Față de o achiziție clasică, executările silite implică o serie de particularități, atât de ordin tehnic, cât și legal – fapt ce suscită, în mod firesc, o serie de întrebări.
Cumpărarea unei locuințe executate silit este, cel puțin teoretic, o modalitate de a încheia o tranzacție la un preț sensibil redus față de cel practicat pe piața liberă. Comparativ cu o achiziție clasică, prin cash sau credit, această variantă implică însă anumite particularități – atât de ordin tehnic, cât și legal. Cristina Boarnă, Key Account Manager în cadrul secțiunii de Licitații & Executări Silite de pe Imobiliare.ro, răspunde pentru tine la o serie de întrebări pe care probabil le ai dacă te gândești la o asemenea tranzacție:
1. Unde să caut?
Pe site-urile de profil, pe site-urile băncilor, la birourile executorilor judecătorești, la judecătorie sau pe site-ul ANAF (Agenția Națională de Administrare Fiscală).
2. La ce preț pot spera să cumpăr o proprietate executată silit?
La prima licitație, imobilele sunt scoase la vânzare la valoarea rezultată din raportul de evaluare – aceasta corespunde, mai mult sau mai puțin, cu prețul pieței. Abia la a doua licitație, din prețul inițial se scade 25%. Dacă proprietatea nu se vinde nici la al doilea termen, următoarele se organizează, de cele mai multe ori, pornind de la același preț. Potrivit legii, începând cu a treia licitație creditorul are dreptul – dar nu obligația! – de a mai scădea prețul cu încă 25%, proprietățile ajungând astfel la un minus de 50%. Deși, teoretic, de la a treia licitație, un imobil se poate vinde la un preț mai mic decât cel de la a doua licitație (în cazul în care nu sunt persoane care să ofere această sumă), în practică, aceasta este o procedură complicată. Creditorii, dar și debitorii pot contesta vânzarea în cazul în care suma obținută se situează sub un preț considerat acceptabil.
3. Ce risc cumpărând o proprietate pe care nu o pot vedea?
De regulă, imobilele scoase la vânzare prin executare silită nu pot fi vizionate, dat fiind că este puțin probabil ca proprietarii ajunși în această situație să fie deschiși la așa ceva. Deși există riscul ca proprietățile de acest tip să fie vandalizate, în practică, lucrul acesta se întâmplă destul de rar. Chiar și așa, în cazul apartamentelor spre exemplu, stricăciunile nu pot fi atât de mari încât să nu poată fi remediate printr-o investiție în renovare pe care cei mai mulți potențiali cumpărători se gândesc oricum să o facă.
4. Ce trebuie să fac dacă m-am decis să cumpăr?
În cazul în care ai găsit ceva care te interesează, primul lucru pe care ar trebui să-l faci este să iei legătura cu executorul pentru a te informa cu privire la situația exactă a imobilului și la procedura de desfășurare a unei licitații. Nu trebuie să te sfiești să pui întrebări precum: „Este imobilul ocupat sau nu?”, „Contestă proprietarul executarea?” sau „Ce datorii există în contul imobilului?”. Acesta e un pas important, pentru că după achiziționarea proprietății pot apărea situații neprevăzute, cum ar fi existența unor datorii (neașteptat de mari) la utilități, pe care vei fi nevoit să le plătești din propriul buzunar, deși teoretic cad în sarcina vechiului proprietar.
Al doilea pas este să plătești cauțiunea de 10% din prețul de pornire afișat și să depui o cerere de participare la licitație. Trebuie să fii atent, pentru că unii executori au un termen-limită de depunere a acestei cereri. La licitația propriu-zisă va trebui să te prezinți cu dovada că ai plătit cauțiunea și actul de identitate.
