Promisiunea unilaterală de vânzare
Spre deosebire de oferta de a contracta, care este un act juridic unilateral, în cazul promisiunii de vânzare, o persoană prevăzând un interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primeşte promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, păstrându-şi rezerva (opţiunea) de a îşi manifesta consimţământul de a cumpăra sau nu. O promisiune de vânzare acceptată cu această rezervă constituie un contract, dar nu constituie o vânzare şi nici nu produce efectele unei vânzări.
Promisiunea de vânzare este un antecontract, care dă naştere la un drept de creanţă, una dintre părţi fiind obligată – obligaţie de a face – faţă de cealaltă parte să vândă în viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii putând opta în sensul de a-l cumpăra ori nu. Promisiunea de vânzare nu transferă proprietatea, ci dă naştere unor obligaţii cu caracter personal pentru una din părţi, cealaltă parte păstrându-şi libertatea de a decide.
Obligaţia – intenţia de a înstrăina un imobil – poate fi înscrisă pentru informare prin notare în cartea funciară.
Dacă beneficiarul va opta în sensul cumpărării bunului, dar promitentul, prin încălcarea obligaţiei asumate, va refuza vânzarea – sau eventual a şi vândut lucrul altei persoane – contractul proiectat nu se va încheia, beneficiarul având dreptul la daune – interese potrivit obligaţiei de a face.
Rezultă că promisiunea de vânzare este un contract unilateral, deoarece creează obligaţii numai pentru una din părţi – promitent. Este posibil ca, în schimbul dreptului de opţiune ce i se oferă, beneficiarul promisiunii să se oblige la plata unei sume de bani – preţul dreptului de opţiune, moment în care promisiunea unilaterală de a vinde va deveni antecontract sinalagmatic (bilateral).
Obligaţia promitentului născută din promisiunea de vânzare se stinge la expirarea termenului prevăzut sau, dacă nu s-a prevăzut un termen, la expirarea termenului general de prescripţie (3 ani), care începe să curgă de la data încheierii promisiunii de vânzare.
Promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare
Promisiunea de vânzare poate fi nu numai unilaterală, dar şi bilaterală – de a vinde şi cumpăra – în acest caz părţile se obligă să încheie în viitor, la preţul stabilit , contractul de vânzare –cumpărare. Promisiunea bilaterală este un antecontract în care oricare din părţi poate cere încheierea contractului.
Dacă promitentul nu îşi respectă obligaţia şi vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul cumpărător nu poate cere predarea lucrului, deoarece nu este proprietar, iar vânzarea către o altă persoană este – cu excepţia fraudei – valabilă, beneficiarul putând cere doar daune-interese.
Dacă lucrul se mai găseşte în patrimoniul vânzătorului şi nu există alte impedimente legale, pe lângă posibilitatea acordării de daune – interese sau obligarea promitentului, sub sancţiunea daunelor cominatorii la încheierea contractului, oricare din părţi poate cere instanţei de judecată în temeiul principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natura a pagubelor, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare – cumpărare şi să aibă ca efect transferul proprietăţii de la promitentul vânzător la promitentul cumpărător.
marin
EU AM CUMPARAT UN TEREN IN URZICENI, AM PLATIT SUMA DE PRECONTRACT, CU NOTAR SI AM FOST PACALIT DE PROPRIETAR, TOTI, PRIMAR, DE LA NOTAR SI DE 2 ORI IN JUDECATA. SLOBOZIA ,URZICENI. NU AM REZOLVAT NIMIC. STRES. IN ROMINIA NU E DECAT PROSTIE SI TEAPA.
Iulian
Buna ziua, vreau sa iau o casa si doresc sa fac acel antecontract dar am fost la un notar si mi-a cerut 570 de lei pentru un avans de 10000, suma finala fiind de 20000. Am intrat pe internet si am gasit un program care imi spune ca suma cea mai mare ptr. un antecontract la aceasta suma este de cel mult 420 de lei. Am.fost la alt notar si mi-a zis ca este mult cat mi-a cerut ptr. acest antecontract, dar partea vanzatoare vrea sa facem acolo actele. O ideee. va rog frumos. Multumesc!
mariana
Nu raspude nimeni pentru ce au scris oamenii aici?
