Noi măsuri care ar putea avea un impact semnificativ asupra pieței imobiliare, și implicit asupra celor aflați în căutarea unei locuințe, sunt așteptate să intre în vigoare din 2024.
Vorbim aici, în primul rând, despre creșterea cotei reduse de TVA pentru locuințe de la 5% la 9%. Vor putea fi achiziționate cu TVA 9% locuințe cu o suprafață utilă de cel mult 120 de mp, exclusiv anexele gospodărești, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depășește suma de 600.000 de lei, exclusiv TVA, ce în momentul livrării pot fi locuite ca atare. Ce înseamnă, de fapt, acest “ca atare”? Documentul publicat de Ministerul Finanțelor include detalii:
- locuințele au acces liber individual la spațiul locuibil, fără tulburarea posesiei și a folosinței exclusive a spațiului deținut de către o altă persoană sau familie
- acces la energia electrică și apă potabilă, evacuarea controlată a apelor uzate și a reziduurilor menajere
- sunt formate cel puțin dintr-un spațiu de odihnă, un spațiu pentru pregătirea hranei și un grup sanitar
- finisajele exterioare includ cel puțin – acoperiș dacă, în funcție de tipul construcției, este prevăzut acest element constructiv, geamuri, ușă de/la intrare
- finisajele interioare includ cel puțin – pereți finisați cu vopsea, tapet, faianță sau alte elemente utilizate pentru finisare, podele finisate cu gresie, parchet sau alte elemente utilizate pentru finisare, uși interioare, în funcție de proiect
- instalații sanitare și obiecte sanitare, respectiv vas WC, lavoar și spălător cu cuvă, cu bateriile aferente
- instalații electrice, inclusiv tablou, doze, întrerupătoare/comutatoare și prize.
Se dorește, totodată, restrângerea facilităților fiscale acordate angajaților din construcții pentru un singur contract individual de muncă, cu normă întreagă sau cu timp parţial, la nivel de angajat, la un singur angajator/plătitor de venit, pentru veniturile din salarii şi asimilate salariilor de până la 10.000 lei, brut. Mai mult, se propune eliminarea scutirii de la plata contribuțiilor sociale de sănătate pentru cei care activează în acest domeniu.
Un impozit special va fi plătit, totodată, de către persoanele care au în proprietate clădiri rezidențiale cu o valoare ce depășește 2,5 milioane de lei, echivalentul a circa 503.000 de euro. În acest caz, se propune aplicarea unei cote de 0,3% asupra diferenței dintre valoarea impozabilă a clădirii comunicate de către organul fiscal local prin decizia de impunere și plafonul de 2,5 milioane de lei.
Acestea sunt doar câteva dintre măsurile cuprinse în cadrul proiectului de lege. Autoritățile estimează că toate modificările propuse vor avea un impact financiar pozitiv de peste 22,9 miliarde de lei, în medie pe următorii cinci ani.
Iată cum văd specialiștii din domeniul imobiliar potențialul impact al noilor măsuri propuse atât la nivelul segmentului de dezvoltare rezidențială, cât și în privința comportamentului cumpărătorilor.
Antoanela Comșa, preşedintele Gran Via România:
După apariția în mediul online, și nu numai, a diverse propuneri de modificări fiscal–bugetare, vedem acum o variantă foarte mult “îndulcită”. Personal nu sunt convinsă că aceste măsuri vor ajuta în totalitate în ceea ce privește deficitul.