5. Ce se întâmplă după licitație?
Dacă nu ai reușit să cumperi imobilul scos la vânzare, cauțiunea de 10% ți se va restitui în termen de aproximativ trei zile lucrătoare. Dacă, dimpotrivă, tu ai adjudecat respectiva proprietate, executorul va încheia, pe loc, un proces-verbal în baza căruia vei putea face plata integrală; după aceasta vei primi un act de adjudecare cu ajutorul căruia executorul va înscrie provizoriu imobilul în cartea funciară. Urmează o perioadă de o lună de zile pentru contestații, după care se eliberează o hotărâre judecătorească potrivit căreia actul de adjudecare poate fi intabulat și, în cele din urmă, are loc intabularea propriu-zisă. După încheierea licitației, ai la dispoziție 30 de zile pentru a plăti restul banilor. În caz contrar, vânzarea se va anula; pe lângă faptul că vei pierde cauțiunea de 10%, va trebui să suporți și diferența dintre prețul adjudecat și cel stabilit pentru următoarea licitație. În momentul în care poți intra în posesia imobilului, un risc de luat în calcul este refuzul prorietarului de a-l evacua, conflict ce poate fi rezolvat printr-o înțelegere amiabilă cu acesta sau, în cele din urmă, în instanță.
6. Pot pierde imobilul după ce l-am cumpărat?
Din punct de vedere legal, fostul proprietar are dreptul să conteste actul de adjudecare emis de executorul judecătoresc, însă nu pe termen nedefinit. Dacă contestația este aprobată, tu vei primi banii înapoi – atât cauțiunea de 10%, cât și restul sumei pe care ai achitat-o. Odată primită, hotărârea judecătorească este, practic, cel mai bun act de proprietate.
7. Pot cumpăra prin credit?
Deși în mod oficial nicio bancă nu promovează produse destinate în mod special achiziționării de imobile executate silit, în practică, există disponibilitatea de a finanța și astfel de tranzacții. Dacă ești interesat de obținerea unui astfel de credit, este important să începi demersurile înainte de licitația propriu-zisă. În primul rând, trebuie să găsești o bancă dispusă să te finanțeze și care să-ți facă un scoring preliminar pe baza venitului tău, în funcție de prețul estimat al imobilului. Este important de asemenea să te asiguri că reprezentanții băncii se vor mișca suficient de repede astfel încât banii să fie virați în termenul de 30 de zile pe care îl ai la dispozție pentru plata integrală.
Flori Comsa
Dacă nu am hotarare definitiva si mai pot face apel, executorul judecătoresc are dreptul sa-mi scoată casa la licitatie. Am ajutat pe cineva sa faca un împrumut la banca punand garantie ipotecara. Inca nu am hotararea definitiva iar ei au bagat casa la licitatie.
Ce pot face?
cornelia
Am o casa scoasa la licitatie de vreo doi ani si nu se gaseste cumparator, ce pot face sa-mi recuperez banii?
Mari
Buna seara, am un credit la banca si nu am platit rata intreaga si terenu scos la licitatie si apoi vandut si eu am facut contestatie. As dori sa stiu daca in instanta avocatul meu zice ca sunt de acord sa platesc suma cu care sunt dator o sa-mi se dea terenul inapoi?
Alin NEATA
Buna seara,
Am si eu urmatoarea speta.
Am ajuns in situatia de a recupera banii de la o societate prin executarea avalistului caria i-am facut partaj de sotie. Ideea este ca imobilul este supraevaluat de evaluator si nu o sa poata fi vandut la suma de 1.000.000lei din raportul de evaluare ( eu am de recuperat 40.000 – 50.000 lei cu tot taxe).
Pot interveni la executor sa nu vanda imobilul pentru mai putin de:
1. 500.000 – sulta nevestei prin partaj imobil.
2. 50.000 – suma pe care o am eu de recuperat.
3. X – taxe executor
total – 550.000 + X lei (eventual)??????
Se poate tine o licitatie pe perioada nedeterminata pana se gaseste un cumparator la suma minima?
Lupu irina
Bună seara, am cumpărat un apartament prin licitație, aș dori sa știu, datoriile vechiului proprietar cine le va plăti?
Marian
Buna seara,
O intrebare am, vă rog: Ce am de făcut sa primesc bani înapoi de la bancă, dupa ce am cumpărat un apartament la licitație iar proprietarul a contestat și a recâștigat. Ce trebuie sa fac sa primesc banii sau ce pot face în situația data?
Cu respect!
domnui
Mi s-a vandut casa la prima licitatie. Executorul a evaluat-o mult mai jos decat a evaluat-o banca cand mi-a dat credit, in anul 2013. S-a vandut, am facut contestatie, am pierdut, acum am facut apel dar nu stiu ce se va intampla.
