În ciuda mentalității de proprietari a românilor, piața închirierilor are un potențial semnificativ de creștere în următorii ani. Vezi de ce

Comparativ cu alte țări din regiune, România a rămas mult în urmă în ceea ce privește construcțiile de locuințe noi special destinate închirierii.

Piața închirierilor de locuințe este așteptată să crească în următorii ani în România, în consonanță cu tendința anticipată la nivelul Europei Centrale și de Est, pe fondul majorării costurilor de construcție și inflației, dar și al ratei crescute de supraaglomerare în domeniul locativ, comparativ cu restul Uniunii Europene (UE). „România are cea mai mare rată de supraaglomerare din UE și, chiar dacă procentul proprietarilor este foarte ridicat, creșterea prețurilor locuințelor și a costurilor de construcție limitează posibilitatea oamenilor să dețină o locuință mai mare și va susține evoluția pieței închirierilor”, se arată într-un raport realizat de Colliers în colaborare cu Greenberg Traurig și Kinstellar.

„În ultimii 5 ani, în Europa Centrală și de Est s-au înregistrat creșteri rapide ale prețurilor de vânzare, inclusiv în România, parțial determinate de lipsa stocurilor, ușurința relativă și costul scăzut al creditării. Mai mult, oamenii au dorința de a investi, căutând să câștige mai mulți bani din economiile lor decât ar primi de la bancă. Toate acestea au reprezentat vectori pentru creșterea prețurilor și a costurilor, o tendință care îi va obliga pe mulți români să se îndrepte spre închiriere pe termen lung.”

Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services, Colliers România

Citește și:
Cum arată piața chiriilor din marile orașe: cererea, oferta și prețurile

Rata la bancă, mai mică decât chiria

Potrivit statisticilor Eurostat, ponderea locuințelor aflate în proprietate în România se află la cel mai înalt nivel din UE, în condițiile în care aproximativ 96% dintre români dețin casa sau apartamentul în care locuiesc. Cu toate acestea, în orașe mari, precum București și Cluj-Napoca, anumite estimări citate de Ministerul Dezvoltării relevă că apartamentele închiriate ajung până la 20% din stocul total. „Există o motivație culturală a acestei tendințe, dar și o explicație economică, anume că ipotecile au fost multă vreme mai accesibile decât chiriile. În București, rata lunară la un credit ipotecar este, în medie, cu 12% mai mică decât chiria lunară, nivel comparabil cu Varșovia sau Sofia. Prin comparație, chiriile din Praga, de exemplu, sunt cu peste 40% mai ieftine decât un credit ipotecar”, explică oficialii Colliers.

Rata supraaglomerării în România, calculată pe baza disponibilității camerelor per persoană și a dimensiunii medii a gospodăriei, s-a cifrat la 45,8% în 2019, piața autohtonă fiind urmată de Letonia (42,2%) și Bulgaria (41,1%). Datele sugerează că majoritatea gospodăriilor din Europa Centrală au o rată mai mare de supraaglomerare față de media UE, dar tendința europeană pe termen lung arată o scădere treptată a supraaglomerării, inclusiv în piețele din Europa Centrală și de Est. Consultanții Colliers anticipează că această evoluție va aduce un decalaj la nivel de ofertă pe termen lung, astfel că va fi nevoie de mai multe locuințe – iar, din noua ofertă, proprietățile disponibile pentru închiriere vor constitui o parte semnificativă, în condițiile unei schimbări de strategie pentru mai mulți dezvoltatori și investitori.

Evoluția prețurilor versus accesibilitatea creditelor

Potrivit raportului citat, creșterea prețurilor de vânzare este un alt motor pentru piața închirierilor de locuințe, mai ales că băncile centrale au luat unele măsuri pentru a limita creșterea creditelor ipotecare în ultimii ani în CEE. Acest lucru este cel mai vizibil în Republica Cehă, care are peste 50.000 de unități în sectorul închirierilor private, iar Polonia abia începe să câștige teren, cu peste 10.000 de unități deja planificate sau în curs de construcție, care se adaugă stocului existent de 5.000 de unități.

România a rămas în urmă în Europa Centrală și de Est, cu puțin peste 1.000 de unități locative destinate închirierii (construite, în construcție sau planificate), dar consultanții Colliers se așteaptă la un interes crescut pentru piața închirierilor în următorii ani. Este, astfel, de așteptat ca majorarea prețurilor de vânzare, pe fondul costurilor mai ridicate de construcție, alături de accesibilitatea mai redusă a creditelor ipotecare să sporească interesul pentru proprietățile de închiriat din România.

