Accesibilitatea crescută a locuințelor în 2019 se datorează majorării salariilor, pe de o parte, și faptului că prețurile nu s-au mai majorat atât de mult, pe de altă parte.
Studiul Residential 2019 Market Genome realizat de compania de consultanță SVN România arată că începutul lui 2019 reprezintă cea mai bună perioadă din istoria modernă a pieței rezidențiale locale în ceea ce privește accesibilitatea locuințelor noi – asta luând în calcul salariul mediu pe economie și prețul mediu pe metru pătrat. Astfel, perioada necesară pentru achiziția unui apartament nou cu două camere în București, în suprafață de 50 de metri pătrați utili, a scăzut, pentru prima oară, la sub nouă ani (echivalentul a 105 salarii medii). Potrivit reprezentanților companiei, gradul de accesibilitate a locuințelor noi (doar din fonduri proprii, neluând în calcul o finanțare bancară) a cunoscut o îmbunătățire continuă pe parcursul anului 2018, care a început cu o perioadă de 9,8 ani necesari pentru cumpărarea unui apartament nou cu două camere și a ajuns, la jumătatea sa, la circa 9,5 ani necesari. Spre comparație, același indicator se situa, în 2008, la 33 de ani, pentru achiziția unui apartament fiind necesare 395 de salarii.
Creditele Prima Casă, în continuare populare
Accesibilitatea unei locuințe este una destul de crescută și dacă luăm în calcul costul finanțării, consideră consultanții SVN. „Raportul dintre salariul mediu (net, n.red.) pe economie și valoarea medie a unei rate pentru un credit ipotecar ipotecar se păstrează în marja pozitivă, cu un raport de 1,6 – cel mai bun din ultimii 12 ani. Ultima perioadă în care cele două valori au fost egale s-a înregistrat în 2011, în timp ce în 2008 rata medie era de peste 2,5 ori mai mare decât salariul mediu pe economie”, subliniază aceștia.
Principala metodă de finanțare a continuat să fie reprezentată, în 2018, de creditele Prima Casă, deși cei mai mulți cumpărători activi de pe segmentul middle-market sunt eligibili și pentru un alt tip de finanțare ipotecară. Creditele co-garantate de către stat reprezintă, de altfel, principala metodă de achiziție pe segmentul mass-market, unde veniturile per familie ale cumpărătorilor se încadrează, în medie, între 2.700 și 5.500 de lei lunar. Cele mai recente informații arată că 2018 a fost primul an în care fondurile disponibile nu s-au epuizat înainte de finalul anului.
90% dintre cumpărători sunt utilizatori finali
Conform datelor SVN România, majoritatea covârșitoare a cumpărătorilor, anume peste 90%, este reprezentată de utilizatori finali, acesta fiind un important indicator privind „sănătatea” pieței rezidențiale autohtone. „Tranzacțiile în scop investițional sunt realizate în principal în zonele ultracentrale, de nord sau chiar pe segmentul mass-market, în apropierea campusurilor universitare, investitorii țintind un yield anual maxim de 7% în euro”, se arată în raportul menționat.
Cumpărătorii finali din categoria mass-market au fost, în ultimul an, cei mai afectați de majorarea indicelui ROBOR (ce a dus la majorarea ratelor la creditele în lei), dar și de scăderea plafonului de îndatorare de către Banca Centrală. Cu toate acestea, locuințele noi rămân o opțiune viabilă și pe acest segment – asta în contextul în care valoarea medie a unei rate pentru un credit ipotecar (pe 25 de ani) pentru un imobil de 66.000 de euro, ajungea, la începutul anului, la 393 de euro, echivalentul unei ponderi de 47% din salariul mediu înregistrat în București în aceeași perioadă (în cuantum de 826 de euro).
Pe de altă parte, veniturile nete lunare per familie ale cumpărătorilor activi pe segmentul middle-market sunt mai ridicate, încadrându-se de regulă între 5.500 și 14.000 de lei. Acești potențiali cumpărători nu sunt de regulă presați de o nevoie locativă imediată, gradul de economisire pe acest palier de cerere fiind de asemenea ridicat.
