Proprietar
Hategan Attorneys

Buna ziua,

Raportat la intrebarea dvs., va informam ca din punct de vedere legal se poate incheia un act care se numeste Promisiune de vanzare-cumparare pentru imobilul pe care vreti sa il vindeti, prin simpla semnare (a dvs. si a fiului). Chiar daca este posibila incheierea acestui act si la distanta, prin simpla intalnire a ofertei de vanzare cu cererea de cumparare, sugeram sa se incheie un document scris, semnat de fiecare parte, in original, prin corespondenta postala , daca nu este posibila intalnirea in acelasi loc.

In principiu se poate plati pretul in avans, inainte de incheierea contractului de vanzare cumparare, chiar si in rate. Cu toate acestea, uzual este ca avansul platit prin Promisiunea de vanzare-cumparare sa reprezinte doar o parte din pret iar la incheierea contratului sa fie platit restul pretului. Sumele de bani reprezentand ratele pot fi platite prin cont bancar si pot face dovada platii pretului daca se mentioneaza la fiecare tranzactie ca suma respectiva reprezinta rata din avansul prevazut prin Promisiunea de vanzare-cumparare.

Buna ziua,
pentru a raspunde cat mai clar intrebarii dumneavoastra ar trebui sa cunoastem clauza din promisiunea de vanzare-cumparare (daca in baza ei ati achitat avansul) prin care se reglementeaza plata pretului prin accesarea creditului. Este esentiala aceasta clauza, respectiv modul in care aceasta a fost formulata, respectiv daca s-a prevazut ca accesarea creditului reprezinta singura sursa de finantare pentru plata pretului. In absenta mentiunii in promisiune privind plata diferentei de pret exclusiv avand ca sursa finantarea bancara, incheierea contractului nu ar putea fi legata de obtinerea finantarii la valoarea stabilita in promisiune. In cazul in care nu s-a facut mentiune privind finantarea integral a diferentei de pret prin banca (avand ca efect restituirea avansului daca banca nu acorda finantarea la nivelul solicitat), subevaluarea de catre evaluatorul bancii nu ar fi in principiu o cauza de neincheiere a contractului.

Bună ziua,

Referitor la cele doua intrebari, din punct de vedere legal se poate raspunde afirmativ la ambele, desi raspunsul ar putea fi nuantat in functie de detaliile concrete ale situatiei de fapt..
Astfel, in prima situatie, suntem sub incidenta institutiei superficiei. Potrivit art. 693 din Codul Civil superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință. Prin constituirea unui drept de superficie, proprietarul terenului va păstra în patrimoniul său dreptul de proprietate și va ceda doar dreptul de folosință asupra terenului. Simetric, dreptul de proprietate asupra construcției va fi constituit în favoarea Superficiarului (constructorul / proprietarul construcției).

In a doua situatie, exista posibilitatea legala a dezlipirii celor doua loturi de teren. Operațiunile de modificare a imobilului înscris în cartea funciară, prin alipiri sau dezlipiri, au caracter material și nu implică niciun transfer de proprietate, astfel că nu se datorează impozit pentru această operațiune, iar pentru toate imobilele create ca urmare a operaţiunilor de dezlipire se vor deschide cărți funciare noi. De asemenea, legislația internă nu împiedică părțile să convină asupra stabilirii unei intrări comune, asupra căreia să existe un drept de proprietate pe cote părți. Daca insa, in urma dezlipirii, se va si intraina lotul de teren vecin, partile pot agrea ca drumul de acces sa fie doar printr-o parte. Mai mult decat atat daca prin dezlipire si instrainare unul dintre loturi nu are acces la drumul public, pentru celalalt lot se poate constitui o servitute sau un drept legal de trecere.

Potrivit art. 85 din Legea 36/1995 a notarilor publici şi a activităţii notariale, părţile din actul notarial pot fi identificate de notarul public prin:

a) acte de identitate prevăzute de lege;
b) paşapoarte, în condiţiile legii;
c) atestarea avocatului care asistă partea, identificarea acestuia făcându-se în condiţiile lit. a) sau b).

