Majorarea numărului de tranzacții nu este suficientă pentru a susține scumpirea locuințelor.
Din punctul de vedere al activității din piața imobiliară, anul 2013 a fost vizibil mai bun decât 2012. Potrivit datelor transmise de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), pe tot parcursul anului trecut numărul tranzacţiilor imobiliare consemnate la nivel național a crescut cu 16,85%, cu un plus de 119.000 de astfel de operațiuni față de 2012, ajungând la un total de 824.989.
Se risipește spectrul crizei?
După primele luni din an, 2014 pare a se înscrie pe aceeași traiectorie ascendentă, cel puțin pe segmentul apartamentelor „second-hand” (deținute anterior) din Capitală. „Ca număr de tranzacții, piața este clar în creștere. Probabil că putem vorbi de un avans de 10-15% (față de aceeași perioadă a anului trecut, n.red.), dar rămâne de văzut dacă se confirmă aceste cifre”, spune Igor Postovanu, broker/owner al agenției Sims Parkman.
Cum se explică această tendință? În opinia reprezentantului Sims Parkman, o primă cauză ține de scăderea semnificativă a prețurilor consemnată anul trecut. Potrivit Indicelui Imobiliare.ro, în 2013 suma medie cerută pentru apartamentele scoase la vânzare în întreaga țară (noi și vechi) a scăzut cu 8,2%, față de 1,3% în 2012 și 4% în 2011.
Un al doilea motiv ține de adaptarea pieței la creditarea în lei, după „șocul” trecerii programului Prima Casă la moneda națională, dat fiind că astfel de produse sunt acum perfect comparabile cu finanțările în euro, din punctul de vedere al costurilor. Totodată, precizează Postovanu, în piață se vorbește tot mai mult despre ieșirea din criză, iar cumpărătorii s-au obișnuit cu situația economică și au căpătat mai multă încredere. „Pe segmentul Prima Casă, oamenii cumpără pentru că au o nevoie reală: se căsătoresc, au un copil, divorțează etc.”, subliniază acesta.
Citește și: Răsturnare de situație: Prima Casă redevine cea mai ieftină soluție pentru un credit ipotecar!
Prea mult optimism alungă „mușteriii”!
Pe fondul interesului crescut al cumpărătorilor, vânzătorii se lasă prinși de un val de „optimism”. Potrivit Indicelui Imobiliare.ro, în ianuarie, prețul mediu cerut la nivel național a crescut cu 0,6%, iar în februarie cu 1,8%, până la 919 euro pe metru pătrat util. În București, proprietarii de apartamente vechi și-au majorat pretențiile cu 0,4% în ultima lună de iarnă, în vreme ce locuințele noi s-au ieftinit cu 1,9%.
Citește și: A doua lună din an, a doua lună de scumpiri: proprietarii de apartamente vechi „dau tonul” pieței
Brokerul imobiliar se arată însă neîncrezător în capacitatea pieței de a susține o tendință de scumpire a locuințelor. „Se încearcă o «forțare» a prețului, dar nu se vinde. Faptul că se cere mai mult nu înseamnă că se obține mai mult”, spune reprezentantul Sims Parkman. Statistic vorbind, explică acesta, oferta de locuințe este mult excedentară cererii – volumul lunar de vânzări se situează la circa 5% din stocul disponibil spre vânzare. Asta înseamnă că piața este în continuare una a cumpărătorului. Clienții au un interes real de a cumpăra, dar sunt, ca și până acum, extrem de influențați de aspectul financiar al unei tranzacții. „Prețul e în continuare factorul determinant pentru care oamenii vin sau nu la vizionări”, notează Postovanu.
Cu alte cuvinte, majorarea numărului de tranzacții nu este o condiție suficientă pentru a susține revenirea prețurilor pe o tendință ascendentă. „Deși se revigorează cererea, stocul e atât de mare încât o să dureze o perioadă până să se absoarbă”, subliniază brokerul. În plus, este de așteptat ca oferta să crească și mai mult în perioada următoare. „Băncile vor încerca tot mai mult să-și scoată la vânzare proprietățile, iar asta e o «bombă cu ceas» pentru piață”, conchide acesta.
Pont pentru vânzători:
În momentul de față, marja medie de negociere se situează undeva între 3% și 4%, astfel că o proprietate nu trebuie scoasă pe piață la un preț cu mult mai mare decât valoarea sa realistă de vânzare. Durata medie de tranzacționare pe segmentul apartamentelor este de circa cinci luni de zile. Unitățile locative cu cele mai bune prețuri sunt achiziționate mai repede de atât, iar cele mai scumpe pot sta în piață mai mult timp, urmând a fi tranzacționate doar după o ajustare corespunzătoare.
Igor Postovanu, broker/owner al agenției Sims Parkman
