“Multe banci au intrat in acest program pentru a-si face marketing gratuit fiindca se vorbeste foarte mult despre Prima Casa.(…) Au fost banci care au subscris si in programul Prima Casa 1 cat si in 2 sume ridicole, intentia lor nu a fost sa acorde credite ci mai mult sa-si faca publicitate”, a afirmat Ion Radu Zilisteanu, intr-un interviu acordat Bloombiz. In ceea ce priveste succesul programului, analistul imobiliar considera ca, in situatia in care banii se vor duce catre programul ANL, scopul initial ar fi deturnat, iar Prima Casa nu va putea fi considerat un succes.
Ce dobanzi au bancile la Prima Casa 2 fata de Prima Casa din 2009?
Daca ne amintim, la jumatatea anului 2009 cand s-a lansat programul Prima Casa, ROBOR la 3 luni era in jur de 11%.
Avand in vedere ca la acest ROBOR se adauga 2,5 puncte procentuale, asta inseamna ca la acea vreme dobanda la lei era peste 13%/an si, avand in vedere ca acum acelasi ROBOR la 3 luni este aproximativ 6,6%, asta inseamna ca dobanda este mult mai mica, in jur de 9%/an, ceea ce inseamna un avantaj major pentru solicitantii de credit.
In mod similar, dobanda la euro este corelata la EURIBOR pe 3 luni.
Sa ne amintim ca atat in vara lui 2009 cat si la inceputul lui 2010, EURIBOR la 3 luni a fost sub un punct procentual, peste care se adauga cele 4 puncte procentuale peste acest indice de referinta.
Dobanzile la euro, in momentul de fata, sunt in jur de 5% sau mai mici.
Per total, dobanzile pe care bancile le practica in programul Prima Casa acum, fata de mijlocul lui 2009, sunt similare la euro si chiar mult mai mici la lei.
Trebuie sa ne gandim la evolutia viitoare a acestor indici.
ROBOR-ul la 3 luni a avut o tendinta descendenta in ultima vreme. Acest lucru este cuplat si cu micsorarea dobanzii de politica monetara a Bancii Centrale dar si cu scaderea generala a dobanzilor.
ROBOR la 3 luni va avea tendinta in continuare sa scada.
In schimb, la EURIBOR la 3 luni, o data cu reluarea activitatii economice la parametri mai inalti in Europa Occidentala, acesta va creste.
Cu circa 2 ani in urma, acest EURIBOR la 3 luni ajunsese la 5,3% peste care, daca adaugam cele 4 puncte procentuale, ajungem la dobanzi de 9,3%, care sunt destul de mari.
Prima Casa 2 vs programul Elenei Udrea legat de vanzarea locuintelor ANL.
Programul Prima Casa 2 va fi minat de vanzarea locuintelor ANL.
Ministrul Dezvoltarii Regionale si Turismului, Elena Udrea spera ca in acest an din vanzarea locuintelor ANL catre chiriasii care le ocupa in momentul de fata sa obtina in jur de 500 de milioane de euro.
Sa ne gandim totusi ca programul Prima Casa 2 in total are alocat 700 de milioane de euro si, daca grosul acestor bani se va duce in programul ANL, chiar daca se poate interpreta ca Prima Casa 2 va fi un succes, nu va fi un succes fiindca vor ramane foarte putini bani.
Pe de alta parte, diferentele dintre programul Prima Casa 2 si Prima Casa 1 sunt legate de marirea unor plafoane.
A ramas plafonul de 60.000 euro pentru locuintele vechi si s-a marit plafonul la 70.000 euro pentru locuintele noi viitoare, care nu exista in momentul de fata.
De asemenea, mai exista un plafon de 75.000 euro care este tot pentru locuinte ce se vor construi dar prin asocierea a minimum 7 persoane fizice, care trebuie sa detina un teren si o autorizatie de constructie.
Acest din urma plafon va fi accesat in foarte mica masura intrucat este foarte greu de gasit 7 persoane care sa aiba acelasi interes si aceleasi gusturi in ceea ce priveste constructia unui bloc de apartamente.
Nu cred ca va avea mare success aceasta parte a programului.
In ceea ce priveste plafonul de 70.000 euro acordat pentru locuintele viitoare, sa nu uitam faptul ca dezvoltatorii sunt pe stoc cu multe locuinte nevandute.
Este foarte greu de crezut ca vor fi in viitorul apropiat foarte multe proiecte noi si nici aceasta sectiune a programului nu cred ca va avea foarte mare succes.
Va avea acelasi succes ca la Prima Casa 1 plafonul de 60.000 euro pentru locuintele vechi, numai ca si aici intervine un impediment.
Hotararea de guvern care reglementeaza programul Prima Casa 2 prevede ca, din momentul in care va intra in functiune certificatul energetic pentru locuinte, nu se va mai putea garanta prin programul Prima Casa 2 o locuinta care nu se gaseste in clasele energetice A, B si C.
Daca ne gandim ca majoritatea blocurilor vechi sunt in clasele energetice D si E, atunci in mod clar ele nu se vor mai putea incadra pentru a fi finantate prin programul Prima Casa decat daca se procedeaza la reabilitarea termica a acestor imobile.
Dezvoltatorii au pe stoc multe locuinte. Vor reusi acestia sa le vanda la preturile acelea foarte mari?
