Prima Casă 4 aduce condiţii mai bune pentru beneficiar decât ediţiile precedente. Băncile răspund: Ce trebuie să ştii dacă vrei un credit

În condițiile modificării condițiilor de creditare prin Prima Casă, fondurile deja eliberate pentru acordarea de împrumuturi în cea de-a patra fază a programului ar trebui să fie suficiente pentru o perioadă de un şi jumătate-doi.

După o aşteptare prelungită, cei care doreau să achiziţioneze o locuinţă prin intermediul unui credit Prima Casă pot răsufla acum uşuraţi. Pe 6 iunie a început oficial cea de-a patra etapă a programului, atunci când Banca Comercială Română (BCR) a anunţat că acordă credite co-garantate de către stat. Între timp, patru alte bănci au făcut acelaşi pas: CEC Bank, Alpha Bank, Banca Română de Dezvoltare (BRD) şi Millennium Bank. Pe lista de aşteptare pentru avizarea normelor de creditare de către Banca Naţională Română se află încă şapte instituţii de credit. Băncile care acordă în prezent credite Prima Casă cumulează un plafon de aproximativ 1,14 miliarde de euro – asta dintr-un potenţial maxim de 1,6 miliarde de euro, conform declaraţiilor premierului Emil Boc.

Potrivit estimărilor bancherilor, aceste fonduri ar fi suficiente pentru acordarea de credite pentru o perioadă semnificativă de timp. „Fondurile care s-au eliberat – în momentul de faţă există un potenţial de peste 1 miliard de euro care să fie injectat în piaţă – este puţin probabil să fie absorbite într-un interval mai mic de un an şi jumătate-doi – perioadă în care se pot întâmpla multe”, subliniază Ştefan Coroianu, director executiv în cadrul Direcţiei Managementul Produselor Retail a BCR.

Pentru a-ţi răspunde la întrebările legate de noua versiune a programului guvernamental, www.imobiliare.ro a organizat o întâlnire specială a Clubului Profesioniştilor în Imobiliare (CPI) – „În dialog direct cu băncile”. Reprezentanţii instituţiilor de credit care au acceptat invitaţia noastră au contribuit la lămurirea câtorva aspecte importante ce ţin de acest program.

1. Care sunt diferenţele dintre Prima Casă 4 şi ediţiile precedente?

În primul rând, riscul de garantare este împărţit acum în proporţii egale între stat şi bancă. Acest lucru are o consecinţă pozitivă asupra consumatorului final, prin reducerea cheltuielilor pe care acesta le are de suportat: astfel, comisionul plătit anual către Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderi Mici şi Mijlocii (FNGCIMM) – de 0,49% – se reduce la jumătate, întrucât este raportat la 50% din valoarea totală a împrumutului.

Cea de-a doua mare schimbare constă în posibilitatea accesării acestui program şi de către persoanele care deţin deja o locuinţă, dar aceasta are o suprafaţă mai mică de 50 de metri pătraţi utili. Singura condiţie este ca respectivul imobil să nu fi fost achiziţionat tot prin intermediul unui credit Prima Casă.

Acestor două diferenţe li se mai adaugă câteva modificări de ordin “tehnic”, precum:
– reintroducerea promisiunii de garantare pentru construcţia de locuinţe înainte ca imobilul să fie înscris în Cartea Funciară;
– eliminarea limitei de vârstă – nu trebuie să ai o vârstă maximă pentru a accesa un astfel de împrumut. Cu toate acestea, fiecare bancă are propriile condiţii de creditare care prevăd ca vârsta maximă a unui client la momentul finalizării rambursării unui credit să nu depăşească 65-70 de ani;
– limita de deţinere a unei locuinţe – în ediţia precedentă a programului, nu puteau aplica cei care deţinuseră un imobil după anul 2000.

Ştefan Coroianu este de părere că eliminarea tuturor acestor restricţii va asigura un influx semnificativ de cereri de creditare prin programul Prima Casă.