POSTOLE
Buna ziua,
O intrebare am, vă rog: Ce am de făcut sa primesc bani înapoi de la bancă, dupa ce am cumpărat un apartament la licitație iar proprietarul a contestat și a recâștigat. Ce trebuie sa fac sa primesc banii sau ce pot face în situația data?
Cu respect!
Timi
In termenul ramas pana la data licitatiei, proprietarii pot negocia cu banca? De exemplu, sa dea un avans pentru suma datorata, in vederea suspendarii licitatiei? Sau daca un bun e scos la vanzare prin licitatie mai poate fi retras?
Constantin Alexandru
Dupa depunerea de 10% pot achita in rate restul?
Viorel
Buna ziua,as dori sa stiu daca un imobil costa 25000€ eu pot oferi după ce depozitez 10% din valoarea prețului licitației,o suma mult mai mica???.De exemplu 18000€..???Multumesc!
Mihai
Bună seara,
Vreau sa cumpăr un apartament cu un credit ipotecar ,care a fost deja executat silit si a fost cumpărat de către o firmă care este în cadrul unei bănci .
Stiu ca în contul imobilului sunt niste datori la asociația de proprietari(presupun ca nu numai la asociație ) care i-au pus “prejudiciu imobiliar ” pe apartament să nu îl poata vinde până nu își achita datoria.
Firma care este proprietara imi cere să fac un antecontract pentru ca ei să înceapă plățile pentru furnizori, in care mă asigură că până la finalizarea contractului de vânzare -cumpărare vor fi plătite toate datoriile si ipoteca care o are administrația să fie scoasă din cartea funciară.
Pot cumpăra un asemenea apartament,la ce riscuri mă exp un?
Multumesc,
Mihai Ciobanu
robert
Ce am de făcut sa primesc bani înapoi de la banca dupa ce am cumpărat o casa la licitație iar proprietarul a contestat și a recâștigat casa ce sa fac sa primesc bani sau ce pot face în situația data
vio
Actul de adjudecare este act de proprietate.
Cu actul de adjudecare te duci si faci intabularea la ancpi.
mandache elena
doresc sa achizitionez un imobil(apartament) prin licitatie.din ceea ce am citit mai sus exisata multe riscuri pt mine, cumparator fiind. ce ar tre sa stiu concret, legal….sa minimalizez aceste riscuri?ce act ma face proprietar? procesul verbal intocmit la licitatie, actul de adjudecare, actul de intabulare??hotarare judecatoreasca sau act de vanzare cumparare prin notariat?de ce tre sa se ocupe cumparatorul de evacuarea celor care locuiesc si nu birou executor de la care cumpar …multumesc
Si$u
Frumoasa abordare Constantin, dar cum putem face legal vb, sa fim convinsi ca platim pretul ,,corect” pentru o constructie pe care neo dorim…
Daca ai mai multa experienta te rog sa ne spui si noua, cum putem face, sa nu platim prea mult pt ceva ,,la rosu”…
A cumparat cineva u apartament, care sunt pasi de urmat, cu cine trebuie interactionat pt o imagine de asamblu cit mai buna…
Multumesc…
NIDELEA
as dori sa pot cumpara si eu o casa .sunt familist am doi copii si o sotie .ânsa marea problema e ca locuim cu chirie si as dori ca bani dati la chirie sa fie fixata o rata lunara dar nu stiu cum sa procedez.ândrumatima undeva unde pot face ceva.va multumesc
elena
Buna seara, am adjudecat un apartament la licitatie publica in data de 1/04/2015, iar in data de 10 ,proprietarul a depus contestatie cerand anularea tuturor actelor de executare precum si a executarii insasi , invocand art 696 – art.698 ,art 705 , art 710 , art 711 , art 719 cod procedura civila . Evident nu stiu ce reprezinta aceste articole ( adica am citit pe net , dar de inteles mai greu spre rusinea mea ) .