În ceea ce privește piata imobiliară, au fost vehiculate creșteri de taxe, apariția unor taxe noi, creșteri de TVA, impozite și altele. Dintre toate acestea, singurele măsuri regasite în ultima variantă sunt:
–Creșterea TVA de la 5% la 9%. Este o creștere, într-adevăr, ce poate ajunge până la 24.000 de lei (600.000 x 4%). Pe de altă parte, pentru promisiunile în vigoare și pentru cele ce se vor semna și se va achita un avans până la data de 31.12.2023, dacă se va semna contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică în anul 2024, cota de TVA aplicabilă va fi tot de 5%. Practic, această măsură va afecta din păcate acele persoane/familia cu venituri sub medie. Pe termen scurt, nu cred că piața va fi foarte afectată, dat fiind faptul că deja are câteva probleme cauzate de creșterile de prețuri și de creșterile costurilor de finanțare. Cei cu venituri mici, ce au avut oricum probleme în a achiziționa o proprietate din cauza creșterii de prețuri și creșterii costului de finanțare, vor rămâne în același scenariu. Cei cu venituri medii și peste medie vor plăti, cu siguranță, aceste diferențe – surse proprii sau se pot împrumuta la bănci.
–Stabilirea condițiilor de aplicare a cotei de TVA 5%. Apar modificări în Codul Fiscal, în sensul modificării articolulului 266 alineatul (1), punctul 16^1 care definește clar “locuințe care în momentul livrării pot fi locuite ca atare”. Astăzi avem tot felul de “stadii” ale locuințelor – la roșu, la gri, la alb, finisate. Acest lucru nu cred că este corect și creează confuzie la nivelul clientului final, dat fiind că el nu poate compara corect prețurile din piață. Practic, măsurile propuse vor specifica foarte clar faptul că această cota de TVA redusă – 5% sau 9% – se poate aplica doar dacă apartamentul este finalizat. Avem și o lege în acest sens, legea locuinței 114/1996 cu completările ulterioare, care practic nu ar fi trebuit să lase loc de interpretări. Prin aceasta precizare, Guvernul stabilește clar regulile în care se poate aplica cota redusă de TVA.
-Impozitul suplimentar de 0,3 % aplicat diferentei între valoarea impozabilă a unei clădiri și 2.500.000 lei. Aici, personal nu cred că vom avea multe locuințe încadrate pentru că valoarea locuinței se calculează în conformitate cu articolul 457 din Codul Fiscal și nu în conformitate cu valoarea de evaluare. Astfel, se pleacă de la o valoare de maximum 1.000 lei/mp construit. Această valoare se ajustează în funcție de rangul localității și zona în care este amplasată clădirea, prin înmulțirea valorii de 1.000 RON cu niște coeficienți. Cel mai mare coeficient existent în codul fiscal – clădire rang A, zona 0, este de 2,6. Astfel, rezultă un preț de cel mult 2.600 lei/mp construit. Dacă împărțim cei 2.500.000 lei la 2.600 lei/mp construit, rezultă că ar trebui să avem imobile cu suprafață construită mai mare de 960 mp pentru a se achita acest impozit. Câte astfel de case credeți că sunt în România?
-În ceea ce privește facilitățile din construcții, aici depinde ce vor face firmele de construcții. Problema apare însă pe fondul faptului că aveam un deficit de muncitori calificați în construcții și înainte de aceste măsuri. În condițiile în care vedem țări precum Marea Britanie, Germania și nu numai care au planuri de atragere a forței de muncă în construcții, putem avea surpriza că nu vom avea cu cine să realizăm lucrările. Iar dacă totuși firmele vor decide să suporte acește creșteri, atunci le vom regăsi în creșteri de cost al manoperei, cost ce reprezintă până la 40% din costul construcției.
Cred că nu putem avea “o țară ca afară” cu taxe și impozite foarte mici. Și un alt aspect, avem tendința să facem comparații cu cea mai favorabilă situație. Așa cum ar trebui să ne aducem aminte că au fost și dobânzi bancare de peste 10%-12%, la fel au fost și impozite de până la 40%. Dacă ne uităm la taxele și impozitele din vestul Europei, ce să mai spun.