mariana
Am facut un antecontract de vanzare a unui imobil in care am scris ca: daca eu ma razgandesc pana expira antecontractul ii dau dublu dar notarul clauza ptr.cumparator nu a pus. Ba mai mult, nu e trecut in cartea funciara, nu e trecut niciunde doar in antecontractul care expira in iulie 2017. Cumparatorul a murit si nu a dus pana la capat promisiunea scrisa iar eu nu mai doresc o alta promisiune cu mama sau fiica acestuia. Vreau sa-mi iau casa inapoi. Vreau sa le dau banii.Are ce sa-mi faca dupa ce expira antecontractul? Eu pana atunci nu mai semnez nimic, nu mai doresc s-o vand. Cum sa procedez? Ce sa fac s-o am iar, desi ei nu locuiesc acolo. Multumesc! Sa-mi raspunda si mie cineva, va rog frumos!
mihai
as dori sa va intreb daca promisiunea de vanzare poate fi atacata de mostenitori in cazul unui deces al vinzatorilor? si care ar fi cea mai ieftina varianta de act pentru cumpararea unui bun in valoare de 100.000 euro, ma intereseaza in rate!! multumesc
Eu
Multumim pentru articol.
Vad ca nu raspunde nimeni la intrebari , incerc sa raspund eu.
Pentru Mihai, nu sunt specialist, dar cred ca mai bine este sa aştepti finalizarea litigiului.
Pentru salica, va adresati direct in instanta impreuna cu, contractul ne onorat.
Pentru Antoniu, daca succesorii accepta succesiunea, accepta şi obligatiile defunctului. Deci contractul trebuie sa fie onorat de aceştia. In caz contrar apelati in istanta.
Pentru Maria
Dispuneti de contract, iar acesta mentioneaza despagubirile pe care le puteti primi. Daca proprietarul nu a onorat antecontractul de vanzare- cumparare puteti sa apelati in instanta.
Pentru Silviu
Nu mai este valabila. Da, poate fi evacuat.
Pentru Cipri
Unul din soti poate obtine procura de la celalalt pentru vanzarea imobilului. Totul consta intr-o procura care poate fi data in Italia. Nu te complica cu alte acte. Daca unul din soti este acum in Romania, celalat poate da o procura in Italia şi o poate trimite in Romania.
mihai_b
Am o intrebare pentru specialisti. Pot incheia o promisiune de vanzare a unui teren cu cineva care are acel teren in litigiu. In cazul in care castiga procesul se poate materializa vanzarea terenului catre mine ……..
Multumesc!
salica
O promisiune de vanzare-cumparare,in care cumparatorul nu a respectat termenul de semnare a contractului de vanzare(depasit din 31.12.2012).
Cum pote fi atacata in instanta si ce acte sunt necesare.
Mentionez ca promisiunea de vanzare-cumparare a fost incheiata in fata unui NOTAR autorizat.
Multumesc.
Antoniu
Buna ziua
Am si eu o problema si as vrea sa ma ajutati putin:in 2009 am facut o promisiune de vanzare-cumparare pe mai multe terenuri cu bunicul meu;Pomisiunea nu a avut termen de finalizare, asa ca nu am facut inca finalizarea. Bunicul meu a murit, iar acum are loc succesiune intre mostenitori. Vreau sa stiu daca acele terenuri apartin mostenitorilor prin succesiune (s-au trecut ca bunuri pt succesiune impreuna cu casa si alte terenuri), daca apartin le mai pot recupera, pot finaliza acum contractul de VC, cum imi recuperez suma platita?
Va multumesc
MARIA
Buna seara,
Am incheiat o promisiune bilaterala pentru a cumpara o casa, pe baza unei hotarari judecatoresti prin care proprietarul obtinuse impobilul. La termenul stabilit pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare, proprietarul nu a putut prezenta niciun act- documente cadastrale, dovezi privind plata utilitatilor, avand la dispozitie o luna si jumatate. Notarul a facut incheiere de certificare. Cum imi pot recupera avansul dat- promisiunea prevede inapoierea avansului si o despagubire egala cu avansul dat.Va multumesc!
Silviu
DAca a fost incheiata o promisiune de vinzare si a avut un termen de finalizare dar aceasta finalizare nu sa produs timp de 21 de ani , aceasta promisiune mai este valabila pentru beneficiar? mentionez ca beneficiarul locuieste acolo de la incheierea promisiunii .Promitentul poate sa evacueze beneficiarul?
