A contracta un împrumut cu cel mai mic avans posibil nu este, din punct de vedere financiar, cea mai bună decizie.
Te gândești să-ți cumperi o locuință? Pentru cei care nu dispun integral de bani gheață, a lua cea mai bună decizie de cumpărare implică nu doar alegerea locuinței potrivite, ci și a unei variante de finanțare cât mai avantajoase. În procesul de „sondare” a ofertelor de creditare disponibile în piață, te vei lovi, probabil, de destule idei preconcepute – ale tale sau preluate de la alții.
Reprezentanții ING Bank au întocmit o listă de șapte asemenea „mituri” legate de creditele ipotecare, „la pachet” cu o serie de sfaturi practice pentru cei care se gândesc să contracteze un credit ipotecar – inclusiv prin intermediul programului Noua Casă:
1. „Avansul mai mare nu mă ajută cu nimic, doar îmi ia din banii de mobilare”
În momentul în care achiziționează o casă, oricine se gândește și la costurile ce vor urma după ce se semnează actele. O cheltuială importantă este asociată renovării (dacă este cazul) și mobilării locuinței. „De aici, tentația de a merge către avansul minim pentru credit este foarte mare. Însă un avans mai consistent are multe avantaje. Printre acestea este faptul că demonstrezi prudență, ceea ce îi dă încredere băncii pentru a te credita. În acest fel, șansele de a te califica pentru suma dorită sunt mult mai mari. Totodată, vei avea o rată mai mică, ce vine implicit din faptul că și împrumuți o sumă mai mică”, subliniază oficialii instituției bancare.
Aceștia precizează că, în unele cazuri, clientul poate beneficia de anumite discounturi – cum este cazul unei reduceri de 0,5% la rata dobânzii pentru creditul ipotecar 7FIX de la ING pentru clienții care dispun de minimum 25% avans la credit. Spre exemplu, la un credit cu dobândă fixă pe 30 de ani, pentru un imobil care are prețul de vânzare 88.235 de euro, rata fixă la un avans de 15% ar fi de 2.078 de lei pe lună, în vreme ce, la un avans de 25%, rata fixă ar ajunge la 1.834 de lei pe lună. Practic, asta înseamnă că poți avea o reducere lunară de 245 de lei pe toată perioada creditului, adică vei economisi 89.277 de lei, de două ori cât diferența pe care ai adăugat-o la cei 15% pentru a ajunge la avansul de 25%. „Acest exemplu este valabil pentru orice preț ar avea imobilul, precum și pentru creditul ipotecar cu dobândă variabilă. Practic, în momentul în care dai un avans mai mare, «investești» de fapt banii de renovare, primindu-i înapoi aproape dublu, prin discount la rata lunară. Un efort în prezent pentru un câștig în viitor”, explică reprezentanții băncii.
2. „Durează mult să primești creditul, indiferent de tipul lui”
Creditul prin programul Noua Casă vine cu multe avantaje, însă durata contractării acestuia este mai mare comparativ cu un credit ipotecar standard. „Perioada medie de acordare a unui credit ipotecar de la primul pas și până la transferarea sumei către vânzătorul imobilului este de 37 de zile. În cazul Noua Casă, perioada medie este de 70 de zile. Durata mai mare este datorată faptului că există o a treia parte în proces – FNGCIMM ca reprezentant al statului român, iar dosarul este mai complex. Însă acestea sunt termene medii. În situația în care apar dificultăți în proces, poți ajunge până la 87 de zile în cazul creditului ipotecar standard și 116 zile în cazul Noua Casă”, notează oficialii ING. Aceștia recomandă, în acest context, încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare care să prevadă un termen de minimum trei luni pentru finalizarea tranzacției de cumpărare.
3. „Nu contează dacă dobânda este fixă sau variabilă. Important este costul pe care îl am acum”
O altă tentație în momentul contractării unui credit este cea de a privi mai degrabă la costurile imediate. Aceasta se aplică și la modul de calcul al dobânzii. Oficialii ING precizează că, până în 2019, pentru majoritatea creditelor cu dobândă variabilă din România acest indicator era format din indicele ROBOR la trei luni, plus marja fixă de dobândă a băncii. Or, indicele ROBOR a fluctuat, în ultimii zece ani, de la un minimum de 0,68% la un maximum de 15,6%. Asta înseamnă că, dacă dobânda la un credit era ROBOR la trei luni plus o marjă de 3%, acesta putea trece de la o dobândă de 3,68% la 18,6%, ceea ce ducea la o rată extrem de mare, având în vedere valoarea considerabilă a creditului luat.
„Începând cu luna mai a anului 2019, toate creditele noi cu dobândă variabilă au în componentă IRCC + marja băncii. Indicele de referință pentru creditele consumatorilor (IRCC) se calculează ca media aritmetică a ratelor de dobândă zilnice ale tranzacțiilor interbancare. Indicii sunt publicați zilnic la ora 11:00 de către BNR, iar, la final de trimestru, se stabilește IRCC pentru trimestrul următor, având în vedere media trimestrului anterior.”
