In ultimii 10 ani, cei care au investit in sectorul imobiliar romanesc au trecut de la extaz la agonie, respectiv de la siguranta unor randamente spectaculoase, la iminenta falimentului. Cum aceasta experienta a fost una extrem de interesanta, cred ca merita sa facem o istorie a evenimentelor – sa vedem de unde am plecat in anul 2000, unde s-a ajuns in 2008, si ce efecte a produs criza in 2009 si 2010.
Context european
In anul 2000, la nivelul UE, sectorul constructiilor a reprezentat 4,9% din PIB, procentul crescand la 5,6% in 2008 pe fondul cresterii generale a acestui sector in perioada respectiva. In cifre absolute, valoarea adaugata generata de constructii a crescut de la 436 mld. euro la aproape 700 mld. (+60%), insa si PIB-ul UE a crescut de la 8,9 la 12,4 mii de miliarde (+40%).
Daca discutam de Romania, trebuie spus ca tara noastra a fost de departe campioana cresterilor – intre 2000 si 2008 am ajuns de la pondere a constructiilor in PIB de 4.9%, la o pondere de 10.7%, detalii alaturat, click pe grafic pentru marire.
In aceasta perioada, sectorul constructiilor a crescut cu 750%, iar PIB-ul cu 287%. Spre comparatie, pe locul doi in topul cresterilor se situeaza Lituania, cu o crestere a sectorului constructiilor de 364% si a PIB de 177%, iar pe locul trei vine Letonia cu procente de 284%, respectiv 178%. Urmeaza in clasament Estonia (280%, 155%) si Bulgaria (279%, 139%), in timp ce, pe ultimul loc se afla Germania cu o scadere de 9,7% a sectorului, si o cresterea de 18,3% a PIB.
De remarcat faptul ca ponderea constructiilor in PIB a scazut in Polonia, Ungaria si Cehia, respectiv in tarile cu care ne comparam cel mai des.
Cum au evoluat lucrurile in Romania
I. Despre ce sume discutam
In anul 2000, valoarea adaugata generata de activitatea din constructii a fost de 1,7 mld. euro, suma crescand pana la 14,3 mld. in 2008, dupa care a urmat o scadere destul de abrupta, prognozele pentru 2010 fiind de aproximativ 10.5 mld euro.
Daca ne referim strict la cladirile rezidentiale, valoarea lucrarilor de constructii a crescut de la 363 mil. euro in 2000, la 4,2 miliarde in 2008 (+1050%!!), dintre care 2.4 mld euro reprezenta valoarea cladirilor individuale (case), iar 1.8 mld euro valoarea apartamentelor construite in blocuri.
In acelasi timp, bancile au investit masiv in acest sector, astfel ca soldul creditelor 
pentru investitii imobiliare a crescut de la mai putin de un miliard de lei in 2002, la 41 de miliarde in decembrie 2008, iar numarul locuintelor ipotecate s-a majorat de la 120.000 in 2003, la peste 200.000 in 2007 si 2008, detalii alaturat. In acest moment exista probabil peste un milion de locuinte ipotecate, bancile avand o expunere de aproximativ 11 mld euro pe sectorul constructiilor.
Criza a facut ca in 2009 si 2010 finantarile sa fie extrem de rare, ritmul de crestere a soldului de credite scazand dramatic – de la un plus de 15 mld lei in 2008, la un plus de doar 3 miliarde in 2009, insa mare parte din crestrea inregistrata anul trecut s-a datorat de fapt devalorizarii leului in fata euro.
II. Locuinte terminate vs tranzactii imobiliare
Majorarea semnificativa a sumelor investite in constructia de cladiri rezidentiale s-a vazut in evolutia numarului de locuinte terminate, numar care a crescut de la 26.376 in 2000, la 67.255 in 2008, fara ca acest lucru sa determine insa si o crestere a numarului de tranzactii.