Din perspectiva dezvoltatorilor, pentru ca închirierea în sectorul rezidențial să fie atractivă din punct de vedere financiar, proiectele trebuie să fie concepute, proiectate și construite special pentru piața de închiriere. Drept urmare, acestea au nevoie de mult timp și planificare, în special în ceea ce privește mixul de unități și serviciile sau facilitățile relevante pentru locația respectivă și pentru publicul-țintă.

„Piața închirierilor de locuințe necesită, de asemenea, o atenție semnificativă pentru serviciile oferite chiriașilor. O platformă unde chiriașii pot vorbi cu cineva, pot semnala probleme și pot primi feedback sau rezolvare în timp util este un serviciu pe care mulți jucători l-au implementat deja sau au în plan să îl dezvolte. Progresele tehnologiilor moderne (PropTech) fac acest proces din ce în ce mai eficient și mai ușor de gestionat.”

Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services, Colliers România

Citește și:
Cum au mers tranzacțiile de investiții în active imobiliare în primul trimestru din 2021

Bucureștiul oferă randamente mai atractive decât Varșovia și Praga

Pe piața închirierilor de locuințe, randamentele variază în funcție de zonă și sunt cuprinse între 3,5-4% în Republica Cehă și 5-5,5% în Polonia. Cele mai bune estimări plasează nivelul mediu al randamentului pentru sectorul rezidențial din București în intervalul 6-6,5%, dar pot exista ușoare variaţii în funcție de zona în care se află locuința, potrivit consultanților Colliers.

„Sectorul închirierilor de locuințe privit ca o clasă de active este un fenomen relativ nou în Europa Centrală și de Est și cu siguranță este tot mai puțin întâlnit cu cât ne uităm mai mult înspre est. Parțial, acest lucru ține de tradiție: rata locuințelor deținute a fost întotdeauna extrem de ridicată, reflectând mentalitatea că este necesar să deții casa în care locuiești. Acest lucru nu mai este neapărat valabil acum. Pe măsură ce demografia se schimbă, prețurile cresc în mod constant în zonele aglomerate, oportunitățile devin tot mai rare, iar mulți oameni nu-și mai permit achiziția unei case, ne așteptăm ca această clasă de active să crească în Europa Centrală și de Est.”

Victor Constantinescu, Managing Partner Kinstellar București

Reziliență crescută în fața pandemiei

În Europa, sectorul închirierilor de locuințe reprezintă unul dintre cele mai atractive modele în rândul investitorilor. Conform Real Capital Analytics (RCA), aceasta este a doua clasă de active cu cele mai mari investiții din Europa, sectorul industrial și logistic urmând pe locul al treilea, la mică distanță. Evoluția sectorului rezidențial vine în contextul unei scăderi în sectorul investițiilor în retail în 2018, cu un volum al tranzacțiilor de aproximativ 50 de miliarde de euro. Volumele au crescut la peste 60 de miliarde de euro atât în 2019, cât și în 2020, demonstrând un apetit semnificativ al investitorilor și o reziliență crescută la pandemie.

Citește și:
Piața închirierilor, rezilientă în fața pandemiei

Conform datelor Eurostat, costul pentru construirea de noi locuințe în UE a crescut cu 15% în perioada 2010-2019. Dintre statele din Europa Centrală și de Est, cele mai mari creșteri au fost observate în Ungaria (+47%) și în România (+46%). În acest context, mulți dezvoltatori din întreaga regiune nu sunt tentați să schimbe modelul de business axat pe construcția pentru vânzare.

Datele Eurostat referitoare la prețurile locuințelor între 2011 și 2020 relevă o tendință ascendentă constantă în UE începând cu 2013, cu creșteri mai semnificative între 2016 și 2020. Per total, în UE a existat o creștere de 25% între 2011 și 2020. Unele dintre cele mai mari creșteri au fost observate în Europa Centrală și de Est, cea mai mare fiind în Ungaria (+96%), dar evoluții notabile au fost sesizate și în Republica Cehă (+61%) și Slovacia (+52%), urmate de Bulgaria (+37%), Polonia (+28%) și România (+23%). „Bucureștiul are unele dintre cele mai accesibile locuințe din regiune, cu un preț mediu de vânzare de aproximativ 1.800 de euro pe metru pătrat în clădirile noi de apartamente. Spre comparație, în Budapesta și Varșovia prețul mediu este de aproximativ 2.600 de euro pe metru pătrat, în timp ce Praga are cel mai scump sector rezidențial din regiune, cu un nivel de 4.700 de euro pe metru pătrat”, arată reprezentanții Colliers.