Dupa trei ani de zile, daca e s-o spunem pe aia dreapta, casele si…
publicat pe 28 Jun 2011 in categoria Cumpărători , ProprietariDupa trei ani de zile, daca e s-o spunem pe aia dreapta, casele si apartamentele din romania tot au un randament de 300-400% la zece ani. ce era pe piata in 2000-2002 la 18-20.000 de euro, un apartament cu 2 camere in bucuresti, se da azi la 60.000 si asta dupa marea criza. Putem vorbi de o criza adevarata in aceste conditii?
Oferă părerea ta:
Ai dreptate, NU ESTE PROGRES. Si dovada o reprezinta Grecia, care nu este decat rezultatul acestor afaceri. Si sa nu credeti ca in orice alt domeniu se doreste alt fel de profit decat cel foarte rapid. TOTUL SE RAPORTEAZA LA 10 ANI.Spre norocul si ghinionul nostru in acelasi timp , poporul nostru a trait in doua organizari sociale diferite total ,si acum se lamureste ca nici capitalismul cu asazisa libertate nu e ceea ce si-ar dori un om.Romanii au prins din mers si foarte rapid ceea ce au venit sa faca "investitorii straini" la noi. Cumpara azi si vand maine cu pret dublu. Indiferent ca va fi anul asta sau peste 3 ani , investitorii vor castiga minim 50% din valoarea investitiei. Altfel nu o vor face. Dar acest fapt l-au inteles masele si nu il mai vad ca fiind corect. De aceea cred ca vor urma crize si mai profunde pentru ca de fapt sunt lupte cu mentalitatea umana. Cand esti in tabara "saraca" te revolti sau nu mai poti sa suporti iar din pozitia celui " bogat" crezi ca "banii tai" nu vrei sa-i arunci pe fereastra, dand de pomana ( acceptand doar un profit de 20% in imobiliare, de exemplu).
0
Sunt de acord cu motivatiile dlui Ilias , de mai jos, precum si cu ideea dlui Alex de mai de sus, dar as pune problema cu totul altfel, si poate datorita apropierii mele de acest mediu de afaceri, al investitorilorin imobiliare.
Putina lume stie, si nici nu se da mare importanta termenului yield ( cei "afectati" de el cred sau fost invatati sa creada ca "este normal" sa ai profit, ceilalti, cei care "beneficiaza" de el, din ce in ce mai multi pe Pamant dealtfel, nu au nici un interes sa afle "prostimea de semnificatie).
Si acum povestea yieldului ( si o sa-l rog pe dl. Ilias ca unde gresesc sa ma corecteze.
Un investitor, in aceste "vremuri de criza" cauta, in Romania , imobile care sa-i aduca un yield de la 8 pana la 14 ( ohohoo, deja sunt vise 14 dar...)
Cum se calculeaza acest yield?
Pai sa spunem ca pentru un spatiu de birouri de 100mp utili , proprietarul doreste , la vanzare, un pret de 1400000 euro ( sa spunem ca nu este platitor de tva, si spatiul ar avea 120mp construiti), ceea ce ar insemna 1166 euro/mpconstruit. O fi bun, ofi mare pretul? Daca spatiul s-ar inchiria cu 10 euro/mp util, deci o chirie de 1000 euro/luna, adica 12000 euro/an ar rezulta ca investitia ( dupa ce scadem impozitul de 16% pe 75% din valoarea chiriei) s-ar amortiza in totalitate in 13,01 ani. Se imparte 100 ( procentul maxim) la anii rezultati (13 ) si ne da yield-ul, in acest caz 7,69. Va rog sa ma credeti ca nici al cu coarne nu va cumpara o asa proasta afacere!!! Nici n-am pus la socoteala asigurarea sau alte cheltuieli cu impozite pe imobil, etc ce pot apare. Deci NU, investitiile care se recupereaza in mai mult de 13 ani NU SUNT BUNE!
Ok. Il respectam pe investitor dar sa vedem daca e corect fata de omenire si nu cumva daca aacest yield a generat criza asta financiara.
