Alexandru Pricop, managing partner Residentialist by SVN Romania, una dintre personalitățile marcante din sectorul imobiliar face o retrospectivă a pieței imobiliare din România, și povestește despre perspectivele pentru anul 2023, într-un interviu acordat platformei Imobiliare.ro.
SVN reprezintă o marcă pentru segmentul imobiliar comercial, recunoscută la nivel global. Sunteți puternic implicat în dezvoltarea diviziei free market – residential rent, de segmentul locuințelor noi și piața locuințelor vechi. Care au fost cele mai mari provocări pe care le-ați întâmpinat în anul 2022? Cum ați reacționat și ce măsuri ați luat?
Alexandru Pricop (A. P.): 2022 a fost perioada cu cel mai redus nivel de predictibilitate din ultimii ani – și asta într-un context în care anul 2020 a fost marcat de pandemia Covid-19. Chiar și așa, acest an a fost cel mai puțin previzibil fiind influențat de începerea războiului din Ucraina, care a afectat puternic intenția de cumpărare a unei locuințe – cel puțin în primele luni, fapt care s-a coroborat cu creșterea inflației și cu contextul post pandemic.
Toate acestea au dus, evident, la o scădere semnificativă a lead-urilor și a numărului de vizionări în perioada imediat următoare declanșării războiului. În 2022 am mai sesizat, pentru prima oară în ultimii ani și un efect de sezonalitate pe piața rezidențială din București. Astfel, datele Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară arată că numărul de locuințe vândute în București și împrejurimi a scăzut în august cu 20,5%, comparativ cu august 2021, pe fondul unui număr ridicat de concedii.
Cererea și-a revenit însă în ultimele luni, fapt vizibil și în statisticile oficiale: septembrie a adus un plus anual de 3,4% și de 19,6% în luna octombrie, din punct de vedere al numărului de case și apartamente vândute – foarte important, baza de raportare este reprezentată de 2021, cel mai bun an din istoria recentă pentru piața rezidențială, deci creșterile din toamna anului 2022 sunt cu atât mai importante. Per ansamblu, piața din București și împrejurimi este la +9% din punct de vedere al vânzărilor de locuințe în primele 10 luni din 2022 versus perioada similară din 2021.
Am mai sesizat de asemenea că o parte din cerere s-a redirecționat către piața secundară, adică locuințe deja finalizate, aflate la a doua schimbare de proprietar. Acest fapt s-a produs ca urmare a creșterii dobânzilor și a unui nivel ridicat de incertitudine pentru evoluțiile pe termen scurt și mediu. Nu în ultimul rând, trebuie avut în vedere că majoritatea tranzacțiilor se fac integral cu fonduri din resurse proprii.
Piața secundară a crescut astfel și faptul că avem o echipă numeroasă, formată din 40 de brokeri care activează doar pe acest segment, precum și un portofoliu de peste 1.600 de proprietăți pe piața secundară ne-a oferit un avantaj important, putând să satisfacem aproape orice dorință a unui potențial cumpărător.
2022 a fost un an plin de provocări și din punct de vedere al deciziilor luate. Am încercat să menținem costurile la un nivel cât mai sustenabil, suntem foarte atenți la toate lead-urile existente și am investit în tehnologie, astfel încât să sprijinim cât mai mult brokerii, cu scopul să maximizăm potențialul de business.
Ne-am extins de asemenea portofoliul de proprietăți de pe piața secundară dar l-am și diversificat, astfel încât să satisfacem cât mai bine dorințele potențialilor cumpărători.
De asemenea, am inovat și am conceput noi produse destinate micilor investitori, anticipând că activitatea acestora va crește în actualul context inflaționist. Astfel, am lansat servicii de property și servicii de facility management, prin compania specializată Svelppy. În plus am înființat departamentul de chirii în cadrul Residentialist by SVN Romania.
Începe sau nu declinul pe piața locuințelor? La ce să ne așteptăm?
