Piața rezidențială în primul trimestru din 2020: prețurile, cererea, oferta și tranzacțiile

Datele statistice relevă că acest segment imobiliar s-a menținut pe o traiectorie ascedendentă în primul trimestru din 2020, în ciuda declanșării epidemiei de COVID-19.

Potrivit celui mai recent raport de piață realizat de Analize Imobiliare, în perioada ianuarie-martie 2020, pretențiile vânzătorilor de proprietăți rezidențiale din România (apartamente și case) s-au majorat, în medie, cu 2,7% față de trimestrul anterior (marja de creștere consemnată în ultimul pătrar din 2019 se situa la 2,9%). Diferența de preț la 12 luni a ajuns, în primul pătrar al acestui an, la o valoare de 9,5% – ceea ce reprezintă un avans de circa două puncte procentuale față de T4 2019. Rămâne, desigur, de văzut cum vor evolua lucrurile în continuare, în contextul măsurilor luate de autorități pentru gestionarea epidemiei.

„Începând cu 9 martie au intrat în vigoare primele restricții de călătorie, iar pe 16 martie a fost instituită starea de urgență pe teritoriul României, ca efect al pandemiei generate de COVID-19. Această situație excepțională nu a avut, până în momentul de față, un efect vizibil asupra prețurilor locuințelor. Ritmul anual de creștere a prețurilor solicitate pentru proprietățile rezidențiale s-a majorat la 9,5%, de la 7,4% în ultimul trimestru al anului trecut.”

Dorel Niță, Head of Data Imobiliare.ro

Creșteri pe linie în marile orașe

În primele trei luni ale anului în curs, toate marile centre regionale ale țării cu valori medii ale apartamentelor de peste 1.000 de euro pe metru pătrat util au consemnat majorări de preț la acest capitol. Astfel, locuințele din Cluj-Napoca s-au apreciat cu 4,2% în perioada analizată (până la o medie de 1.760 de euro pe metru pătrat util), cele din București cu 4,7% (până la 1.460 de euro pe metru pătrat), cele din Timișoara cu 2,5% (până la 1.270 de euro pe metru pătrat), cele din Constanța cu 3,6% (până la 1.230 de euro pe metru pătrat), cele din Brașov cu 3,4% (până la 1.190 de euro pe metru pătrat), cele din Craiova cu 3,3% (până la 1.130 de euro pe metru pătrat), cele din Iași cu 2,3% (până la 1.040 de euro pe metru pătrat), iar cele din Oradea cu 4% (până la 1.040 de euro pe metru pătrat).

La fel ca în cele trei luni anterioare, niciunul dintre marile centre regionale ale țării nu a intrat, în T1 2020, în clasamentul orașelor cu cele mai mari scumpiri pe segmentul apartamentelor. Astfel, cea mai mare majorare de preț din perioada analizată, respectiv 8,5%, a avut loc în Zalău, până la o medie de 760 de euro pe metru pătrat util. Cu un plus de 6,8%, până la 880 de euro pe metru pătrat util, Deva a ocupat poziția a doua la nivel național, fiind urmată de Botoșani (+6,2%, până la 900 de euro pe metru pătrat), Giurgiu (+6%, până la 600 de euro pe metru pătrat) și, respectiv, de Târgoviște (+5,7%, până la 740 de euro pe metru pătrat).

În ciuda tendinței general ascendente a prețurilor din reședințele de județ ale țării, trimestrul trecut a avut loc și o scădere, anume în Slobozia: în capitala județului Ialomița, pretențiile vânzătorilor s-au diminuat cu 1,7% la început de 2020, ajungând la o medie de 730 de euro pe metru pătrat util. Clasamentul celor mai mici variații de preț este completat de Piatra Neamț, unde apartamentele s-au scumpit cu 0,6%, până la 740 de euro pe metru pătrat util; capitala județului Neamț este urmată de Alexandria, cu un plus de 0,7% la trei luni (până la 600 de euro pe metru pătrat util), de Bacău (+0,8%, până la 830 de euro pe metru pătrat util), dar și de Călărași (+0,8%, până la 710 euro pe metru pătrat util).

Cererea a scăzut, dar a și revenit pe plus în luna martie

Pe tot parcursul trimestrului trecut, datele Analize Imobiliare relevă o tendință de stabilizare a interesului pentru achiziția de proprietăți rezidențiale în marile orașe, comparativ cu perioada similară a anului anterior. Astfel, în primele trei luni din 2020, aproximativ 171.200 de potențiali cumpărători au căutat apartamente și case scoase la vânzare pe Imobiliare.ro în cele mai mari șase centre regionale ale țării – cifră ce echivalează cu un avans de 4% față de primul trimestru din 2019. În decurs de 12 luni, doar unul din cele șase mari centre regionale analizate, anume Brașov, a consemnat o scădere a acestui indicator – este vorba, însă, despre o scădere ușoară, de doar 1%. În rest, evoluția anuală a fost una ascendentă, pe primele locuri la acest capitol situându-se Cluj-Napoca, cu un avans de 12%, dar și Iași, cu un plus de 10%; în celelalte centre regionale, marjele de creștere au fost mai mici: 4% în București, 1% în Timișoara și, respectiv, 3% în Constanța.

