Pentru anul în curs, evaluatorii au revizuit în creştere pragurile de preţ pentru proprietăţile rezidenţiale din Capitală.
Zilele acestea a fost publicată grila notarială privind preţurile proprietăţilor imobiliare pentru anul 2012. Ea indică o majorare de 5-10% – sau chiar mai mult – a valorilor de tranzacţionare luate în calcul pentru apartamentele din Bucureşti. Chiar şi aşa însă, aceste sume se află mult sub preţurile cerute de proprietari şi, de cele mai multe ori, şi sub valorile reale de vânzare. Astfel, pentru un apartament cu două camere, construit între 1960 şi 1977, din zona Dristor, situat la un etaj intermediar, preţul afişat în grila notarială este de 28.470 de euro, faţă de 27.100 de euro anul trecut. Spre comparaţie, preţul de listare afişat pe www.imobiliare.ro pentru o locuinţă încadrabilă în această categorie variază între 48.000 de euro (apartament cu două camere, de 51 de metri pătraţi utili, construit în anul 1970) şi 63.000 de euro (un apartament din 1975, situat la etajul doi din 11, cu o suprafaţă de 50 de metri pătraţi). Pe de altă parte, în aceeaşi zonă, o garsonieră confort 1, situată la parter şi construită între 1978 şi 1990 are, potrivit noii grile notariale, un preţ de 17.040 de euro, faţă de doar 15.000 de euro anul trecut. Preţul afişat pe www.imobiliare.ro pentru o locuinţă cu o suprafaţă utilă de 29 de metri pătraţi, construită în 1984, este de 30.000 de euro.
Adevărul, undeva la mijloc?
Aceleaşi diferenţe considerabile sunt evidente şi în alte cartiere ale Bucureştiului. În cartierul Militari, spre exemplu, în apropiere de staţia de metrou Gorjului, o garsonieră confort 1, construită între 1978 şi 1990, situată la un etaj intermediar, ar avea un preţ de 17.360 de euro potrivit noii grile notariale – faţă de 16.500 de euro anul trecut. Pe www.imobiliare.ro însă, o asemenea ofertă are un preţ de listare de 29.500 de euro (construcţie din anul 1980).
În aceeaşi zonă, un apartament confort 1, cu două camere, situat la parterul unui bloc construit între 1967 şi 1977, este evaluat de reprezentanţii notarilor la 24.750 de euro, faţă de 23.600 de euro, anul trecut. Spre comparaţie, preţul cerut de proprietari pentru o locuinţă încadrabilă în această categorie, amplasată în apropiere de Piaţa Gorjului, este de 46.800 de euro.
Deşi la nivel declarativ Ghidul cuprinde valori orientative ale proprietăţilor imobiliare şi este întocmit de către experţi evaluatori în baza Standardelor Internaţionale de Evaluare, sunt destule voci în piaţă care consideră că ele sunt mai mici decât preţurile medii de tranzacţionare. Mai mult, creşterea preţurilor din Ghid în 2012 comparativ cu 2011 nu este susţinută de niciun specialist, de nicio instituţie. De exemplu, INS, care foloseşte aceleaşi tranzacţii ca în Ghid, apreciază că în Bucureşti preţurile au scăzut în primele trei trimestre din 2011 cu mai mult de 16%. Ştim că se încheie puţine tranzacţii în această perioadă, în principal pentru că aşteptările vânzătorului şi ale cumpărătorului sunt de multe ori nerealiste. Foarte puţini reuşesc să-şi fundamenteze deciziile pe date reale, iar acest lucru duce la eşuarea negocierilor. Noi încercăm să creştem gradul de informare furnizând date concrete, corecte şi actuale.
Dorel Niţă, econometrician şi coordonatorul Analize Imobiliare, platforma de date şi rapoarte de piaţă dezvoltată în colaborare cu www.imobiliare.ro.
O evaluare la nivel minimal a pieţei
În ce măsură sunt valorile luate în calcul de către notari un barometru real al pieţei rezidenţiale? „Această grilă nu este decât o evaluare la nivel minimal a pieţei”, spune Iulian Niculae, directorul general al agenţiei Victoria Consult. Este vorba doar de nişte praguri minime, orientative, arătând un trend, şi nu trebuie considerate nişte valori absolute, completează el. Niculae precizează că grila notarilor are în primul rând un rol anti-fraudă în piaţa imobiliară. Astfel, chiar dacă cele două părţi implicate într-o tranzacţie imobiliară ar conveni să declare în contract un preţ mai mic decât cel real – pentru a plăti astfel taxe mai mici -, impozitul plătit către stat va fi calculat pe baza sumelor prevăzute în grila notarială.
În mod evident, stabilirea acestor valori minime de tranzacţionare nu înseamnă că fenomenul fraudei în materie de tranzacţii imobiliare a fost complet combătut. Asta pentru că, adesea, între valoarea minimă luată în calcul de notari şi preţul efectiv de vânzare rămâne o distanţă considerabilă. Chiar dacă la un nivel mult scăzut faţă de anii trecuţi, fenomenul fraudei există încă, spune Niculae, atunci când vorbim de tranzacţii cu bani gheaţă.
Cu cât au scăzut, de fapt, valorile de tranzacţionare?
Persistenţa acestui fenomen explică, cel puţin parţial, motivul pentru care indicele preţurilor proprietăţilor rezidenţiale calculat de Institutul Naţional de Statistică (INS) indică pentru anul trecut o scădere mult mai abruptă decât cea sesizată de alţi jucători din piaţă. Astfel, potrivit acestui indicator (care este calculat pe baza preţurilor înregistrate la notari), în primele trei trimestre din 2011 preţurile de vânzare pentru apartamentele din întreaga ţară au scăzut cu circa 13,85% faţă de finele lui 2010. Cel mai mare declin – de 16,7% – a fost înregistrat chiar în Capitală, în doar nouă luni de zile. În ciuda acestei situaţii relevate de statisticile INS, jucătorii prezenţi pe această piaţă spun că preţurile de tranzacţionare a locuinţelor au scăzut pe tot parcursul anului trecut cu circa 5%.