Actele de identitate care pot fi folosite la notariat, respectiv, documentele prin care persoanele fizice pot face dovada identităţii în fața notarului public în România sunt, după caz:

1. pentru cetăţeni români – cartea de identitate, cartea de identitate provizorie, buletinul de identitate sau, pentru cetăţeni români domiciliaţi în străinătate, paşaportul în care este menţionat domiciliul;

2. pentru cetăţeni U.E. (Uniunea Europeană) / S.E.E. (Spaţiului Economic European) – documentul de identitate sau paşaportul, emis de statul aparţinător;

Oricare dintre documentele enumerate mai sus trebuie să se afle în termenul de valabilitate la orice operație care necesită identificarea părților de către notarul public (depunerea și ridicarea actelor, semnarea contractelor, procurilor, declarațiilor sau a altor documente notariale etc.)

In cazul dvs., daca aveti domiciliul in strainatate va puteti identifica cu pasaportul cu conditia ca in pasaport sa fie mentionat domiciliul.

Buna ziua,

Conform legii 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții ("Legea"), și pentru acest tip de lucrări este necesară emiterea unei autorizații (construire/demolare), în baza unui proiect tehnic. În acest caz inteleg ca este vorba despre o demolare. Art. 8. din Lege prevede: Demolarea, dezafectarea ori dezmembrarea, parţială sau totală, a construcţiilor şi instalaţiilor aferente construcţiilor, a instalaţiilor şi utilajelor tehnologice, inclusiv elementele de construcţii de susţinere a acestora, închiderea de cariere şi exploatări de suprafaţă şi subterane, precum şi a oricăror amenajări se fac numai pe baza autorizaţiei de desfiinţare obţinute în prealabil de la autorităţile prevăzute la art. 4.

Autorizaţia de desfiinţare se emite în aceleaşi condiţii ca şi autorizaţia de construire, în conformitate cu prevederile planurilor urbanistice şi ale regulamentelor aferente acestora, potrivit legii, cu excepţiile prevăzute la art. 11.

Printre exceptiile prevazute la art. 11, pentru care nu este nevoie de autorizatie se numara: m) lucrări de compartimentare provizorie nestructurală. Aceste lucrari de compartimentare sunt: a) lucrări de modificare structurală, din care fac parte, în principal, lucrările de consolidare, de supraetajare şi/sau de extindere a construcţiei; si b) lucrări de modificare nestructurală, din care fac parte, în principal, lucrările de amenajări interioare şi recompartimentări uşoare, care nu afectează în mod semnificativ structura de rezistenţă a construcţiei şi pentru care este necesar avizul prealabil al unui proiectant autorizat. Pentru executarea lucrărilor de modificare, cu excepţia lucrărilor de compartimentare provizorii, nestructurale, este necesară emiterea unei autorizaţii de construire în condiţiile legii şi cu respectarea prevederilor legale privind calitatea în construcţii.

Avand in vedere ca lucrarile efectuate in apartament nu sunt provizorii (chiar daca sunt nestructurale), este in principiu necesara existenta unui proiect si a unei autorizatii de demolare. Recomand verificarea lucrarilor efectuate, ca de altfel a intregului apartament,, cu un inginer constructor care poate da informatii suplimentare cu privire la modificarile efectuate si a starii imobilului pe care doriti sa il achizitionati..

Buna ziua,
In legatura cu problema semnalata, pentru a da un raspuns cat mai concret, consideram importanta o clarificare cu privire la urmatoarele aspecte:
1. Cum s-a construit casa? Exista autorizatie de construire sau un act din care sa reiasa dreptul de a construire pe acel teren?
2. Ati cumparat casa si terenul de la proprietari diferiti? Daca da, terenul prin ce operatiune (act) a fost transmis?
3. Zona este una de carte funciara, respectiv a fost deschisa o carte funciara cu privire la teren?
Consideram importante aceste clarificari deoarece, pentru a putea analiza posibilitatea de a obtine partial sau total terenul, trebuie identificat initial cine este proprietarul originar, al terenului pentru a vedea ce varianta juridica va este cea mai la indemana.