Urmărind un grafic al căutărilor de apartamente și case disponibile spre vânzare, se poate observa că începutul lunii martie a anului în curs a adus, pe fondul crizei din domeniul sanitar, o scădere a cererii de locuințe. Această tendință a fost resimțită în toate marile centre regionale monitorizate constant de Imobiliare.ro și Analize Imobiliare, dar, mai ales, în Capitală: aici a avut loc un recul de la peste 16.000 de potențiali cumpărători săptămânal, la un minimum de aproape 5.000.

De observat ar fi că, în ciuda acestei scăderi (cu totul de așteptat, de altfel, într-o asemenea perioadă), cererea pentru proprietăți rezidențiale nu s-a prăbușit, pur și simplu, cu totul. Semnificativ este și faptul că, în ultimele două săptămâni ale lunii martie, căutările de locuințe din Capitală au depășit „pragul de jos” al acestei perioade, înregistrând o creștere vizibilă (chiar dacă, per ansamblu, cererea rămâne sub nivelul consemnat în lunile ianuarie și februarie). În celelalte mari centre regionale, curba descendentă a fost mai puțin abruptă decât în București, coborând, în majoritatea cazurilor, de la peste 2.000 de potențiali cumpărători săptămânal, la sub 1.000; cererea a trecut, astfel, printr-o fază de plafonare în a doua jumătate a lunii trecute, pentru ca, apoi, să crească ușor.

Pe de altă parte, în concordanță cu estimările anterioare ale Analize Imobiliare, și oferta totală de proprietăți rezidențiale disponibile spre vânzare în cele șase mari centre regionale ale țării (apartamente și case construite înainte de anul 2000) a cunoscut, trimestrul trecut, o scădere față de perioada similară din 2019. Este vorba, mai exact, de un recul anual de 11,6% la nivelul tuturor celor șase orașe analizate, o tendință descendentă la acest capitol putând fi observată în fiecare dintre acestea. În ultimele 12 luni, cel mai mare declin al ofertei, în cuantum de 24,7%, a avut loc în Constanța, orașul de la malul mării fiind urmat de Brașov (-20,4%), București (-12,1%), Iași (-10,4%), Timișoara (-8,2%) și, în cele din urmă, de Cluj-Napoca (-2,7%).

Avans de 8,6% al vânzărilor de imobile față de martie anul trecut

Potrivit datelor publicate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), în primul trimestru din 2020 au fost încheiate, la nivel național, 133.181 de vânzări de imobile. Această cifră marchează, pe de o parte, o scădere de aproximativ 15% față de trimestrul anterior (când erau consemnate 157.184 de vânzări) dar, pe de altă parte, un avans de circa 14,7% față de perioada similară din 2019 (când erau înregistrate 116.109). Ca și în trimestrele anterioare, cele mai multe operațiuni de vânzare-cumpărare au avut loc, în cel dintâi pătrar din 2020, în zona Capitalei, Bucureștiul și Ilfovul însumând aproape 37.000 de tranzacții.

Luna martie a anului în curs a marcat, în contextul răspândirii îmbolnăvirilor provocate de COVID-19, intrarea României în stare de urgență. Implementarea restricțiilor de circulație pentru populație afectează, în mod automat, și piața imobiliară, însă efectele acestora nu sunt, deocamdată, extrem de vizibile la nivelul activității de tranzacționare per ansamblu. Astfel, în cea de-a treia lună a anului au fost vândute, la nivelul întregii țări, 48.379 de imobile, cu circa 2,4% mai puțin (1.192 de proprietăți) față de februarie 2020. Pe de altă parte, numărul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate la nivel național a fost, în martie 2020, cu aproximativ 8,6% mai mare (3.813 de acorduri) comparativ cu perioada similară din 2019.

„Impactul crizei pe piața imobiliară va depinde de durata crizei și de efectele măsurilor luate de către autorități, precum protejarea locurilor de muncă și veniturilor. Deficitul de proprietăți disponibile spre vânzare exista și înainte de declanșarea crizei. Este de așteptat ca acest deficit să crească, de aceea este important ca dezvoltatorii proiectelor rezidentiale și băncile creditoare să continue să investească în construcțiile noi. Cererea nu a dispărut complet, iar cumpărătorii și investitorii aflați în stadii avansate de achizitie au în continuare încredere în piață.”

Dorel Niță, Head of Data Imobiliare.ro