Astfel, desi numarul locuintelor terminate in 2007 si 2008 a fost de peste doua ori mai mare decat in anii 2003 si 2004, iar locuintele vechi erau de asemenea foarte cautate, numarul tranzactiilor imobiliare a scazut cu 2%, de la 1,02 milioane la 1 milion, ceea ce inseamna ca cererea solvabila nu era chiar uriasa, cresterea preturilor determinand o scadere a numarului de tranzactii.
De asemenea, se poate observa faptul ca peste 95% dintre tranzactii implicau imobile vechi, numarul locuintelor noi tranzactionate fiind infim raportat la totalul pietei.
Mai mult, intre 2006 si prima parte a anului 2008 au fost investite sume uriase in constructia de cladiri rezidentiale, cladiri care au ajuns pe piata exact in momentul in care criza s-a instalat in Romania, astfel ca acum, peste 10.000 de apartamente stau goale, in timp ce alte mii se afla in diverse faze de executie.
III. Perspectiva istorica
Desi intre 2000 si 2008, sectorul constructiilor rezidentiale a cunoscut un avant fara precedent, trebuie remarcat faptul ca numarul 
locuintelor noi finalizate a fost relativ egal cu cel din anii `90, insa mult mai mic in comparatie cu perioada de dinainte de 1989, vezi graficul alaturat.
Concluzia care se desprinde de aici este ca valoarea sectorului rezidential (si al constructiilor in general) a crescut in primul rand ca urmare a exploziei preturilor, nu ca urmare a cresterii volumului activitatii. Astfel, daca in 1990, numarul salariatilor din constructii era de 700.000, in 2007 abia daca depasea 400.000.
IV. Perspective pentru 2010 si 2011
In 2009, ponderea constructiilor in PIB a fost de 9.8%, procentul putand scadea la 9% in 2010, iar pentru 2011 cu 
greu se poate imagina o crestere. Practic, in acest moment, volumul lucrarilor in sectorul rezidential se afla sub nivelul anului 2004 (detalii alaturat), in timp ce numarul autorizatiilor de construire – un indicator ce arata evolutia viitoare a lucrarilor de constructii – a scazut cu 20% in 2009 fata de 2008, iar in 2010 va mai urma probabil o scadere de inca 15%.
Sa nu uitam nici faptul ca au disparut si investitorii straini, respectiv cei care cumparau “la pachet” sute de apartamente in speranta ca pretul acestora va creste, in timp ce pe piata exista suficiente locuinte noi pentru a acoperi toata cererea in urmatorii 1,5-2 ani.
Daca ar fi sa discutam despre constructia de locuinte noi, probabil ca piata va continua sa scada cel putin pana in momentul in care stocurile actuale vor ajunge la un nivel acceptabil. Cu alte cuvinte, nu putem vorbi despre o relansare inainte de inceputul anului 2012.
Concluzie
In anul 2011 se va incheia probabil primul ciclu complet de crestere/descrestere a sectorului constructiilor, insa evolutia urmatorului ciclu este extrem de greu de prevazut – in acest moment exista doar in mediul urban peste 1.5 milioane de locuinte construite inainte de 1970 (0.7 mil sunt construite inainte de 1960), locuinte care in urmatorii 15-20 de ani vor ajunge la un grad ridicat de uzura.
Multe dintre aceste locuinte vor trebui inlocuite, insa nu putem sa nu tinem cont si de faptul ca populatia Romaniei scade, astfel ca in urmatorii 15-20 de ani, o parte dintre locuintele care acum sunt ocupate de catre fostii tarani adusi cu forta la oras vor ramane goale.
Exista inca dezbateri privitoare la cererea existenta pe piata imobiliara – desi este posibil ca aceasta cerere sa se ridice la un milion de unitati, trebuie remarcat faptul ca nu discutam despre un milion de locuinte care sa se adauge la fondul locativ existent, ci despre locuinte noi care sa le inlocuiasca pe cele vechi.
PS: nu am scris despre evolutia preturilor pentru ca acest subiect a fost abordat pe blog de nenumarate ori, si am considerat ca nu mai este nevoie sa il reiau. Pentru detalii click aici
Sursa datelor din articol: Eurostat, INS, BNR, UNNPR, calcule personale
