ANA-MARIA ISTRATI
ZOOM CITY

Buna ziua, dle Miron!

Va recomand, ca prim pas, sa va sfatuiti si cu notarul public la care urmeaza sa incheiati vanzarea imobilului achizitionat impreuna cu sotia dvs., v-ar putea raspunde mult mai detaliat la orice alte intrebari ati putea avea legat de acest subiect.

In principiu, in baza informatiilor comunicate de dvs, desi efectuati doua vanzari in cursul acestui an, este posibil sa nu se considere activitate economica cu caracter de continuitate care sa va conduca la plata TVA in calitate de persoana fizica, datorita urmatoarelor considerente:
Prima categorie de operatiuni pentru care o persoana fizica nu devine persoana impozabila si, prin urmare, operatiunea nu se cuprinde in sfera de aplicare a TVA, este vanzarea de constructii si de terenuri pe care persoanele fizice le vand ca bunuri pe care le-au utilizat in scopuri personale. Indiferent de valoarea cladirilor sau terenurilor care apartin persoanei fizice si care nu au fost cumparate in vederea revanzarii, ci se poate demonstra ca au fost utilizate in scopuri personale (locuinte proprietate personala, case de vacanta, suprafete de terenuri mostenite sau aferente cladirilor), tranzactiile privind vanzarea acestora nu intra in sfera de aplicare a TVA.
A doua categorie de operatiuni pentru care persoana fizica nu devine persoana impozabila sunt operatiunile imobiliare realizate ocazional. Conform prevederilor pct. 3 alin. (1) din Normele metodologice de aplicare a Titlului VI din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, aprobate prin Hotararea Guvernului nr. 44/2004, cu modificarile si completarile ulterioare, pentru alte operatiuni decat vanzarea de bunuri utilizate in scopuri personale, persoana fizica devine persoana impozabila daca activitatea desfasurata are caracter de continuitate.
Din punct de vedere fiscal, operatiunile au caracter de continuitate atunci cand NU pot fi considerate operatiuni ocazionale. Totusi, avand in vedere complexitatea operatiunilor imobiliare, trebuie analizat cu atentie contextul pentru a stabili cu certitudine daca operatiunea este sau nu ocazionala. Trebuie avut in vedere ca la pct. 66 alin. (2) din Normele metodologice se prevede ca activitatea economica se considera ca fiind inceputa din momentul in care o persoana fizica intentioneaza sa efectueze o astfel de activitate, iar intentia persoanei trebuie apreciata in baza elementelor obiective ca, de exemplu, faptul ca aceasta incepe sa angajeze costuri si/sau sa faca investitii pregatitoare necesare pentru initierea unei activitati economice.

In acelasi timp, este perfect adevarat ca normele prevăd că, dacă persoana fizică realizează o singură livrare într-un an, aceasta este considerată ocazională şi nu este considerată o livrare impozabilă. Dacă intervine o a doua livrare în cursul aceluiaşi an, prima livrare nu se impozitează, dar este luată în considerare la calculul plafonului de 65.000 euro, pentru scutirea de taxă, prevăzut la art. 310 din Codul fiscal, pentru întreprinderile mici. Totuşi, dacă persoana fizică derulează deja construcţia unui bun imobil în vederea vânzării, activitatea economică fiind deja considerată începută şi continuă, orice alte tranzacţii efectuate ulterior nu mai au caracter ocazional.

Asadar, va recomand sa consultati totusi fie un jurist, fie un consultant fiscal care sa studieze situatia dvs in detaliu si care sa va confirme exact care este statutul dvs in acest moment, pentru a va confirma cu siguranta daca intrati sau nu sub incidenta normelor privitoare la plata TVA.

Altfel, ca impozit din vanzarea bunului imobil, veti avea de plata la vanzarea casei un impozit in valoare de 3% aplicat la suma ce depaseste 450.000 lei (veti achita jumatate din suma dvs, jumatate sotia – daca nu ati prevazut cote diferite de proprietate la momentul achizitiei casei); de asemenea, notarul public ce se va ocupa de tranzactia dvs va va calcula suma exacta pe care o veti avea de plata si ii puteti solicita acest calcul si anterior efectuarii tranzactiei.