Dezvoltatorii au reactionat destul de prompt la provocarile crizei si au redus foarte preturile insa nu intr-atat incat acele locuinte sa se vanda.
Din pacate, multi dezvoltatori au ajuns la limita suportabilitatii cu reducerea preturilor, altii sunt constransi de bancile cofinantatoare sa nu mai scada pretul sub un anumit nivel, preferand sa astepte o eventuala majorare a preturilor de pe piata constructiilor noi decat sa le vanda la preturi foarte mici.
Exista un blocaj pe piata constructiilor noi.
Exista in Romania multe mii de unitati locative noi care nu pot fi vandute.
Ele nu se incadreaza la programul Prima Casa la transa de 70.000 euro ci la cea de 60.000 euro, pentru ca tot ceea ce era construit la data de 15 februarie este considerat locuinta veche.
Se incadreaza in clasa energetic A,B sau C, insa sunt considerate locuinte vechi.
Premierul a declarat recent ca Prima Casa 2 este operational si ca mingea se afla in terenul bancilor. Credeti ca bancile se vor implica cu entuziasm in acest program?
Daca stam sa ne gandim ca anul trecut bancile au suprasubscris acel miliard de euro cu circa 46% si acum la Prima Casa 2 au suprasubscris cu 100%, nu consider ca este un mare succes.
Multe banci au intrat in acest program pentru a-si face marketing gratuit fiindca se vorbeste foarte mult despre acest program.
Daca ne gandim ca au fost banci care au subscris si in programul Prima Casa 1 cat si in cel de-al doilea sume ridicole, este clar ca intentia lor nu a fost sa acorde credite ci mai mult sa-si faca publicitate.
Peste 50% din subscrieri apartin primelor doua banci din topul bancilor comerciale din punct de vedere al activelor, BCR si BRD, iar restul bancilor impart mai putin de jumatate din aceasta suma alocata.
Pentru banci miza este faptul ca in urmatorii ani, EURIBORUL la 3 luni va creste si, chiar daca au niste pierderi acum din urma creditelor acordate prin Prima Casa, ele mizeaza pe castiguri ulterioare.
Se incumeta cineva sa construiasca in conditiile in care pe piata sunt atatea unitati goale?
In ultima vreme s-au anuntat extrem de putine dezvoltari noi si cele anuntate au intrat fie in insolventa, fie terenul cumparat a fost scos la vanzare.
In conditiile acestea este foarte greu de apreciat ca dezvoltatorii ar putea sa riste sa dezvolte in continuare.
Sa nu uitam ca foarte multi si-au cumparat teren intr-o perioada in care pretul terenurilor era dublu fata de cel de acum.
Ar putea sa-i tenteze pretul mai redus al terenurilor ca si preturile mai mici la materialele de constructii si costurile cu forta de munca, insa faptul ca au foarte multe unitati locative pe stoc ii va impiedica sa investeasca in constructii noi.
Vor merge romanii sa isi ia credit pentru Prima Casa in contextul in care cifrele somajului cresc in fiecare zi?
In fond, criza pe care o tranversam pe piata imobiliara si pe piata creditului este una de incredere.
Aceasta criza a adus odata cu ea si o mult mai mare prudenta a ceea ce priveste angajarea unui credit.
Vedem zi de zi ca romanii cumpara mult mai putine produse de consum curent.
Cu atat mai mult sunt mai tematori in ceea ce priveste angajarea unui credit pe o perioada de 20-30 ani.
Eu cred ca aceasta a doua parte a programului Prima Casa 2 va avea si mai putin succes in economia reala decat a avut primul program.
Cum va fi 2010 pentru piata terenurilor?
Exista zone intregi in care in ultimele 6 luni nu s-au mai facut deloc tranzactii si e foarte greu sa apreciezi care ar putea fi un pret corect de piata in momentul de fata.
Odata cu cresterea activitatii economice in Romania, piata terenurilor va fi una care isi va reveni mai repede decat alte segmente ale pietei imobiliare pentru ca proiecte se vor face in continuare si ma refer atat la centre comerciale cat si la proiecte rezidentiale si industriale.
Piata terenurilor va fi printre principalele componenete ale pietei imobiliare care o sa-si revina.
Cand spun ca isi va reveni ma refer la numarul de tranzactii si nicidecum la preturi pentru ca preturi ca la inceputul lui 2008, cand a fost punctul cel mai inalt al preturilor de pe piata romaneasca, nu o sa mai vedem.
Preturile la apartamentele vechi ar fi scazut probabil si daca nu era aceasta criza. Se vor mai ieftini acestea in 2010?
Practic, criza nu a facut altceva decat sa grabeasca momentul in care preturile apartamentelor vechi se vor fi oprit din crestere. A grabit acest moment cu circa 2 ani.
In ceea ce priveste evolutia din 2010, in prima jumatate a anului 2010, preturile apartamentelor vechi vor continua sa scada, insa cu o panta mult mai lenta decat ce am vazut in 2008 sau 2009.
Mai este convenabila achizitia unui apartament vechi astazi?
In principiu nu, fiindca apartamentele vechi sunt facute de acum 50 de ani si si-au consumat o buna parte din existenta.
Eventual va fi posibila pentru apartamente vechi aflate in locatii deosebite.
In general, pe ansamblul pietei, ele nu vor mai avea cresteri spectaculoase dupa ce criza se va fi terminat.
Interviu de Oana Dumitroiu
Articol preluat de pe bloombiz.ro