Precizez ca doamna respectiva care a depus contestatia si-a trimis fostul sot acasa la mine ca sa-mi inmaneze o scisoare de-o pagina de la dansa . Aceasta scrisoare spune ca prima licitatie a imobilului a fost in 18 ian 2011 = prescriptie , intre 20/07/2013 si 26/11/2014 ( 17 luni ) nu s-amai executat nici o licitatie si nu s-a intocmit nici un act privind executarea = perimare , iar in concluzie imi spune ca sa-mi recuperez suma depusa de mine taxa de timbru este de 500 de lei , iar daca platesc si diferenta , taxa de timbru va fi de 1500 de euro..
Sotul dansei deasemenea i-a spus tatalui meu ( el i-a raspuns la usa ) ca acel executor judecatoresc este un escroc , care stia ca licitatia este nula deoarece au mai fost cativa care au luat teapa de la el la precedenta licitatie .
Eu asa ceva n-am patit niciodata , iar daca stiam ca asta implica o licitatie ( multa pacaleala ) nu mai participam in veci .
As vrea sa va intreb daca poate cineva sa-mi raspunda , ce trebuie sa fac in continuare, deja am depus 10% din valoare ii mai recuperez in caz de se accepta contestatia ?
O alta intrebare ar fi daca s-a depus contestatie trebuie sa depun si restul de bani in termen de 30 de zile sau se poate sa asteptam pana se finalizeaza procedura sa vedem daca e acceptata sau nu?
Sau daca a fost cineva in situatia asta…un sfat m-ar ajuta mult
Va multumesc frumos !!!!!!
Catalin
Salut Chartreux!Imi poti lasa te rog o adresa de mail sau un nr de telefon?Iti multumesc anticipat!
popescu silvia
vreau un apartament cu 2 camere, parter in drumul taberei din sistemul locuinţe executate silit. ce posibilităţi sunt în acest moment?
elena
Buna, am vrut sa cumpar un ap care se afla la a doua licitatie ,dar din pacate nu am dispus de bani pt avans la data stabilita licitatiei,era prea in scurt pt mine,daca nu se va vinde cand va avea loc urmatoarea licitatie,unde sa ma interesez?
Adrian
Am cumparat un apartament acum un an la o licitatie la a treia strigare deci cu pretul redus la 75% din pretul initial de la B.C.R. prin ALFABANK. Am fost singur la licitatie si executorul judecatoresc mi-a facut actul de adjudecare la pretul de pornire fara sa mai licitez in plus. Dupa ce am facut toate actele la banca am fost sunat ca trebuie sa fac si intabularea. Am fost la Cadastru si mi-au zis ca trebuie sa platesc un procent din suma de achizitie ca fiind impozit pe profit si in numele fostului proprietar care oricum nu a mai luat nici un ban in urma licitatiei, deci de unde profit? Am deschis un proces impotriva Oficiului de Cadastru cu acelasi avocat care cu un an inainte a castigat in alt judet un proces in aceleasi conditii si pe care l-an pierdut si la recurs(oare nu s-a creat un precedent?). Acum m-au sunat iar de la banca ca sa aduc intr-o saptamana intabularea altfel o sa ia masuri impotriva mea. Nu e o suma deloc mica si nici nu o am asa repede deci ajutati-ma cu sfaturi cum sa ies din aceasta situatie daca mai am scapare de la plata. Am vorbit si cu fostul proprietar si e de acord sa il dau si pe el in judecata sa demonstrez ca nu a facut profit din vanzarea apartamentului si daca ma ajuta la ceva si aceasta solutie? Am inteles ca recent s-a mai schimbat legislatia in aceasta privinta? Daca mai sunt si alte solutii la aceasta problema de a scapa de plata acestui comision astept un raspuns si as mai vrea sa stiiu ce imi poate face banca daca nu achit acest comision ca sa fac intabularea. Am platit destule rate la timp si as mai vrea sa stiu si daca fostii proprietari cat timp nu am actul de intabulare se pot folosi de acest lucru in favoarea lor? Sau daca platesc acest comision pot face cumva sa il recuperez mai tarziu prin proces judecatoresc?
In speranta ca o sa imi oferiti solutii favorabile va multumesc anticipat tuturor.
George
vreau sa cumpar o casa in jur de 80000-100000 dar am jumatate din bani,ce variante as avea ?
MIHAI
Buna,
CHARTREUX
cum pot afla adr. d-voastra?
multumesc.