Va urez succes!

Bună ziua,
Vă recomand să nu luați în calcul prețuri estimate oferite fără ca proprietatea dvs să fi fost anterior văzută de către persoana care vă oferă recomandarea de preț. Din fericire pentru dvs, aveți la dispoziție mai multe instrumente pentru a evalua prețul garsonierei dvs.

Unul dintre acestea ar fi Preț Expert de pe site-ul imobiliare.ro. Aveți avantajul de a primi evaluarea gratuit, este un instrument în care introduceți personal datele dvs, iar instrumentul vă va oferi o valoare estimată a proprietății dvs, bazată pe celelalte anunțuri de apartamente/ garsoniere asemănătoare introduse pe site-ul imobiliare.ro. Dezavantajul - este un produs automatizat, care nu oferă informații verificate prin experiența anterioară a unei persoane.

O estimare de preț cu un grad mic de eroare este cea efectuată de un agent imobiliar cu experiență, care are la dispoziție o bază de date cu proprietăți similare deja tranzacționate. O astfel de analiză comparativă de piață are o marjă de eroare foarte mică, deoarece pe lângă faptul că se analizeză prețuri de vânzare (nu prețuri afișate la vânzare, ce pot fi negociate), cuprinde și o serie de ajustări valorice în funcție de caracteristicile care diferențiază două proprietăți (de exemplu, o garsonieră poate fi mai mare/ mai mică, poate fi la un etaj mai căutat/ mai puțin căutat, poate avea îmbunătățiri de actualitate/ poate necesita îmbunătățiri etc). Asigurați-vă că agentul imobiliar care vă oferă această analiză vă pune la dispoziție toate informațiile relevante pentru dvs: data tranzacției, adresa proprietății tranzacționate, principalele caracteristici asemănătoare, precum și diferențele ajustate. Pe lângă acuratețea maximă a unui astfel de instrument, puteți identifica și agenți imobiliari care să vă ofere analiza de preț inclusă în pachetul de servicii pe care vi le oferă ulterior, fără costuri suplimentare.

O altă variantț ar fi aceea de a apela la serviciile unui evaluator ANEVAR, la fel cum fac și băncile comerciale înainte de a acorda un credit imobiliar/ipotecar persoanelor fizice. Evaluatorii folosesc un instrument propriu, în care introduc proprietăți selectate personal de către evaluator, disponibile de obicei pe site-urile publice de promovare (așa cum este și imobiliare.ro), proprietăți cărora li se aduc ajustări după cum consideră evaluatorul adecvat, bazat pe experiența acestuia. Deși un instrument eficient, poate avea o marjă de eroare mai mare și, de cele mai multe ori, generează cost imediat pentru proprietar (raportul de evaluare se întocmește în urma angajării evaluatorului și efectuării plății pentru a primi acest serviciu).

În speranța că v-am oferit informații detaliate, în baza cărora să puteți lua decizia care vi se potrivește, vă doresc mult succes!

Buna ziua,

In data de 10 mai am raspuns unei intrebari foarte asemanatoare cu a dvs (o puteti accesa in sectiunea Intrebari si Raspunsuri: https://www.imobiliare.ro/imoexpert/inchiriere-apartament-bd-unirii/), puteti evalua daca vi se potriveste recomandarea facuta doamnei.

Cum am spus si atunci, discutia referitoare la eficientizarea randamentului obtinut la inchiriere este una foarte detaliata, pe care nu o putem acoperi in cadrul unui raspuns scris, insa pentru dvs este foarte important sa aveti un punct de plecare, iar acela ar fi o evaluare asupra urmatoarelor aspecte:

Primul, daca in zona in care se afla apartamentul dvs, cererea de inchiriere a unui astfel de apartament este mai mare pentru destinatia de spatiu de birouri sau pentru rezidenta (puteti analiza si din punct de vedere al ofertei – de exemplu, daca nu sunt oferte disponibile la inchiriere pe unul din segmente, aveti un avantaj competitiv).

Dupa ce ati clarificat carui tip de chirias doriti sa va adresati (birouri/ rezidential), veti analiza asteptarile chiriasului dvs (se multumeste cu finisajele medii existente, are asteptari de finisaje premium si/sau de mobilier premium, etc).