Pai un investitor traieste in medie mai mult decat populatia obisnuita, si cred ca nu trebuie sa ma motivez de ce. Sa zicem 80 de ani. Tatal sau ( parintii sa zic) il pun pe picioarele sale cam de la varsta de 30 de ani ( pana atunci si-a facut de cap si a vazut ce este lumea). Daca la 30 de ani investeste primii 100000 euro in imobiliarele care se amortizeaza in 10 ani, inseamna ca la 40 de ani el va avea inapoi ( din chiriile incasate) toti banii, si daca va vinde imobilul cu ( cel putin aceeasi suma) va avea dublul sumei investite ( in realitate se castiga mult mai mult). La 40 de ani va investi cei 200000 rezultati, iar la 50 de ani va avea 400000; la 60 de ani va avea 800000 ; la 70 de ani 1,6 mil iar la sfarsit ...(?!) 3,2 mil . WOW! A facut ceva intr-o viata de om ,asa-i? Bravo lui! A stiut sa investeasca . Unii mai si pierd, dar nu cei din bransa lor, sau mai bine spus "pierderile sunt asumate"- pentru ca de fapt ei pierd cand nu pot sa mai castige. Eu ma gandesc ,mai ales pentru Romania asta neinsemnata, si cu atitia romani destepti, ca aceste calcule le-au invatat si le-au aplicat foarte mult si multi; unii neavand habar ca fac asta. Aplicand din ce in ce mai multi pe aici, se ajunge la o limita, pentru ca la polul opus al acestei afaceri stau oamenii simpli , care au "joburi" care mai de care mai obisnuite, fara yielduri-as spune. Dupa ce piata romaneasca a pierdut din acesti "investitori", acestia emigrand in tari ca Brazilia, China, India, odata cu ei a pierdut si "capitalurile" investite. Dar si mai grav de atat: nici jumatate din investitorii veniti la noi , nu au fost investitori de acest tip; AU FOST SPECULATORII, un soi mult mai rau ( care si asta s-a in inmultit enorm pe intreaga planeta). Speculatorii nu vor sa castige banii investiti in 10 ani; VOR RETURNAREA INVESTITIILOR IN 3 ANI. Si reusesc.
Care este rezultatul acestor investitii?
Logica ce o propun este simpla: un om normal cumpara o casa intr-o viata ; un investitor inchiriaza si vinde, in aceeasi viata 32 de case.
Poate ca ar trebui sa mai completez...dar nu o voi face.
O seara frumoasa tuturor
0
daca tu ii spui progres,eu ii spun specula si prosteala,in romania asta a prins,caritasul,fni-ul si 2008 in imobiliare. S-a terminat si oricata manipulare ar fi pe piata s-au cam terminat si naivii si banii deci vom avea preturi reglate corect de cerere si oferta,undeva pe la 300E/mp,parerea mea ca cine are rabdare,1 an maxim are numai de castigat
0
Buna ziua,
Nu sunt de acord cu creditele in general. Eu consider ca sunt pentru persoane cu bani sau cu proprietati (care nu pot intra in dificultate de plata). De asta s-a ajuns aici, datorita creditarii aiurea la orice nivel (companii, persoane fizice, state). Prostia si incompetenta celor care dau si iau credite este problema. Se poate rezolva printr-o lege probabil care interzice creditele, persoanelor care nu au perspectiva stralucita asupra viitorului lor. Creditele sa se ia pe un plan bine definit, nu pe nepotisme sau pile. Toti neavenitii care nu au niciun ban iau credite de zeci de mii de euro sau sute de mii de euro. Asta nu e bine deloc. Daca ei care nu au bani, pentru un motiv nu au bani, ca nu stiu sa-i faca sau sa-i economiseasca. De ce ar avea dreptul sa ia bani ? Ca sa ii piarda si pe ai altora ? Legile creditarii nu sunt facute cum trebuie parerea mea.
Spre exemplu o persoana care vrea sa investeasca in proprietati, de ce sa plateasca un pret ireal? (pret definit de cerere, care cererea la randul ei este ireala facuta de achizitii cu credite ale persoanelor care nu au bani sau proprietati)
Investitii placute!
0
Pentru a putea calcula, haideti sa comparam preturile din 2011 cu cele din 2001. Sa presupunem ca preturile din 2001 erau la un nivel de 20.000 euro (pentru un apartament cu doua camere, in Bucuresti) si ca preturile de astazi sunt la un nivel de 60.000 euro.
1.Cat a crescut inflatia in aceasta perioada? Cred ca a crescut de mai mult de 3 ori.
2. Cat a crescut PIB-ul in acesti 10 ani? Am venit in Romania in 2004 si PIB-ul oficial din 2003 era de aproximativ 3.5-4 ori mai mic decat PIB-ul de astazi, dupa criza.
3. Acum 10 ani nu aveam nici macar un sfert din tranzactiile pe care le avem astazi.
4. Acum 10 ani nivelul capitalului strain investit in piata imobiliara romaneasca era la jumatate fata de cel actual.
5. In 2001, erau doar cateva mii de oameni cu acces la credite rezidentiale. Acum exista cateva milioane.
Ce incerc sa subliniez este ca nu este relevant sa comparam 2001 cu 2011. Pentru o tara ca Romania este ca si cum am compara doua secole diferite, deoarece progresul pietei din Romania a fost mult mai rapid decat cel intalnit in mod normal in Europa.
PS: Daca programul Prima Casa nu ar fi existat, pretul unui apartament cu 2 camere in Bucuresti ar fi mult mai mic de 60.000 euro. Poate cineva sa nu fie de acord cu asta?
0