2. Oferă noua etapă aceleaşi costuri reduse ca şi ediţiile precedente?

Da. Atât avansul solicitat de către bănci a rămas acelaşi – 5% -, cât şi nivelul maxim admis al dobânzilor solicitate de acestea: Euribor la trei luni plus 4%, pentru creditele în euro, şi Robor la trei luni plus 2,5%, pentru creditele în lei.

3. Ce fel de imobil pot achiziţiona sau construi prin intermediul acestui program? Există o preferinţă a băncilor pentru un anumit gen de locuinţe?

La modul teoretic, cu ajutorul unui credit Prima Casă poţi cumpăra sau construi orice fel de locuinţă, atâta timp cât de încadrezi în plafoanele de creditare admise:
– 60.000 de euro pentru apartamentele finalizate (indiferent de anul construcţiei)
– 70.000 de euro pentru construcţia unei case de la zero de către un singur beneficiar
– 75.000 de euro pentru construcţia unei locuinţe prin intermediul unei asociaţii de cel puţin doi proprietari (asociaţie fără personalitate juridică).
În ciuda acestor condiţii generale, fiecare bancă are totuşi propriile norme de creditare ce pot impune anumite limite. Spre exemplu, BRD şi BCR nu acceptă imobile mai vechi de 50-60 de ani, astfel încât la terminarea perioadei de rambursare a creditului locuinţa să nu-şi fi depăşit perioada medie de viaţă (de 100 de ani). Pe de altă parte, Alpha Bank nu impune o limită în ceea ce priveşte anul de construcţie, însă prevede ca imobilul achiziţionat să nu fie inclus pe lista de risc seismic. O metodă de „filtrare”, atât pentru Alpha Bank, cât şi pentru Millennium Bank, o reprezintă acceptul asiguratorului de a încheia o poliţă pentru respectiva unitate locativă. Ştefan Coroianu spune că nu doar banca, ci şi piaţa însăşi ţine cont de criteriul anului de construcţie. Potrivit acestuia, cererea de credite pentru achiziţionarea de imobile construite înainte de 1975 a fost nulă pentru BCR.
În ceea ce priveşte construcţia de locuinţe, Ana Maria Tincu, reprezentanta Direcţiei de Dezvoltare Produse de Retail şi Vânzări a Alpha Bank, spune că cererea clienţilor pentru această variantă a fost una extrem de redusă, dată fiind birocraţia implicată. Astfel, întrucât majoritatea celor care vor să-şi construiască o casă prin intermediul programului vor să deruleze lucrările fie în regie proprie, fie cu ajutorul unor firme mici, este foarte greu pentru aceştia să vină cu toate actele cerute de FNGCIMM.

4. Care este primul pas pe care ar trebui să-l fac: să găsesc o locuinţă sau să merg la bancă?

Pentru a evita situaţiile neplăcute, în care poţi pierde nu doar o anumită proprietate pe care ai găsit-o, ci şi banii de avans, este recomandabil ca, mai înainte de a începe căutarea, să faci un drum la bancă şi să soliciţi o preaprobare financiară. Aceasta are o valabilitate variabilă în funcţie de bancă (30 de zile pentru Millennium Bank, 180 de zile pentru BCR) şi îţi va permite să-ţi găseşti locuinţa potrivită încadrându-te în bugetul real de care dispui. Chiar şi aşa însă, este necesar să-ţi iei anumite măsuri de precauţie: asigură-te că antecontractul de vânzare-cumpărare include o clauză de restituire a banilor de avans în cazul în care tranzacţia nu se va finaliza pentru că nu ai reuşit să obţii împrumutul (sau suma pe care mizai iniţial). Se poate întâmpla, spre exemplu, ca valoarea de evaluare a imobilului să fie mai mică decât preţul cerut de vânzător, iar atunci nu vei reuşi să obţii întreaga sumă de care ai nevoie.