Cipri
Buna
Am si eu o intrebare,mama mea vrea sa cumpere un apartament propietari sunt acum stabiliti in italia ei doresc sa vanda apartamentul din romania dar este o problema ea nu poate sa-l vanda vara sot si sotul fara sotie ei au concedi diferite este posibilitate sa fac un act cu dansa acum si finalizarea contractului cand vine si dansul acasa …la notar nu pot face nimic pana nu sunt aman2 cum sa fac o hartie la mana? sau ce trebuie safac?
labes
Buna ziua va rog doresc raspuns urgent; in anul 2007 soacra mea impreuna cu cei doi frati ai ei au facut o procura speciala cu un cetatean cipriot in care il mandata ca in numele lor si pentru ei sa se ocupe de tranzactia unui teren, acesta le-a oferit un euro pe meyru atunci in baza unei chitante de mana in care nu este specificat cine este cumparatorul dar au semnat 2 martori pe ia, mentionez ca la incheierea atat a procuri cat si a chitantei si incasarea banilor de 1 euro pe metru cetateanul cipriot nu a fost de fata fiind un intermediar roman care sa ocupat de tranzactii, dar la patru luni dupa incheierea procuri dar si a chitantei a murit soacra unul din proprietari . Intre timp cipriotul in baza procuri a incheiat o promisiune de vanzare cumparare cu o firma la care tot el este administrator adica a negociat el cu el si a semnat si la vanzator si la cumparator dar el nu era propietarul terenului era mandatar si in procura scrie ca in numele nostru si pentru noi. Acum in 2014 obliga pe sotia mea pe socru si pe cumnat fiind mostenitoridupa soacra sa semneze actul de vanzaare cumparare dar in promisiune este trecuta o suma de 3 ori mai mare decat ce au primit propietari conform chitantei de mana. Va rog sa ne raspundeti 1 daca procura mai este valabila daca a decedat unul din vanzatori , 2 daca promisiunea semnata de cipriot ca vazator si cumparator reprezentant firma este valabil el fiind incheiat tot in 2007, daca nu sa primit suma specificata in promisiune si una mult mai mica, cine mai este acuum propietar pe teren, si daca tot cei dinainte il pot vinde fara repercursiuni. Mentionez ca cipriotul nea oferit 3500 euro sotiei fratelui si tatalui mostenitori lui soacre mea ca sa semneze actele de vanzare. Multumesc anticipat.
filme online
http://www.imobiliare.ro m-a surprins in mod placut. Foarte interesant!
Andrei
Am facut o promisiune de vanzare unei persoane prin intermediul unui agent imobiliar, dar numai telefonic si fara sa inchei vreun act scris sau sa semnez ceva. Acum nu mai doresc sa vand. Pot sa sufer consecinte juridice in acest caz? Va rog, un raspuns urgent. Multumesc.
Luminita
Buna ziua!Am facut o promisiune de vanzare in cadrul unei agentii, insa sotul meu refuza acum sa mai vindem apartamentul. Se poate lua vreo masura legala impotriva lui si sa pot continua vanzarea?(este bun comun)
Niculescu C
buna ziua
am o nedumerire.
platesc rata la un apartament de bloc in baza unui contract de promisiune de vanzare.
cine plateste impozitul pe acel bloc si concret pe acel apartament, eu sau dezvoltatorul imobiliar caruia ii platesc rata lunara stabilita in antecontrac?
va multumesc mult.
margeluta
Am facut o promisiune de vanzare pe un teren impreuna cu mama mea, in anul 2004, fratelui meu. Nu ne-a platit niciun leu, iar acum suntem date in judecata ca el sa isi revendice terenul pentru care mama a platit impozit in toti anii (si in care numele sotiei este gresit). Noi, ca promitente, ce trebuie sa facem? MULTUMESC
Adriana Lefter
In esenta, ati putea incheia o asemenea tranzactie, daca gasiti un cumparator deschis. Cel mai bine ar fi insa sa va adresati unui avocat sau unui jurist pentru informatii detaliate despre o asemenea situatie.
