Punct și de la capăt: gata cu recesiunea, start pentru o nouă etapă a pieței imobiliare?

Potrivit consultanților, perioada actuală este una propice pentru achiziții, la fel ca cea din 2003-2004.

Ultimii trei-patru ani au debutat, pe rând, cu speranța – uneori nerostită – că perioada de recesiune se va încheia. 2014 nu a făcut excepție. Noul an a început pe un ton optimist în imobiliare, iar una dintre marile companii locale de consultanță consideră chiar că 2013 a fost ultimul an „de criză” propriu-zis.

În opinia lui Attila Peli, directorul departamentului de dezvoltare și terenuri din cadrul JLL (fosta Jones Lang LaSalle), în momentul de față, piața imobiliară autohtonă se află la începutul unei noi etape de dezvoltare. “Este foarte interesant și instructiv să urmărești îndeaproape un ciclu al pieței imobiliare. Ultimul ciclu a început în 2003 și s-a terminat în 2013, durând aproximativ zece ani. Odată cu era tehnologiei și a informației, tendința este ca ciclurile să devină din ce în ce mai scurte, și anume până în șapte ani. Însă acest ciclu a durat mai mult din cauza depresiunii profunde în care am intrat în 2008. A fost nevoie de cinci-șase ani pentru ca să ne revenim după această abruptă cădere. Astăzi putem considera că suntem chiar la începutul unuia nou”, subliniază reprezentantul JLL.

Marii dezvoltatori de locuințe, din nou „la vânătoare” de terenuri
Un semn de revenire a pieței este reprezentat de apetitul crescut pentru achiziția de terenuri destinate dezvoltărilor imobiliare. Potrivit reprezentanților companiei de consultanță Colliers International Romania, dacă în ultimii ani acest segment a fost atractiv cu precădere pentru jucătorii din retail (care s-au extins puternic pe timp de criză), acum el atrage tot mai mult atenția altor segmente importante de clienți – cum ar fi dezvoltatorii de proiecte rezidențiale de amploare (care au stat „în umbră” din 2008 încoace), dar și de birouri. „Piața de terenuri a cunoscut multă agitație în ce privește activitatea de prospectare pe parcursul anilor trecuți. După 2008 jucătorii din piață și-au schimbat comportamentul – dacă înainte de 2008 cumpărau în mod continuu parcele de terenuri, în ultimii cinci ani au alternat perioadele de achiziție cu cele de dezvoltare. Având în vedere că anii 2011 și 2012 au marcat performanțe relativ bune în ce privește activitatea tranzacțională, începând cu 2013 mulți dintre jucători au intrat în perioada de dezvoltare”, notează Sînziana Oprea, Senior Associate în cadrul departamentului de terenuri al Colliers.

Citește și: 2014, an de revenire pentru piața rezidențială? De unde vine o umbră de incertitudine pentru cumpărători

„Țin minte că piața în 2003-2004 semăna destul de mult cu piața de astăzi. Dezvoltatorii erau destul de precauți, însă cei experimentați simțeau că este momentul potrivit pentru a cumpăra terenuri foarte bune. Toți, ca și astăzi, erau în căutare de proiecte cu risc foarte mic, adică proiecte (în special de birouri) în locații excepționale. Cei curajosi au avut de câștigat: când ești printre primii pe piață ai șansa de a cumpăra cele mai bune terenuri la prețuri rezonabile. Mai mult decât atât, ai timp (trei-patru ani) să livrezi proiectul exact când piața este foarte bună pentru vânzare. În ciclul anterior, cei ce au cumpărat terenuri în 2003-2006 au livrat proiecte de succes și le-au vândut în 2007-2008, când piața era sus, la prețuri ridicate. Cei ce au cumpărat terenuri în 2007-2008 au rămas în general cu ele, nedezvoltate, asta în cazul în care nu au fost nevoiți să le cedeze băncilor finanțatoare.
Așadar, prima lecție pe care am învățat-o din ciclul anterior este că trebuie să știi când să intri și când să ieși de pe piață. A doua învățătură este ca întotdeauna să cumperi cele mai bune terenuri de pe piață, chiar în condițiile în care costă un pic mai mult decât celelalte.”

Attila Peli, directorul departamentului de dezvoltare și terenuri din cadrul JLL

În 1-2 ani, prețurile se vor stabiliza
Pentru anul în curs, reprezentanții Colliers estimează că activitatea de tranzacționare se va menține în parametrii din 2013. Astfel, majoritatea achizițiilor vor continua să fie mai degrabă speculative, iar atât timp cât vor exista bănci și proprietari de terenuri presați să vândă, piața va dispune de oferte bune. Este de așteptat ca oferta să rămână considerabil mai mare în raport cu cererea, fapt pentru care și prețurile se vor menține pe un trend descendent. “2014 va oferi oportunități bune de investiții pe piața de terenuri. Băncile, cea mai activă sursă de terenuri a anului trecut, au adoptat politici de preț mai agresive. Deși multe dintre ele au reușit să atragă cumpărători și și-au «curățat» parțial portofoliile, există încă oportunități bune pentru investitori. Perspectivele macroeconomice pozitive, apetitul crescut pentru investiții din partea unui număr tot mai mare de jucători, alături de un număr redus de terenuri disponibile vor conduce la stabilizarea prețurilor pe termen mediu (unul, doi ani)”, spune Sînziana Oprea.