Deşi actorii din imobiliare cred că începutul unei reveniri a pieţei este aproape, situaţia de pe segmentul rezidenţial nou se află în continuare sub semnul întrebării.
În ultimii mai bine de doi ani, piaţa rezidenţială autohtonă a recuperat o bună parte din avântul înregistrat în perioada de boom. După valuri de scăderi, jucătorii din real estate au acum speranţa că atingerea pragului de jos al crizei este aproape. Potrivit unui studiu de piaţă realizat de divizia de real estate a EFG Eurobank (grupul bancar din care face parte şi Bancpost), pe parcursul anului trecut preţurile proprietăţilor rezidenţiale au continuat să scadă, însă într-un ritm semnificativ mai lent decât în 2009, ceea ce indică o stabilizare a pieţei. În condiţiile în care la mijlocul lui 2008 preţurile la nivel naţional se situau la peste 105% faţă de 2005, către sfârşitul lui 2010 acestea s-au stabilizat în jurul valorilor din ultimul trimestru al anului 2006. Potrivit reprezentanţilor Eurobank, cumulând perioadele de creştere cu cele de scădere, pe parcursul ultimilor şase ani piaţa rezidenţială autohtonă a înregistrat o evoluţie sănătoasă, cu un avans mediu anual al preţurilor de 7,2%.
Se vând doar apartamentele mici, similare celor din blocurile vechi
În ciuda acestor estimări pozitive, studiul citat arată însă că situaţia de pe piaţa locuinţelor noi nu se va îmbunătăţi nici în acest an. Astfel, reprezentanţii companiei se aşteaptă ca în următoarele 12 luni numărul tranzacţiilor cu unităţi locative noi să rămână la un nivel scăzut, similar cu cel actual. În momentul de faţă, vânzările de apartamente noi se situează în prezent la un minim istoric, developerii fiind mulţumiţi cu tranzacţionarea unei unităţi locative pe săptămână, se arată în studiul citat. Principalul motiv din spatele numărului reduse de tranzacţii este reprezentat de discrepanţa dintre aşteptările clienţilor şi cele ale developerilor în materie de preţ. În plus, puţine dintre unităţile locative noi existente pe piaţă corespund tiparului de locuinţă căutat în actualul context economic, fapt ce face ca majoritatea cumpărătorilor să opteze în continuare pentru locuinţele din blocurile construite înainte de 1990. „Singura oportunitate pe pe piaţa rezidenţială în acest an este reprezentată de nişa apartamentelor mici, similare cu unităţile locative din perioada comunistă şi amplasate în aceleaşi zone”, subliniază reprezentanţii EuroBank.
Lansarea unor proiecte noi, în aşteptare pe termen nedefinit
O soluţie pentru deblocarea vânzărilor cu locuinţe noi ar fi lansarea unor noi proiecte adaptate condiţiilor actuale de piaţă. Cea mai mare parte a dezvoltatorilor nu intenţionează însă să demareze construcţia unor noi ansambluri până când nu le vor vinde pe cele pe care le-au finalizat deja. „Cel mai probabil, niciun proiect de mari dimensiuni nu va fi anunţat în următoarele 6-9 luni în Bucureşti sau în alt mare oraş al ţării”, estimează reprezentanţii Eurobank.
Potrivit studiului companiei, majoritatea proiectelor livrate pe piaţă în 2010 (Vivenda Titan, Asmita Gardens Vitan, Vivando Unirii, Ten Blocks Militari, Obor Towers) au fost începute în anii de boom, fapt pentru care nici suprafeţele, nici preţurile noilor apartamente nu corespund condiţiilor actuale de piaţă. Unii developeri au început deja să adapteze unităţile locative la contextul economic actual, prin recompartimentare sau vânzarea locuinelor fără finisaje sau cu finisaje mai ieftine.
În contrapunct, proiectele începute în perioada de criză şi adaptate puterii de cumpărare actuale a românilor sunt destul de puţine. Printre ansamblurile lansate anul trecut se numără Scandinavia Residence, cu circa 400 de unităţi locative, precum şi Quadra 2, din Militari, un proiect deja finalizat, format din 242 de unităţi locative, majoritatea garsoniere.
Reprezentanţii companiei de consultanţă Colliers International prezintă un model de dezvoltări imobiliare ce ar aduce riscuri mai reduse pentru dezvoltatori şi care ar putea lua avânt în anii următori. Conceptul ansamblurilor mixte presupune ca dintr-un complex unitar să facă parte mai multe componente imobiliare – rezidenţial, birouri, retail, industrial, hotelier. Principalul avantaj al unor asemenea dezvoltări ar sta în îmbinarea mai multor segmente imobiliare – astfel, angajaţii care lucrează în clădirile de birouri devin clienţii zonei de retail şi de divertisment, iar clienţii chiriaşilor din clădirile de birouri pot fi oaspeţii hotelului din complex. Pe de altă parte, îmbinarea cu succes a mai multor segmente imobiliare, astfel încât acestea să funcţioneze ca un tot unitar, necesită o experienţă vastă în domeniul imobiliar. În România se află momentan în construcţie un singur proiect cu destinaţie mixtă, respectiv Palas Iaşi, o investiţie de peste 260 milioane de euro, derulată de către Iulius Group. Ansamblul integrează spaţii comerciale, hoteliere, birouri de clasa A şi apartamente.