Mult succes!
carmen
buna ziua!
acum 3 ani am cumparat o casa cu antecontract de vanzare – cumparare obligatia mea ca si cumparatoare fiind sa dau 500 euro lunar,pana in prezent din totalul sumei de 25000 euro am platit 17000 euro dar problema este ca in prezent eu vreau sa plec din tara definitiv si as vrea sa stiu daca as putea preda antecontractul meu unei alte persoane care vrea sa cumpere imobilul, mie sa-mi dea suma pe care am platito pana in prezent,iar proprietarului sa-i dea diferenta de 8 mii euro suma care a ramas de platit urmand ca proprietarul sa faca actele cu aceasta persoana care doreste sa preia contractul de la mine
deci intrebarea mea este daca pot la notar sa fac un act prin care predau antecontractul meu unei alte persoane care doreste sa cumpere imobilul
multumesc frumos pentru timpul acordat si astept rasuns
o zi buna sa aveti!
valentina
am facut o promisiune de vanzare-cumparare pentru un teren agricol in anul 2007.Am in casat de la promitentul cumparator o suma de bani, iar acesta s-a obligat sa cumpere acest teren. Au trecut 5 ani si nu s-a facut nici un act de atunci de ctre promitentul cumparator asa cum prevedea promisiunea. In acest timp nu m-am ocupat de acest tere dar sunt obligata sa platesc impozitul intrucat este tot terenul meu. Intrebarea este: mai este valabila promisiunea daca nu s-a executat si cum sa fac sa intru din nou in posesia pamantului fara sa fiu data in judecata?
Adriana Lefter
Totul depinde de clauzele care au fost incluse in antecontract. Daca in afara acestei penalitati de plata nu mai este trecuta nicio alta clauza (cel mai probabil), atunci nu veti avea de suferit si alte consecinte.
GHEORGHE DORU
Am facut o promisiune de vanzare,am primit o suma si ma oblig sa restitui dublu daca ma razgandesc.Daca platesc dublu ma pot razgandi fara ALTE consecinte?
cata
am facut o promisiune de vinzare cumparare cu cineva in 2010 cu avansurile sa mi le dea in 5 rate imobilul find pe firma adica prima rata era in iulie 2august 3octombrie 4 noiembrie si ultima in martie 2011 in nici una din date nu sia respectat promisiune si acum ma da in judecata ca nu iam vindut spund ca mia dat 10000 dar ieu nu iam dat nicio chitanta
anunturi
daca banca cere precontractul ca sa acorde imprumutul, iar cumparatorul nu are toti banii, pt ca banca ii da prea putin ce se poate face??
Alina
Cristina,
cum putem vorbi?
sunt in aceeasi situatie ..
Multumesc !
alina
Cristina
In 2007 am facut un antecontract pentru achizitia unui apartament in Complexul Vivenda zona Morarilor strada Baia de Arama. In antecontract se pprevad clauze de reziliere care din nefericire nu sunt respectate de dezvoltatorul spaniol HERCESA ! Clauze abuzive in devafoare cumparatorului de buna credinta! Acum suntem in situatia in care nu stim cum sa nerecuperam banii dati cu titlu de avans( am platit rate lunare timp de 2 ani ), am ramas someri ambii soti si nu putem achita diferenta de pret, am incercat sa discutam cu Alejandro Solano si reprezentantii Hercesa in Romania dar in zadar nu vor sa respecte nici una din clauzele antecontractului respectiv pierderea ( de catre promitentul cumparator,Noi) a 30 % din avans si restituirea diferentei deja incasate de la noi una din clauzele Antecontractului ( aprox. 26.000 Euro) Suntem disperatii … Ce sa facem? Orice sfat ne este util. Pentru a ii actiona in justitie trebuie s platim taxa de timbru judiciar la toata valoarea antecontractului sau la tot pretul de achizitie al apartamentului?
Cristina
Lars Szepesy
In cazul in care vanzatorul este platitor de TVA sau devine platitor intre data promisiunii si data incheierii contractului de vanzare cumparare, la pretul stabilit de parti se va adauga cota TVA, pe care o va suporta cumparatorul.
Aceeasi solutie si in cazul in care intre data promisiunii si data semnarii contractului se introduce obligatia de a adauga la pret TVA indiferent de motive, cu exceptia cazului in care norma juridica prin care s-ar introduce aceasta cota TVA la tranzactiile imobiliare prevede altceva cu privire la tranzactiile in derulare.
lupu vasilica
este posibil ca sa apara obligatia de a se plati TVA
lupu vasilica
ce se intimpla daca se introduce obligatia de a s e plati TVA