Dupa ce ati identificat publicul tinta pentru inchirierea apartamentului dvs, va ramane sa decideti care este bugetul pe care sunteti dispus sa il alocati amenajarii (o recomandare: cand decideti asupra bugetului, luati in calcul nu doar valoarea chiriei pe care o veti obtine lunar ulterior amenajarii, ci si cat timp va dura pana veti inchiria efectiv apartamentul – valoarea investitiei si timpul in care apartamentul nu este inchiriat ar trebui sa faca parte din calculul dvs, deoarece ambele reprezinta un cost pentru dvs).

Va doresc mult succes!

Buna ziua,

In situatia in care pretul contractului este incheiat in moneda euro, determinarea venitului brut anual se efectueaza pe baza cursului de schimb comunicat de BNR, din ziua precedenta celei in care se depune declaratia unica privind impozitul pe VENIT ESTIMAT (capitolul 2) si contributiile sociale datorate de persoanele fizice.
Tot in aceasta situatie, veti depune declaratia unica (capitolul 1) dupa incheierea anului fiscal si veti RECALCULA venitul INCASAT din chirii folosind cursul euro comunicat de BNR, valabil pentru ultima zi a fiecarei luni, corespunzator lunilor din perioada de impunere (inchiriere).
Va recomand, pentru anul 2018, sa cautati un calculator online (va dau si eu un exemplu: https://venitnet.ro/calculator-chirii-euro-realizate-in-2018/), ca sa va asigurati ca folositi cursul BNR corect. pentru anul anterior.
De asemenea, daca doriti si mai multe informatii referitoare la completarea declaratiei unice, va recomand sa apelati si la site-uri specializate, precum: https://gestiunepfa.ro/declaratia-unica-pentru-venituri-din-chirii-in-2019/.

Va doresc mult succes!

Buna ziua,
As dori sa va ofer si o alta perspectiva asupra conditiilor de inchiriere.
Discutia referitoare la eficientizarea randamentului obtinut la inchiriere este una foarte detaliata, pe care nu o putem acoperi in acest cadru, dar care ar trebui sa aiba ca punct de plecare pentru dvs cel putin doua aspecte: primul, durata pentru care doriti sa inchiriti apartamentul, iar al doilea, daca in viitorul previzibil veti dori sa il vindeti sau sa locuiti dvs in el.
Aceste aspecte sunt primele care influenteaza nivelul de investitii pe care este necesar / recomandat sa le faceti sau nu in apartament.
Un alt aspect foarte important pentru dvs, inainte de a investi in modernizarea finisajelor si mobilierului, este cel privitor la recuperarea in timp a investitiei initiale. Ar trebui sa ganditi doua-trei scenarii de buget investit si, realist, nivelul chiriei pe care il puteti obtine ulterior investitiei, analizand astfel in cat timp va veti recupera investitia. Astfel puteti decide care este bugetul pe care doriti sa il alocati investitiei initiale, iar aceasta va determina apoi publicul tinta de chiriasi ai apartamentului dvs.

Va urez mult succes!

Bună ziua,
Deoarece perioada contractuală a încetat deja, aveți opțiunea notificării chiriașului dvs, în virtutea contractului de închiriere a cărui durată a expirat, cu respectarea prevederilor legale privind locațiunea, astfel: îi veți oferi chiriașului dvs, printr-o notificare scrisă, o perioadă de preaviz de 60 zile de la data expirării perioadei de 30 zile pentru care ultima plată a chiriei a fost efectuată, motivând expirarea duratei contractuale inițiale și faptul că nu doriți prelungirea acestei durate prin încheierea unui nou contract de închiriere. Durata preavizului este prevăzută de art. 1824 Cod Civil.
Conform art. 1810 Cod Civil, practic se continuă dispozițiile contractului expirat, prin tacită relocațiune, dar pe o perioadă nedeterminată de timp.
Vă recomand, cu căldură, o discuție amiabilă cu chiriașul, urmată de notificarea scrisă, prin care să îi argumentați nevoia dvs. de eliberare a locuinței.
Vă urez succes!