Ovidiu Şandor: Cum să obţii zeci de milioane de euro pe un proiect imobiliar în plină criză? Construieşte ca pentru tine!

Perioada de recesiune le-a arătat celor care mizau pe câştiguri rapide că pe o piaţă matură nu se poate vinde orice şi oricum.

La începutul acestui an, real estate-ul autohton a fost marcat de un record: încheierea celei mai mari tranzacţii înregistrate vreodată în afara Bucureştiului cu un proiect de birouri. Fondul sud-african de investiţii New Europe Property Investments (NEPI) a achiziţionat complexul de birouri City Business Centre (CBC) din Timişoara, prin preluarea de la omul de afaceri Ovidiu Şandor a pachetelor majoritare de acţiuni la firmele ModaTim Investment S.A. şi ModaTim Properties S.A. Valoarea tranzacţiei este una confidenţială, însă firmele de consultanţă active în piaţă o estimează undeva la peste 80-90 de milioane de euro. Ovidiu Şandor va continua să asigure, până în 2015, administrarea întregului proiect şi se va ocupa şi de dezvoltarea ultimelor două corpuri din cadrul proiectului. CBC Timişoara va fi gata în totalitate la finele lui 2013, potrivit estimărilor oficiale.

Care este „secretul” încheierii unei asemenea tranzacţii într-un context economic ca cel actual? Prezent la întâlnirea lunară a Clubului Profesioniştilor în Imobiliare (CPI), organizată de www.imobiliare.ro, Ovidiu Şandor a împărtăşit câţiva dintre paşii pe care i-a făcut în dezvoltarea acestui business de succes.

Viziune pe termen lung
Atunci când demarează un proiect imobiliar, orice dezvoltator are în minte (sau ar trebui să aibă) una din două strategii: fie construieşte pentru a vinde ulterior (build-to-sell), fie construieşte pentru sine (build-to-keep), urmând să valorifice pe cont propriu (prin închiriere) respectivul proiect, explică Şandor. Mărturiseşte că el a optat încă de la început pentru cea de-a doua strategie. S-a gândit că, dacă la un moment dat va dori să vândă, va putea face această schimbare cu uşurinţă. (În contrapunct, trecerea de la o strategie de tip build-to-sell la una de păstrare a unui activ se poate dovedi mai păguboasă pentru un dezvoltator.)

Aşa s-a născut viziunea pe termen lung asupra proiectului de birouri CBC Timişoara – viziune pe care spune că a aplicat-o şi continuă să o aplice cu succes şi în afacerile cu textile. A început astfel construcţia unui complex de birouri „verde”, într-o perioadă (2005) în care despre clădirile sustenabile abia se auzea în România. „Ne-am gândit de la început ce standarde vrem să aibă proiectul pentru ca el să fie relevant şi peste 15 ani printre clădirile din Timişoara”, subliniază omul de afaceri. El povesteşte că, în perioada de boom, unii credeau că pot construi orice, că se va vinde. Venirea crizei a arătat însă că nu este aşa. Această schimbare de mentalitate va duce, inevitabil, şi la responsabilizarea jucătorilor care vor să rămână activi pe această piaţă. „Nu cred că vom mai vedea atâtea «prostii» ca în perioada respectivă”, crede Şandor.

Un teren central şi un milion de euro
Ridicarea proiectului care acum valorează zeci de milioane de euro nu a fost deloc uşoară. Timişoreanul a pornit, în 2004-2005, pe un drum pe care nu mai călcase niciodată: imobiliarele. Tot ce avea atunci era terenul din centrul oraşului, moştenit de la tatăl său şi pe care la vremea respectivă funcţiona fabrica de textile Modatim (care între timp a fost relocată la marginea oraşului). Era conştient de valoarea terenului şi de faptul că, la un moment dat, activitatea de producţie va trebui mutată din interiorul oraşului spre periferie. S-a gândit apoi la ce putea să construiască în zona respectivă şi mărturiseşte că a rămas cu opţiunea de birouri prin… eliminare. A avut un buget iniţial de un milion de euro, la care s-a adăugat o finanţare bancară.

Nu a avut parte de multă susţinere din partea potenţialilor chiriaşi pe parcursul dezvoltării proiectului. Companiile active pe piaţa din Timişoara erau reticente la semnarea unor acorduri de preînchiriere, astfel încât, la momentul inaugurării primei clădiri, îşi aminteşte Şandor, singurele spaţii pentru care se semnaseră contracte erau ocupate de un restaurant şi de un magazin de 250 de metri pătraţi. În termen de şase luni după ce a fost dată în folosinţă, clădirea a ajuns însă la un grad de ocupare de 70%.

Ani mai târziu, încrederea companiilor în proiectul din centrul Timişoarei a crescut semnificativ. Primele trei clădiri din proiect, care au fost deja finalizate, sunt închiriate acum în proporţie de 97%, iar cea de-a patra, care urmează a fi terminată în septembrie, este şi ea ocupată în proporţie de peste 60%. Totodată, investitorul nu a avut nicio problemă în a achiziţiona un proiect doar parţial finalizat, mizând pe potenţialul pe viitor al unui proiect de birouri ce respectă standardele europene de protecţie a mediului.