Prima Casă 3: utopie sau colac de salvare pentru piaţă?

În opinia investitorilor străini, ridicarea plafonului de creditare la 100.000 de euro ar permite deblocarea vânzărilor de locuinţe noi şi ar impulsiona economia.

La începutul lunii trecute, Consiliul Investitorilor Străini (CIS) a propus lansarea celei de-a treia părţi a programului Prima Casă. Potrivit modelului elaborat de oamenii de afaceri, ar trebui să fie permisă accesarea unei finanţări mai mari, din care doar 50% să fie garantată de către stat, iar restul, prin ipotecă. Valoarea maximă pentru care statul ar putea oferi garanţii s-ar ridica la 50.000 de euro. Prin noul program ar putea fi achiziţionate locuinţe de până la 100.000 de euro. Ţinta Prima Casă 3 este reprezentată, aşadar, de segmentul locuinţelor noi, mai scumpe, din piaţa imobiliară.

Prima Casă 2 vs. 1: cu 300 mil. euro mai puţin
Cât de viabilă este propunerea investitorilor străini în actualele condiţii de piaţă rămâne însă un mare semn de întrebare. Una dintre principalele probleme este reprezentată de puterea de cumpărare a populaţiei. Rezultatele înregistrate până acum de programul Prima Casă ilustrează o scădere sensibilă a cererii solvabile de locuinţe. Astfel, dacă în cadrul primei etape a programului, ce s-a desfăşurat pe parcursul a circa şapte luni, au fost acordate 18.304 de garanţii, în valoare de aproximativ 761 milioane de euro. Pe de altă parte, în cea de-a doua etapă, derulată de aproape nouă luni, au fost aprobate 11.400 de credite, în valoare de 462 milioane de euro. Până acum, discuţii legate de lansarea unei a treia variante a programului Prima Casă (în condiţiile sugerate de investitorii străini) au avut loc atât cu băncile, cât şi cu Ministerul de Finanţe. „Având în vedere situaţia materială a viitorilor beneficiari, este greu de apreciat cât de oportună este o asemenea sugestie”, subliniază reprezentanţii Fondului Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderi Mici şi Mijlocii (FNGCIMM).

1.300 de locuinţe noi vândute în iunie 2009-iunie 2010
Din perspectiva jucătorilor din piaţă, fie ei companii imobiliare, bănci sau dezvoltatori, părerile cu privire la fezabilitatea noii variante de Prima Casă sunt împărţite. Reprezentanţii Colliers International România sunt de părere că noile condiţii propuse de investitorii străini sunt viabile pentru piaţa locuinţelor noi. „Cu siguranţă, ridicarea plafonului la valoarea de 100.000 de euro va favoriza achiziţiile de locuinţe noi şi, cel mai probabil, majoritatea vor ţinti spre valoarea maximă a creditului”, spune Daniela Marin, consultant în cadrul companiei. Aceasta îşi argumentează opinia prin faptul că, între iunie 2009 şi iunie 2010, au fost tranzacţionate în Bucureşti aproximativ 1.300 de locuinţe noi, fără un aport semnificativ din partea programului Prima Casă. În acest context, Daniela Marin consideră că în piaţă există suficiente persoane eligibile pentru credite în valoare de 100.000 de euro, astfel încât ridicarea valorii maxime de creditare să fie justificată.

Clienţi ar fi, dar le lipseşte încrederea
Pe de altă parte, reprezentanţii DTZ Echinox se arată ceva mai circumspecţi cu privire la propunerea investitorilor străini. “Dorinţa de a găsi soluţii pentru deblocarea pieţei imobiliare este firească în contextul actual, când piaţa oferă extrem de multe proprietăţi la vânzare şi un număr foarte redus de cumpărători. Condiţiile propuse de investitori ar fi viabile dacă piaţa imobiliară nu s-ar lupta cu o gravă lipsă de încredere în economie”, spune Mihaela Pană (foto), şefa departamentului rezidenţial al DTZ Echinox. Aceasta este de părere că o nişă de cumpărători pentru locuinţe de 100.000 de euro există, însă, în momentul de faţă, marea problemă a pieţei este lipsa încrederii, iar instabilitatea economică actuală nu face decât să inhibe şi mai mult apetitul cumpărătorilor.

Mihaela Pană consideră că majorarea plafonului la 100.000 de euro ar putea fi considerată o modificare pozitivă, dat fiind că ar extinde oferta de apartamente noi eligibile pentru achiziţie. Pe de altă parte însă, scăderea garanţiei la 50% din valoarea creditului ar putea afecta psihologic atât clienţii, cât şi băncile. În momentul de faţă, recunoaşte reprezentanta DTZ, instituţiile de credit nu sunt dispuse să-şi asume riscuri foarte mari, fapt pentru care şi clienţii sunt reticenţi în ceea ce priveşte cererile de finanţare pentru achiziţii de locuinţe. “Cu siguranţă că, dacă băncile ar contribui cu mai mult la acest risc, cumpărătorii ar începe, puţin câte puţin, să-şi recapete încrederea în piaţa imobiliară”, crede Pană.

Calificarea financiară a potenţialilor cumpărători lasă de dorit
Cum arată lucrurile din perspectiva a două dintre părţile implicate într-o tranzacţie – dezvoltatorii, pe de o parte, şi băncile, pe de alta? În cea mai mare parte, developerii sunt susţinători entuziaşi ai noului program. Romeo Căzănescu, general manager al companiei Conarg Real Estate, se numără printre cei mai puţin optimişti.

Având în vedere feedback-ul primit din piaţă în 2009 şi 2010, precum şi rezultatele Programului Prima Casă 2, nu consider că Programul Prima Casă 3 va avea un efect major pe piaţa imobiliară. Chiar dacă există cerere pentru locuinţe mai mari şi mai scumpe, ea nu este dublată în realitate şi de o calificare financiară a clienţilor pentru aceste apartamente, subliniază Căzănescu.

Pe de altă parte, Daniel Tudor, şeful diviziei de real estate a Volksbank – VB Services, crede că una dintre problemele întâmpinate de piaţa imobiliară în momentul de faţă constă în faptul că există puţini clienţi care să se încadreze în condiţiile de creditare ale băncilor. Dacă valoarea împrumuturilor acordate ar creşte semnificativ, masa clienţilor solvabili ar scădea şi mai mult. Tudor nu se arată prea încrezător în şansele ca o a treia etapă a programului Prima Casă să fie lansată în condiţiile propuse de investitorii străini. În opinia sa, programul guvernamental ar trebui să meargă mai departe ca şi până acum, fără modificări majore. Până acum, un impact pozitiv al programului constă în stabilizarea pieţei între anumite limite.

Cristian Orgonaş, blogger pe businessday.ro