiţiilor “nescrise” ale băncilor, nu puteau accesa totuşi un credit. Deocamdată însă, spun reprezentanții Gran Residencia, nu au vândut niciun apartament prin acest sistem. Dacă în a doua jumătate a lui 2009 era o cerere foarte mare pentru această facilitate, acum oamenii îşi pot lua mai uşor un credit, încearcă aceștia să explice situația.

600 de apartamente în rate de până la 10 ani
În ciuda relativei relaxări a creditării generate de programul Prima Casă, sistemul de rate la dezvoltator continuă să stea în picioare. Principala țintă a acestui instrument de marketing este reprezentată de cumpărătorii care dispun de resurse financiare dar fie nu se califică pentru un credit, fie vor, pur și simplu, să excludă banca din tranzacție. Dovadă că un asemenea public există este faptul că vânzătorii de locuințe continuă să i se adreseze – uneori “în masă”. Un exemplu concludent în acest sens este dat de unul dintre investitorii majori de portofoliu activi în piața românească. Astfel, Benevo the Homes Store aplică sistemul de rate la dezvoltator în toate ansamblurile în care deține locuințe, în București și Brașov: Rose Garden, Primăvara Ghencea, Quadra Place, Green Lake, Felicity, Cosmopolis, Citadella, Seasons. Per total, este vorba de circa 600 de apartamente disponibile spre vânzare prin această modalitate de finanțare. “Am lansat sistemul de plată în rate în 2009, cu produsul pe trei ani, în condițiile în care accesul la credite era mult restricționat, ca o măsură de impulsionare a vânzărilor”, spune Oana Ivan, general manager Benevo. La ora actuală sunt disponibile trei produse: pe o perioadă de trei, cinci și 10 ani. “Cerințele clienților noștri sunt însă mult mai diverse decât atât și atunci, pornind de la câteva date fixe (avans 10%, perioadă maximă de 10 ani, dobândă fixă), oferim soluții adaptate fiecărui client”, completează Ivan.

Valoarea plăților lunare, negociabilă
Dincolo de multiplele posibilități oferite de piață la ora actuală, din punctul de vedere al cumpărătorului, o întrebare rămâne totuși decisivă: ar trebui sau nu să achiziționeze un apartament în rate de la vânzător? Avantajele acestui sistem sunt clare și decurg, în cea mai mare parte, din neimplicarea băncii în tranzacție. În primul rând, este vorba de eliminarea necesității de calificare pentru un credit, ceea ce duce la o reducere considerabilă a formalităților și la evitarea documentației justificative de venit. Un alt avantaj este reprezentat de ratele flexibile, negociabile, acest punct fiind dublat de dobânda fixă practicată de Benevo.

Perioadă de achitare mai mică decât la un credit
Pe de altă parte, potrivit Oanei Ivan, dezavantajele ratelor la dezvoltator stau în dobânda ceva mai mare comparativ cu a altor produse bancare ipotecare și în perioada de creditare mai redusă. Aceasta din urmă face ca ratele lunare să fie mai puțin accesibile comparativ cu ratele la un credit pe o perioadă de 30 de ani. Spre exemplu, pentru un apartament de 63 de metri pătrați în complexul rezidențial Rose Garden, ce costă 68.000 de euro, rata minimă lunară de plată este de 459 de euro, după achitarea unui avans de 10%. Pentru o locuință cu trei camere în același ansamblu, rata ar fi de 614 euro, la un preț total de 91.000 de euro. Un alt dezavantaj important al ratelor la dezvoltator îl reprezintă riscul de pierdere al apartamentului. “Prin neplata timp de trei luni a ratelor, contractul devine nul și clientul pierde sumele achitate”, spune Oana Ivan. Un sistem de protecție a clientului în caz de neplată este oferit de ansamblul rezidențial City Lights din Pipera. Începând cu al doilea an de plată, cumpărătorul poate amâna achitarea oricăror cinci rate pe durata celor zece ani de „creditare” la dezvoltator.