Apetitul pentru achiziții este în creștere, la fel și cel pentru construcții, însă obstacole majore pot apărea din altă direcție.
De la declanșarea recesiunii încoace, 2015 a fost, cu siguranță, cel mai bun an pentru rezidențialul autohton, din multiple puncte de vedere. După șapte ani de declin, piața pare a fi început, în sfârșit, un nou ciclu de creștere. Cu toate acestea, asupra evoluției sale viitoare planează umbra incertitudinii.
Iată, mai întâi, cele trei „semne” majore ale revenirii pieței rezidențiale:
1. Încheierea ciclului de scădere a prețurilor:
Deși au avut parte și de momente de scădere, prețurile apartamentelor s-au înscris, per ansamblu, pe o traiectorie ușor ascendentă în ultimele 12 luni. Potrivit Indicelui Imobiliare.ro, suma medie solicitată pentru apartamentele disponibile spre vânzare la nivel național (noi și vechi) a ajuns, la sfârșitul lunii noiembrie, la 964 de euro pe metru pătrat util – valoare cu 4,7% mai mare decât cea consemnată în perioada similară a anului trecut, respectiv 921 de euro pe metru pătrat.
2. Creșterea volumului de tranzacții:
Potrivit lui Claudiu Hațegan, broker/owner al agenției bucureștene Klauss&Partners, activitatea de tranzacționare a fost cu siguranță mai bună în 2015 față de 2014. Un indicator concret al majorării cererii de locuințe este dat de programul Prima Casă, care a reușit deja să depășească recordul de garanții atins anul trecut. Astfel, potrivit datelor oficiale, de la începutul lui 2015 până în prezent (prima parte a lunii decembrie) au fost emise 30.070 de garanţii, pentru împrumuturi cu o valoare totală de peste 5 miliarde de lei (circa 1,2 miliarde de euro). Spre comparație, în 2014 au fost acordate aproximativ 27.000 de credite, în valoare de un miliard de euro.
3. Intensificarea apetitului pentru dezvoltări rezidențiale:
Și din punctul de vedere al construcției de locuințe noi, 2015 se prefigurează a fi un an extrem de bun pentru piața rezidențială. Potrivit unui raport realizat recent de compania de consultanță Coldwell Banker Affiliates of Romania, numărul locuințelor finalizate în București și împrejurimi urmează să urce la peste 11.000 de unități până la finalul acestui an, în funcție de ritmul în care dezvoltatorii vor reuși să-și îndeplinească obiectivele prestabilite. Această cifră se situează peste nivelul maxim atins în perioada de boom economic, respectiv anul 2008, când la nivelul Capitalei au fost livrate, potrivit Institutului Național de Statistică (INS), 10.192 de locuințe. Cu un volum de 10.110 de locuințe finalizate, 2014 s-a situat ușor sub acest prag.
Pericol real sau supradimensionat?
Recent intrată pe un făgaș (ce poate fi considerat) relativ normal, asupra pieței rezidențiale plutește însă un nou pericol. Este vorba despre posibilitatea promulgării așa-numitei legi a „dării în plată”, vehement criticată de sistemul bancar, inclusiv de către BNR. O consecință directă a adoptării acestei măsuri va fi înăsprirea condițiilor de creditare, în special prin creșterea avansurilor, spun băncile. „Această lege periclitează piaţa creditului imobiliar cu consecinţe extreme pentru tinerele familii şi pentru orice tânăr, în general, care vor resimţi accesul la credit drastic restricţionat. În ciuda caracterului invocat de legiuitor, pretins social, această lege va avea consecinţe contrare şi va impacta nefavorabil accesul la credit imobiliar al tuturor categoriilor sociale”, avertizează reprezentanții Asociației Române a Băncilor (ARB).
Potrivit lui Hațegan, aprobarea legii va determina într-adevăr băncile să impună mai multe restricții la creditare și să ceară avansuri mai mari – măsură ce va fi resimțită, în mod evident, de către clientul final. Gabriel Voicu, director New Homes Division Coldwell Banker Affiliates of Romania, este de părere că piața finanțărilor – și, implicit, cea a tranzacțiilor cu locuințe – va resimți un impact negativ, însă nu consideră că acesta va fi dramatic, ținând cont de proporția creditelor ipotecare în totalul tranzacțiilor și de faptul că programul Prima Casă va continua și în 2016.
„Este dificil de evaluat în acest moment impactul aprobării și implementării legii dării în plată, deoarece nu există norme de aplicare și nu se cunosc numeroase aspecte. Dacă va crește avansul solicitat, probabil va exista o perioadă de câteva luni până potențialii cumpărători vor strânge respectiva sumă sau vor face rost, de la rude spre exemplu, de diferență, situație care se întâlnește și în acest moment inclusiv în privința finanțărilor prin Prima Casă.”
Gabriel Voicu, director New Homes Division Coldwell Banker Affiliates of Romania
Prima Casă, portița de scăpare a cumpărătorilor
În cazul adeveririi scenariului de majorare drastică a avansului solicitat pentru creditele ipotecare standard, programul Prima Casă se preconizează a fi, chiar mai mult decât până acum, „colacul de salvare” al pieței rezidențiale. „Continuarea programului Prima casă e binevenită”, spune reprezentantul Klauss&Partners. Principalul avantaj al acestuia comparativ cu alte variante de creditare constă, și acum, în avansul mic, de doar 5% din valoarea de achiziție (față de 15% în cazul soluțiilor ipotecare standard în lei). În contextul promulgării legii dării în plată, creditele co-garantate de către stat vor deveni, așadar, cu atât mai atractive.
Interesant este că, până nu demult, continuarea programului Prima Casă era pusă sub semnul îndoielii. Oficialii Ministerului de Finanțe au anunțat însă săptămâna trecută că programul se va derula și în 2016. Plafonul alocat pentru anul viitor, de 1,5 miliarde de lei, se situează însă semnificativ sub nivelul cererii masive consemnate în 2015. Astfel, acesta ar permite acordarea a aproape 17.900 de credite, în valoare totală de trei miliarde de lei (luând în considerare cota de risc de 50% suportată de către bănci).