A.P.: Orice rezultat care se va înregistra în anul 2023 trebuie pus foarte atent într-un context mai larg și anume acela al rezultatelor din ultimii ani. Dacă, spre exemplu, am zburat la nivelul Stației Spațiale Internaționale și vom fi la nivelul unui avion de croazieră transatlantic, nu înseamnă deloc că piața s-a prăbușit. Așadar, rezultatul care se va înregistra în 2023 trebuie contextualizat: vânzările de locuințe din București și Ilfov sunt, după primele 10 luni din 2022, la un plus de 9% versus perioada similară din 2021, care a fost un an record, cu o creștere de aproape 37% față de 2020, care la rândul său a adus o creștere a vânzărilor de locuințe cu 5,3% față de anul 2019. Deci, în ultimii trei ani am înregistrat o creștere a vânzărilor de aproape 54%.
Cred că piața se va segmenta în următoarea perioadă iar ritmul de creștere al prețurilor va încetini la nivel general. Proprietarii din piața secundară care nu se vor alinia noilor condiții de piață nu vor avea nicio șansă să vândă.
Care sunt punctele forte ale pieței imobiliare pentru anul 2022 atât pe segmentul vechi, cât și pe cel nou?
A.P.: Accesibilitatea reprezintă unul dintre principalii piloni ai pieței rezidențiale din România. Datele noastre arată că prețurile pe segmentul nou din București au crescut cu aproximativ 16% în ultimul an, în timp ce cele de pe segmentul locuințelor finalizate înainte de 1990 au crescut cu aproximativ 6%. Concomitent, salariul mediu net la nivel național s-a majorat cu 13,8%, în timp ce cursul de schimb leu-euro a rămas stabil.
Astfel, în luna septembrie – ultima lună cu date disponibile în acest moment privind salariul mediu din România – erau necesare 103,8 salarii medii la nivel național (8,6 ani) pentru a cumpăra un apartament nou cu două camere (50 metri pătrați utili) în București, potrivit indexului de profil al SVN Romania. Comparativ, în septembrie 2021 erau necesare 102,3 salarii medii, sau 8,5 ani, pentru a cumpăra același apartament. A se lua în calcul și că veniturile din București sunt semnificativ mai mari.
Ce încetinește activitatea de investiții? Care sunt principalele preocupări ale investitorilor în aceste zile?
A.P.: Yield-urile anuale în euro au un nivel mediu de aproximativ 5% și pot urca, în unele cazuri, în funcție de criterii și detalii specifice și la 6% în unele cazuri. Dacă avansăm pe palierele superioare ale pieței rezidențiale, unde bugetele de chirii pleacă de la 5.000 – 6.000 de euro lunar, yield-urile pot scădea și la sub 5%, însă aceste proprietăți au și o valoare de apreciere mai mare, deci riscurile sunt minime.
Ce segmente au generat cea mai mare pondere în afacerile SVN România?
A.P.: SVN Romania a înregistrat în 2021 – ultimul an cu date financiare disponibile – o cifră de afaceri de 7,7 milioane de euro, clasându-ne pe treapta a treia în rândul companiilor de consultanță imobiliară – de luat în calcul că diviziile și birourile locale ale companiei sunt înregistrate pe entități fiscale diferite.
Pentru anul 2022 vs 2021 am estimat o creștere de minimum 10%, venită în principal din dezvoltarea pe segmentul comercial – spații de birouri în special – și din creșterea activității colegilor care activează pe segmentul rezidențial, care a generat de altfel cele mai mari venituri.
Birourile din Brașov și Cluj-Napoca, care obțin venituri în special din segmentul comercial (tranzacții de investment, terenuri, spații logistice, de birouri și retail) precum și colegii care activează pe segmentul de property management au la rândul lor contribuții semnificative în afacerile SVN în România.
Alexandru Pricop a obținut cu succes numeroase premii, inclusiv Chartered Institute for Securities & Investment (CISI) și IREM ceea ce arată că este un adevărat team player cu o experiență vastă atât pe piețele de dezvoltare, cât și pe piețele de investiții. În cadrul SVN România, Alexandru Pricop ocupă poziția de managing partner Residentialist by SVN Romania.
SVN Romania este unul dintre cei mai mari jucători activi pe piața de consultanță imobiliară din România și liderul detașat al segmentului rezidențial. Compania are și trei birouri regionale, în Brașov, Cluj – Napoca și Covasna și este consultantul și agentul a peste 15 proiecte rezidențiale amplasate în București și în țară. SVN International Corp. are peste 200 de birouri în opt țări și regiuni, în care activează peste 1.600 de consultanți imobiliari și personal administrativ.
