Într-o Capitală în care pare că nu e loc de construcţii noi, sute de hectare de teren stau abandonate şi invadate de gunoaie.
În perioada de boom, dar chiar şi acum, una dintre problemele adesea invocate de către dezvoltatorii de ansambluri rezidenţiale ţine de raritatea, şi, implicit, de preţurile (încă) ridicate ale terenurilor din Capitală. Acesta este motivul pentru care, în momentul de faţă, majoritatea apartamentelor noi construite în zonele bune ale Bucureştiului (dar şi în cartiere), au preţuri prea ridicate pentru masa cumpărătorilor – adică cei care au în vedere o achiziţie prin Prima Casă. Asta nu înseamnă că oferte de pentru această categorie de cumpărători nu există, însă, în general, dezvoltatorii de locuinţe de Prima Casă au migrat spre periferia oraşului, din cauza preţurilor mai mici ale terenurilor.
Asul din mânecă: accesul la mijloacele de transport în comun
O soluţie la această tendinţă „centrifugă” a dezvoltatorilor de locuinţe accesibile există totuşi. Este vorba despre valorificarea fostelor platforme industriale din Bucureşti, ce oferă sute de hectare de teren care acum stau abandonate. Potrivit reprezentanţilor companiei de proiectare Epstein Architecture & Engineering, astfel de proprietăţi pot fi foarte atractive pentru dezvoltatori şi investitori deopotrivă, ca urmare a amplasamentului lor în interiorul oraşului, ceea ce echivalează cu un acces mult mai facil al potenţialilor locatari, datorită utilizării eficiente a infrastructurii existente (exact marile „hibe” ale proiectelor de la periferia Capitalei). Un punct în minus al fostelor platforme industriale ar consta în faptul că dezvoltatorul poate fi de multe ori obligat să suporte costurile de demolare a structurilor existente şi, eventual, să decontamineze terenul.
Cel mai mare potenţial pentru dezvoltarea unor proiecte rezidenţiale îl au acele platforme industriale „necontaminate”, fără o istorie de aruncare a unor deşeuri periculoase. Costurile ridicate pentru curăţarea unor zone cu astfel de probleme fac din dezvoltarea unor proiecte rezidenţiale o variantă nu atât de fezabilă, asta şi din cauza unor considerente legale. În mod evident, terenurile ce vor fi expuse prin amenajarea unor grădini sau spaţii verzi în cadrul unor proiecte rezidenţiale trebuie să fie mult mai „sigure” comparativ cu cele de dedesubtul unui garaj, unui mall sau unei clădiri de birouri.
Randy Tharp, managing director al Epstein Architecture & Engineering
Planurile spaniolilor, îngheţate de criză
Pentru moment însă, despre dezvoltarea unor ansambluri rezidenţiale pe fostele platforme industriale din Bucureşti nu se vorbeşte mai deloc. O situaţie oarecum firească, dat fiind că marii dezvoltatori de pe acest segment nu s-au mai aventurat să înceapă noi proiecte în ultimii noi, iar micii investitori, deşi activi în această perioadă, nu au forţa financiară necesară pentru achiziţia unui teren de zeci de hectare. Unul dintre investitorii care avea asemenea planuri în perioada de boom este Gea Prasa. Compania de origine spaniolă intenţiona la vremea aceea să construiască un ansamblu de circa 2.000 de apartamente destinate clasei medii-inferioare pe terenul de şase hectare al fostei fabrici Ulei Muntenia (din spatele Liberty Mall, pe Şoseaua Viilor). Investiţia estimată atunci se ridica la 400 de milioane de euro, iar lucrările de construcţie urmau să dureze şase-şapte ani. Între timp însă, dezvoltatorul a intrat în insolvenţă cu ansamblul de lux Laguna Residence, iar discuţiile despre celelalte proiecte au trecut în umbră pe termen nedefinit.
Planuri mari pentru terenurile fostelor fabrici din Bucureşti avea şi un alt dezvoltator spaniol: GranVia. În 2008, acesta intenţiona să construiască 1.500 de unităţi locative pe terenul fostei fabrici Electrotehnica, 1.100 de apartamente în locul fostei fabrici Frigocom şi alte 1.000 de locuinţe pe terenul fabricii Tricodava.
Proiectele de retail, cele mai frecvente reconversii
După aproape patru ani de criză, cei care au început să valorifice potenţialul fostelor platforme industriale sunt însă dezvoltatorii din retail. Spre exemplu, în Craiova, K&S Developments, în colaborare cu Auchan, a investit 100 de milioane de euro în dezvoltarea mallului Electroputere Parc, în locul fabricii cu acelaşi nume, păstrând unele elemente din vechea structură. Pe de altă parte, în Braşov, Cora şi Auchan dezvoltă proiecte de retail tot pe locul unor foste zone industriale: Hidromecanica şi Tractorul Braşov. În Ploieşti, AFI Europe a demarat lucrările la un centru comercial amplasat pe locul fostei fabrici Flacăra. Exemplul acestor dezvoltatori este urmat şi la Bucureşti. Anul acesta, Benevo Capital a anunţat achiziţia, pentru 23 de milioane de euro, a fostei platforme a fabricii Vulcan, din zona Rahova-Sebastian. Aici fondul de investiţii canadian intenţionează că construiască, împreună cu New Europe Property Investment (NEPI), un parc de retail, ce va atrage investiţii din fonduri proprii în valoare de 20 de milioane de euro. Totodată, în a doua parte a acestui an ar trebui să înceapă şi construcţia mallului de pe locul fostei fabrici Electroaparataj, ce va fi dezvoltat de către Real4You Group.
Poate cel mai grăitor exemplu de transformare a unei foste platforme industriale într-un proiect imobiliar de succes este oferit de omul de afaceri timişorean Ovidiu Şandor. Acesta povesteşte că, în momentul în care a venit la conducerea fabricii de confecţii ModaTim, moştenită de la tatăl său, a intuit potenţialul de dezvoltare al terenului amplasat în centrul oraşului. S-a gândit atunci la strategia de relocare a unităţii de producţie undeva la marginea oraşului, lucru pe care l-a şi făcut mai târziu, iar pe o porţiune din teren a şi început să dezvolte proiectul de birouri City Business Centre. Şapte ani de la începerea construcţiei (în 2005), complexul (format din trei clădiri de birouri existente şi două ce urmează a să fie livrate până în la finele lui 2013) a făcut obiectul celei mai mari tranzacţii imobiliare înregistrate vreodată în afara Bucureştiului. Acesta a fost vândut către NEPI pentru o sumă estimată undeva la 80-90 de milioane de euro de către consultanţii din piaţă.