5. Ce condiţii îmi oferă fiecare bancă în parte? Cum aleg?

BCR:
– plafon de 600 milioane de euro;
– dobânda este variabilă, formată din Euribor la trei luni plus o marjă de 3,75% pentru clienţii cu istoric în relaţia cu banca şi o marjă de 3,95% pentru clienţii fără istoric.
CEC Bank:
– plafon de 27 milioane de euro;
– dobânda este variabilă, formată din Euribor la trei luni plus 4% pentru creditele în euro şi Robor la trei luni plus 1,9%, pentru creditele în lei.
Alpha Bank:
– plafon de aproximativ 135 milioane de euro;
– dobândă variabilă, formată din Euribor la trei luni, plus o marjă de 4%
BRD:
– plafon de aproximativ 325 milioane de euro;
– două paliere de dobândă, în funcţie de perioada de rambursare a creditului: între 10 şi 20 de ani, o dobândă formată din Euribor la trei luni, plus o marjă de 3,65%; pentru perioadele cuprinse între 20 şi 30 de ani, o dobândă formată din Euribor la trei luni, plus 3,75%.
Millennium Bank:
– plafon de circa 50 de milioane de euro
– dobândă variabilă, formată din Euribor la trei luni, plus o marjă de 4%.
Dincolo de aceste costuri standard, există anumite diferenţe între condiţiile de creditare specifice fiecărei bănci – cum ar fi numărul de coplătitori acceptaţi, ponderea veniturilor secundare luate în considerare etc. -, fapt pentru care este recomandat un studiu atent al fiecărei oferte în parte pentru a lua cea mai potrivită decizie pentru tine.

6. Există şi alternative la Prima Casă?

Instituţiile financiare care acordă în prezent credite prin acest program au în ofertă şi alte tipuri de credite ipotecare. Adrian Jantea, director de Promovare şi Distribuţie Persoane Fizice în cadrul BRD, spune însă că aceste oferte nu sunt „alternative” la Prima Casă, ci pur şi simplu produse concepute pentru alte categorii de public. „Nu toţi se află la Prima Casă, nu toţi au o casă mai mică de 50 de metri pătraţi. Sunt şi alt gen de clienţi, cu alte nevoi”, subliniază acesta. Diferenţa fundamentală între programul Prima Casă 4 şi celelalte produse ipotecare oferite de bănci ţine atât de nivelul dobânzilor, cât şi de valoarea avansului solicitat – de minimum 10%.

7. Care este riscul de a nu-mi mai putea plăti creditul? Ce se întâmplă dacă ajung în situaţia aceasta?

Atât FNGCIMM, cât şi băncile participante la program sunt de acord cu faptul că rata de default a creditelor Prima Casă este mult mai redusă în comparaţie cu alte produse ipotecare, situându-se în jurul valorii de 1%. Potrivit lui Adrian Jantea, BRD are în prezent un singur caz ajuns la executare silită. Ceva mai multe situaţii de acest tip există în cazul BCR – având în vedere că şi volumul de credite este mult mai mare -, însă nu este vorba de un volum îngrijorător, spune Coroianu. La rândul lor, reprezentanţii Alpha Bank şi Millennium spun că nu au înregistrat până acum niciun caz de executare silită a unui imobil achiziţionat prin Prima Casă.

Reprezentanţii băncilor participante la program recomandă actualilor şi potenţialilor beneficiari ca, în cazul apariţiei unei situaţii de dificultate financiară, să solicite cât mai repede posibil ajutorul băncii. „Cel mai important lucru în astfel de situaţii este ca în momentul în care clientul ajunge sau simte că se apropie de o perioadă de dificultate financiară să vină imediat să discute cu banca. E interesul ambelor părţi să se găsească o soluţie”, spune Coroianu. Printre soluţiile aplicate cu predilecţie de către bănci în asemenea situaţii se numără amânarea plăţii dobânzii sau ratelor pentru o anumită perioadă (trei-şase luni sau chiar mai mult) şi extinderea perioadei de rambursare.