Bogdan Iliescu, Director Comercial Nusco Imobiliara:
Consider că noile măsuri fiscal-bugetare vor afecta atât micii întreprinzători, cât și marile companii. Dar, din păcate, cei mai afectați vor fi potențialii clienți care au nevoie ca în următoarea perioadă să își cumpere o locuință nouă. Consider, totodată, că sectorul imobiliar este cel mai afectat, prin creșterea TVA-ului și introducerea de noi impozite.
Măsurile au impact deopotrivă asupra cumpărătorilor, cât și asupra dezvoltatorilor/proprietarilor de imobile. Cu siguranță, pe termen scurt, aceste măsuri vor descuraja tranzacțiile imobiliare. Creșterea fiscalizării cred că va avea un efect de majorare a prețurilor finale. Majorarea TVA-ului și eliminarea subvențiilor din construcții vor pune și mai multă presiune pe piață și, posibil, vor avea un impact negativ asupra bugetului public.
Atât faptul că TVA-ul de 5% este la a treia schimbare în tot atâția ani, cât și faptul că acum se dorește majorarea lui, fac ca planurile dezvoltatorilor să fie serios puse la încercare, mai ales dacă luăm în considerare că un proiect mare are nevoie de 2-3 ani să fie finalizat – de la concept și începerea lucrărilor până la livrarea către clienți. Este foarte greu să îți faci, în acest sens, un plan de afaceri.
Mai adăugăm și eliminarea subvențiilor pentru lucrătorii din domeniul construcțiilor și vom asista cu siguranță la o creștere a prețurilor pentru clientul final.
Radu Pașca, Co-fondator Mr Exclusivitate:
Apartamentele devin mai scumpe, generând costuri mai mari pentru consumatorul final și o creștere a prețurilor la locuințe. Această majorare vine odată cu eliminarea cotei de TVA de 5%. Cu un TVA crescut la 9% pentru locuințe, impactul va fi resimțit cu putere de către persoanele cu venituri reduse, în special tinerii și familiile numeroase, care nu își vor mai putea permite să cumpere locuințe noi.
Pentru a ilusta acest aspect, luând ca exemplu un apartament cu 2-3 camere, cota de TVA majorată la 9% va adăuga un cost suplimentar de 4.800 de euro, la care se adaugă taxele notariale calculate în funcție de valoarea totală a achiziției.
Toate acestea se petrec într-un context în care prețurile locuințelor din România au înregistrat deja o creștere de 12% în mai puțin de 2 ani.
Indiferent de perspectivă, toate aceste măsuri fiscale conduc temporar la o scădere a numărului de tranzacții. În același timp, nu trebuie să uităm că România se numără printre cele mai ieftine țări din Europa în ceea ce privește fiscalitatea în domeniul imobiliar. În contextul în care tendința nivelului de trai este să se alinieze cu țările mai dezvoltate, este normal ca și partea de taxare să evolueze. Dat fiind că suntem țara cu cei mai mulți proprietari din Europa, trebuie să învățăm să gestionăm acest lux.
Pe de altă parte, chiriile sunt în creștere din cauza faptului că oamenii nu mai iau împrumuturi și sunt mai reticenți în ceea ce privește cumpărarea de locuințe, iar ratele la credite au început, în anumite zone, să fie mai mici decât chiria. Această tendință ar putea atrage un nou val de cumpărători stabili pe piața imobiliară începând cu anul 2024. Piața imobiliară este una dinamică și se adaptează în funcție de nevoile cumpărătorilor.
Alexandru Apostu, Co-Fondator Apostu Estate:
–Majorarea TVA-ului. O creștere a TVA-ului asupra vânzărilor de proprietăți rezidențiale poate avea un impact direct asupra costurilor pentru cumpărători. Aceasta ar putea reduce accesibilitatea la locuințe pentru unii potențiali cumpărători, ceea ce ar putea duce la o scădere a cererii și la o posibilă stagnare a pieței imobiliare rezidențiale, cauzată de o creștere a prețului la imobile.
