Oraşul cu cele mai mici ieftiniri pe rezidenţial. Ce îl face „imun” la criză?

În Cluj, un apartament vechi se vinde cam la acelaşi preţ la care ar putea fi găsită o proprietate similară şi în Bucureşti.

În ultimele 12 luni apartamentele scoase la vânzare în întreaga ţară au continuat să scadă, chiar dacă într-un ritm mult mai redus comparativ cu 2009 şi prima parte a lui 2010. Potrivit datelor www.imobiliare.ro, la nivel naţional, preţul mediu cerut pentru locuinţele din blocurile vechi şi noi a înregistrat o scădere de circa 11%. Există însă şi situaţii în care declinul a fost mult mai redus, preţurile rămânând aproximativ aceleaşi comparativ cu perioada similară a anului trecut. Indicele imobiliare.ro arată că, în Cluj-Napoca, preţul mediu cerut în luna iunie pentru un apartament – 989 de euro – este cu doar 3,2% mai redus decât în aceeaşi perioadă din 2010.

Volumul ridicat de tranzacţii ţine preţurile sus
Ce se ascunde în spatele acestei scăderi aproape insesizabile de preţ comparativ cu alte mari oraşe ale ţării? Roxana Gavrilă, consultant în cadrul agenţiei locale Edil Imobiliare, explică tendinţa de stabilizare a pieţei prin volumul semnificativ al tranzacţiilor care au loc – fie prin intermediul programului Prima Casă, fie cu ajutorul altor tipuri de credite ipotecare. „Preţul e făcut foarte mult de piaţă, de dezvoltatori, de cererea care există”, explică aceasta.

La rândul său, Tudor Marc, consilier imobiliar în cadrul firmei Welt Imobiliare, spune că principalul avantaj al pieţei clujene este dat de dinamismul său. Astfel, faptul că în oraş există investiţii notabile în diferite sectoare economice generează relocări ale angajaţilor, aceştia devenind în mod inevitabil clienţi în imobiliare. În al doilea rând, fiind un centru universitar important, oraşul atrage un număr ridicat de studenţi. Aceştia creează nu doar cerere pe închirieri, ci chiar achiziţii de locuinţe după ce termină facultatea şi decid să rămână în oraş. Nu în ultimul rând, nivelul de viaţă al clujenilor este unul mai ridicat comparativ cu restul ţării, ceea ce face ca populaţia să-şi poată permite relativ uşor să acceseze credite ipotecare.

Ofertă redusă pe nou
Toţi aceşti factori fac ca, în momentul de faţă, apartamentele din Cluj să se vândă la preţuri comparabile cu Bucureştiul. Potrivit Roxanei Gavrilă, o locuinţă într-un bloc vechi cu o suprafaţă utilă de 55 de metri pătraţi se tranzacţionează cu 50.000-55.000 de euro. Pe de altă parte, un apartament similar, dar situat într-un ansamblu rezidenţial, costă 55.000-60.000 de euro. Reprezentanta agenţiei Edil spune că preţurile pe segmentul rezidenţial nou au avut o tendinţă mai clară de stagnare, dată fiind oferta redusă din piaţă, de vreme ce în ultimii ani nu au mai fost demarate noi proiecte. În acest context, cele mai multe tranzacţii au loc pe segmentul apartamentelor vechi, dat fiind că acestea au şi preţuri totale mai reduse. În general, marja de negociere la achiziţia unei locuinţe ajunge la circa 5%, aproximează Tudor Marc.

Revin achiziţiile în scopul închirierii
Un aspect interesant pe piaţa clujeană îl reprezintă revenirea interesului pentru achiziţii în scop investiţional. Roxana Gavrilă estimează că circa 20-30% dintre tranzacţiile cu locuinţe se încadrează în această categorie. Reprezentantul Welt Imobiliare spune că interesul acestui gen de cumpărători a reapărut în vara lui 2009 – cam în aceeaşi perioadă în care a fost demarat programul Prima Casă. În momentul de faţă, astfel de investitori de talie mică fac achiziţii mizând pe stagnarea preţurilor. În opinia lui Tudor Marc, valorile actuale de tranzacţionare se vor menţine relativ constante până la sfârşitul acestui an.