CHARTREUX
Constantine, dezinformezi si derutezi complet oamenii !?
Despre ce “contract de vanzare la Notariat ” fabulezi tu aici, omule bun ?
Adjudec apartamente de 2 ani, aproiape lunar, cunosc ( pentru ca l-am INVATAT), vechiul si noul cod de procedura cuvula, disponibil si pe net, si te asigur ca vorbesti ,poate bine intentionat, dar complet dezinformat.
Scrieti-mi pe adresa personala cei interesati in mod real si va pot ajuta fara nici o obligatie.
paul danila
a cumpara prin licitatie un imobil efectiv cu ochii inchisi comporta un risc snorm,consider ca acel cumparator pierde bani in prop. de 99% cel putin pana cand bancile nu vor insista pe langa guvern pt ca legislatia in domeniu sa prevada o oarecare protectie a cumparatorului adica protectie 99% iar riscul de a avea probeme de 1%.Celui care cumpara in conditiile actuale ii lipseste o doaga cel putin.Aceasta este umila mea parere.
Oica Neculai
Sunt un posibil cumparator prin aceste licitatii.De acord cu toate mecanismele judiciare,si reglementarile legiuitorului!Acea persoana ce nu-si achita obligatiile contractuale,se supune executarii silite.De acord!Dar un dialog cu acea persoana,un nr.de tel.al sau,ori un mod de a o trata cel putin la limita demnitatii umane,exista?…Ori,eu voi fi “fericitul”cumparator,iar in urma mea,jale,lacrimi,amenintari!….multumesc!
Constantin
Inainte de licitatie : 1) neavand cum sa vezi imobilul ‘la interior” (in cazul in care este o constructie ), riscul cumparatorului este foarte mare ( teoretic , si cateodata si practic, poti sa te trezesti ca ai cumparat un apatament “la rosu”, si asta fara sa se cheme vandalizare- exemplu in care un apartament a fost finisat COMPLET cu materialele unei firme la care proprietarul apartamentului era actionar );
2) De regula , executorii scot un extras de carte funciara cu mult timp inainte de licitatie sau DELOC – asta in cel mai bun caz ( in cel uzual, executorii nu prezinta nici un document de acest fel inainte de a plati caietul de sarcini sau chiar si avansul necesar inscrierii ); din aceasta cauza nu se pot sti daca mai exista si alti creditori sau alte persoane care revendica drepturi asupra imobilului respectiv.
Dupa licitatie : De regula , executorii si implicit bancile , nu spun si nu recunosc daca exista un litigiu/ proces in instanta in derulare in legatura cu acel imobil; astfel noul cumparator se poate trezi evacuat din apartamentul pe care l-a adjudecat , dar care a fost recastigat in instanta de vechiul proprietar.
Sesizare : actul de proprietate asupra unui imobil , IN ORICE SITUATIE SI MOD DE ACHIZITIONARE, este NUMAI UN ACT NOTARIAL. Procesul verbal de adjudecare nu este act de proprietate ASA CA :
– nu platiti restul de bani decat la semnarea Contractului de Vanzare/Cumparare la notariatul pe CARE V-IL ALEGETI DVS
-pentru incheierea actului de vanzare cumparare in forma autentica , notarul va cere extras nou de carte funciara si ve-ti vedea atunci ce sarcini exista.
-din momentul in care ati incheiat actul de vanzare cumparare, este problema cumparatorului sa isi preia apartamentul ( daca este locuit, sunt anumite proceduri destul de dureroase ) ASA CA este bine sa mentionati in Contractul de vanzare cumparare cum se preda apartamentul, a cui este obligatia si pana cand si ce penalitati de intarziere se aplica daca nu sunt respectate termenele.
TOATE ACESTEA pentru ca atat banca ( care si-a recuperat “pierderile” ) cat si executorul (care castiga enorm din aceste “vanzari” -nici nu va inchipuiti cat) , dupa ce s-au vazut cu “sacii in caruta ” , dusi au fost.
Cel mai bine este sa platiti un specialist ( de regula eu cred ca specialisti in acest domeniu sunt cei cu experienta atat imobiliara cat si juridica )care sa va consilieze.
NIMIC NU ESTE GRATIS DACA ESTE BUN.