-Implicații în construcții. Măsurile fiscale și bugetare pot afecta, de asemenea, dezvoltatorii și constructorii. O creștere a costurilor de construcție sau impozite mai mari ar putea determina dezvoltatorii să fie mai precauți în ceea ce privește inițierea de noi proiecte, ceea ce ar putea duce la o scădere a ofertei pe piața imobiliară rezidențială.
-Influențează comportamentul cumpărătorilor. Modificările fiscale pot influența deciziile cumpărătorilor. De exemplu, o majorare a TVA-ului ar putea determina cumpărătorii să amâne achizițiile sau să caute alternative mai ieftine.
-Răspunsul pieței imobiliare. În general, piața imobiliară este foarte sensibilă la schimbările fiscale și bugetare. În funcție de detaliile exacte ale proiectului de lege și de modul în care este implementat, aceasta poate experimenta variații semnificative.
Costin Alexandru Munteanu, General Manager Habitat Group Estate:
Modificarea cotei TVA va avea un impact semnificativ asupra pieței imobiliare, ducând la o creștere a prețurilor pe segmentul apartamentelor noi.
Cu siguranță, în urma creșterii TVA-ului, cererea pentru apartamentele noi va scădea în mod inevitabil, deoarece prețurile mai mari vor face ca opțiunile de locuințe existente să devină mai atractive, astfel că, pentru o perioadă, vom asista la o creștere a interesului și a numărului de tranzacții pe piața locuințelor vechi.
Pe termen lung, se așteaptă ca piața apartamentelor noi să se adapteze la noile condiții. Cumpărătorii vor căuta soluții alternative pentru a face achiziții, dezvoltatorii pot ajusta prețurile și strategiile de marketing, iar guvernul poate interveni cu politici pentru a menține accesibilitatea la locuințe.
Bogdan Bălașa, General Manager HILS Development:
Pe piața imobiliară de rezidențial din București încă este o accesibilitate mare raportat la orașe comparabile din Europa centrală și de Est, însă previziunea generală, dincolo de noile măsuri fiscale, este că prețurile pieței vor crește.
În această perioadă am observat o creștere a achizițiilor față de aceeași perioadă a anului 2022. De altfel, este un moment bun atât pentru achiziția de locuințe, cât și pentru crearea sau extinderea portofoliilor de investiții, iar dezvoltatorii cu proiecte finalizate vor putea pune la dispoziție oferte competitive.
Ana Maria Cruceru, Manager Franciză Blitz Craiova:
Modificarea cotei TVA pentru achiziția de locuințe noi. Impactul major îl vom vedea în prețul pe care dezvoltatorii îl vor practica și, ca orice taxă, se va regăsi în costul final, deci în buzunarul clientului.
Ne așteptăm la o creștere accelerată a vânzărilor în cele 3 luni rămase până la modificarea legii. După 1 ianuarie va fi o perioadă de adaptare a pieței la această schimbare, ca în tot ce s-a întâmplat în ultimii doi ani: pandemie, război, inflație, dobândă crescută.
Pentru a doua oară în mai puțin de 12 luni, autoritățile iau decizia de a majora TVA-ul pentru locuințele nou construite. Prima măsură, care a intrat în vigoare în ianuarie 2023, a vizat creșterea TVA-ului la 19% pentru locuințele ale căror prețuri de listă depășeau 120.000 de euro (prin reducerea plafonului de la 700.000 lei la 600.000 lei). Această schimbare a pus în dificultate cumpărătorii care căutau spații de locuit mai mari și a dus la o scădere a vânzărilor apartamentelor cu trei camere.
Noua majorare a TVA-ului, care aduce taxa la 9% pentru locuințele sub acest nivel de preț, are un impact semnificativ asupra pieței imobiliare, generând o creștere artificială a prețurilor cu cel puțin 4%.
Dezvoltatorii vor trebui, pe de altă parte, să-și ajusteze costurile pentru a ține cont de această schimbare fiscală.