ING Bank
Ca reacții la aceste fluctuații și impredictibilitatea lor, au luat naștere creditele cu dobândă fixă. Folosită mai întâi de către bănci pentru creditele de nevoi personale, dobânda fixă a fost introdusă apoi și la creditele ipotecare. Spre exemplu, la creditul ipotecar 7FIX de la ING vei avea o rată fixă la creditul ipotecar timp de șapte ani, urmând ca în al optulea an să treci la dobânda variabilă calculată pe baza IRCC și marja băncii. „În special în perioade incerte, tendința este de a te orienta către produse care îți oferă stabilitate și predictibilitate. Iar o perioadă de șapte ani în care rata este una și aceeași lună de lună poate asigura aceste lucruri”, punctează reprezentanții băncii.
4. „Nu îți poți vinde locuința în primii cinci ani”
În funcție de tipul de credit ipotecar pe care îl iei, pot exista restricții în ceea ce privește chiria sau vânzarea. În cazul Noua Casă, este adevărat că imobilul nu poate fi vândut în primii cinci ani, însă poate fi închiriat. În ceea ce privește creditul ipotecar standard, vânzarea imobilului poate avea loc chiar și în primii cinci ani, atât timp cât suma împrumutată este rambursată integral. Și în acest caz, locuința poate fi închiriată, în anumite condiții – cum anume poți afla completând o simplă cerere la bancă.
5. „Ești taxat dacă închizi creditul în avans”
În cazul creditelor ipotecare, inclusiv cele luate prin programul Noua Casă, nu există comision de rambursare anticipată. Asta înseamnă că, dacă ai suma necesară pentru a stinge creditul, poți face asta fără nicio problemă. Singurul cost suplimentar pe care îl vei avea într-o asemenea situație va fi cel de ștergere a ipotecii băncii din cartea funciară a imobilului, anume 90 lei pentru creditul ipotecar standard, respectiv 150 de lei pentru Prima Casă sau Noua Casă (în cazul ING Bank România). Astfel, dacă vrei să împrumuți o sumă mai mare, te ajută să îl iei inițial pe o perioadă îndelungată până ce vei dispune de suma necesară pentru a-l închide.
6. „Banca la care sunt client de ani de zile îmi va acorda cele mai bune condiții”
Această idee nu este neapărat validă. În momentul contractării unui credit, este recomandat să analizezi piața și să compari ofertele a cel puțin două bănci. „Faptul că ești client la o bancă de foarte multă vreme și încasezi salariul la aceasta nu oferă certitudinea că vei primi cele mai bune condiții pentru creditul ipotecar. Intră pe website-urile băncilor și folosește simulatoarele de credit pentru a-ți face o idee privind avansul pe care trebuie să îl ai, cât te costă și ce documente trebuie să ai la îndemână.”, subliniază reprezentanții ING. Pentru a-ți ușura cercetarea, o soluție este să apelezi la un broker de credite – sau poți solicita pe website-urile băncilor să fii contactat de un consultant financiar. După prima discuție cu un asemenea specialist, asigură-te că îl poți contacta cu eventuale nelămuriri ulterioare.
„Oricât de ridicole ți-ar părea întrebările tale, să nu îți fie jenă să ceri toate informațiile de care ai nevoie. Notează-le, cere descrierea produsului sau alte documente pe care le poți studia și singur după discuția cu acesta. Apoi, compară ofertele primite trecând pe listă toate costurile. Să ai în vedere faptul că, pe lângă achiziția casei, vei avea nevoie de finanțare și pentru plata notarului și eventualele modificări aduse locuinței. Dacă ai mers la bănci, cere FEIS (Fișa Europeană de Informații Standardizate) – singurul document care reflectă oferta personalizată într-un fel comparabil, între bănci.”
ING Bank
7. „Asigurarea de viață nu e necesară”
Potrivit datelor ING, 93% dintre clienții care iau un credit ipotecar optează și pentru asigurare de viață. Motivul este că asigurarea de viață îți oferă un dublu beneficiu. În primul rând, și cel mai important, aceasta oferă protecție familiei în cazul unui eveniment nefericit pe toată durata creditului (creditele ipotecare fiind luate, de regulă, pentru o perioadă îndelungată, 25-30 de ani). „În al doilea rând, faptul că iei și o asigurare de viață împreună cu creditul ipotecar îți oferă o reducere 0,3% la dobândă. Adică, dacă iei un credit pentru 63.750 de euro cu avans 15%, rata lunară a creditului scade cu 59 de lei pentru a putea acomoda plata asigurării de aproximativ aceeași valoare. Mai exact, dacă alegi să nu iei asigurare de viață, vei avea același cost doar că nu vei beneficia de protecție”, explică reprezentanții instituției financiare.
Sursă foto: Pixabay.com
