Apartamentele din marile orașe se vând în general într-o perioadă cuprinsă între o lună și jumătate și două luni, excepție făcând doar Brașovul unde sunt necesare trei luni pentru identificarea cumpărătorilor. Proprietarii finalizează tranzacțiile de cele mai multe ori mai rapid decât o făceau în anii anteriori, iar în București, Constanța și Iași sunt mai puțin flexibili atunci când vine vorba despre negocierea prețurilor.
Piața rezidențială este una influențată de diverse aspecte sociale, politice și economice, iar comportamentul cumpărătorilor este la rândul său afectat de evenimentele nefavorabile sau imprevizibile apărute la nivel național sau internațional. Ultimii ani ne arată, însă, reziliența acestei industrii, chiar și în momente dificile, dar și capacitatea cumpărătorilor de adaptare la noile realități în vederea îndeplinirii nevoilor de locuire.
“Este demonstrat că incertitudinea poate crea nu doar provocări, ci și oportunități. În momentele în care mulți ezită, cumpărătorii bine informați pot beneficia de condiții mai flexibile de negociere, de acces mai avantajos la proprietăți. Sfatul nostru pentru cei care caută este să stea informați, să compare în permanență ce apare nou pe piață și să nu ezite să facă o ofertă concretă când o proprietate le-a atras atenția”, a declarat Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.
Ultimii trei ani au fost marcați de incertitudine: în 2022, începutul războiului din Ucraina a influențat piața rezidențială, prelungind timpii de vânzare și crescând marjele de negociere, care depășeau 4% în marile orașe; spre finalul lui 2023, inflația și dobânzile ridicate au descurajat o parte dintre cumpărători, dar au stimulat achizițiile celor cu resurse financiare, anticipând creșterea TVA la 19% pentru locuințele de peste 600.000 de lei; iar în 2024 inflația a parcurs o traiectorie descendentă, băncile au venit cu oferte de dobândă fixă tot mai avantajoase pentru cei interesați să cumpere o locuință, iar prețurile au crescut considerabil.
Perioada necesară identificării cumpărătorilor a scăzut, în mare parte graba acestora fiind determinată și de numărul tot mai mic de locuințe din piață. În același timp, unii dintre proprietari s-au arătat mai flexibili în privința negocierii prețurilor.
Finalul de an a adus, însă, o nouă cauză de instabilitate, de această dată din sfera politică. Conflictele politice internaționale care au la bază războiul din Ucraina și mai ales situația generată de alegerile prezidențiale din România și-au spus cuvântul și la începutul lui 2025. Cu tranzacții pe un ușor trend descendent în primele luni, putem anticipa o potențială creștere a perioadei petrecute în piață de apartamentele scoase la vânzare în trimestrul I al acestui an.
Constanța și București, orașele unde găsești cel mai rapid un cumpărător
Apartamentele din Constanța și din București se vând cel mai repede. Proprietarii și dezvoltatorii au nevoie de aproximativ o lună și jumătate pentru a găsi cumpărătorii potriviți pentru locuințele puse în vânzare.
În Constanța perioada de vânzare a scăzut puternic față de finele anului 2023, când apartamentele aflate aici erau unele dintre cele care petreceau în piață cea mai lungă perioadă de timp. Doar în Cluj-Napoca astfel de proprietăți se vindeau mai greu atunci. O evoluție favorabilă poate fi observată și în comparație cu finele lui 2022, când proprietarii și dezvoltatorii aveau nevoie de mai bine de două luni pentru identificarea cumpărătorilor.
Veștile de la Constanța nu sunt însă toate bune. Graba cumpărătorilor este cauzată, în parte de oferta mult mai restrânsă disponibilă pe plan local în comparație cu alte centre urbane majore ale țării. Interesul pentru apartamentele noi este, spre exemplu, în creștere în rândul cumpărătorilor, dar numărul locuințelor disponibile în piață este limitat și în continuă scădere. În ultimele trei luni ale anului trecut, cumpărătorii aveau de ales din 460 de apartamente și case finalizate în ultimii cinci ani, cu 94% mai puține decât în București și cu 64% mai puține decât în Cluj-Napoca, potrivit celui mai nou raport Imobiliare.ro Market 360 “Piața imobiliară rezidențială, T4 2024”.
Proprietarii sunt, de asemenea, mai puțin dispuși să negocieze prețurile. Marja de negociere practicată în orașul de pe malul Mării Negre a scăzut de la 4,4% în ultimele luni din 2022 la 3,4% în 2024, fiind la ora actuală una dintre cele mai limitate observate la nivelul marilor orașe monitorizate de Imobiliare.ro.
În cazul apartamentelor din Capitală putem observa că perioada de vânzare rămâne relativ constantă față de finele lui 2023, dar se menține la un nivel ușor mai ridicat față de cea înregistrată în ultima parte a lui 2022.
Interesul potențialilor cumpărători pentru proprietățile scoase la vânzare în București a crescut spre finalul anului trecut, dacă ne raportăm la perioada similară din 2023. Cererea a înregistrat o majorare puternică pe segmentul nou, cu 33%. Practic, au existat în medie trei persoane interesate de fiecare apartament și de fiecare casă scoasă la vânzare. Spre deosebire de celelalte mari orașe din țară, tot în Capitală s-a înregistrat și o sporire a interesului pe segmentul locuințelor vechi.
Oferta își continuă însă traiectoria descendentă a ultimilor ani, cu reduceri mai consistente în cazul locuințelor noi. În ritm anual vedem aici o reducere cu 33% a numărului apartamentelor și caselor puse în vânzare pentru care lucrările de construcții s-au finalizat în ultimii cinci ani.
Proprietarii lasă, totodată, mai greu din preț în ultimii ani, potrivit datelor Imobiliare.ro. Dacă la sfârșitul lui 2022 marja de negociere practicată pe plan local depășea ușor 4%, până la finele lui 2024 aceasta a scăzut la 3,5%.
În trei orașe vinzi un apartament în circa două luni
Proprietarii și dezvoltatorii din Iași au nevoie, în medie, de 57 de zile pentru a-și găsi cumpărători pentru apartamentele puse în vânzare, în timp ce în Timișoara locuințe similare se vând în 59 de zile, iar în Cluj-Napoca în 62 de zile.
Apartamentele din Iași se vând acum cu 11 zile mai rapid decât la finele lui 2023, dar puțin mai greu decât în 2022. Marja de negociere, calculată ca diferență dintre prețul de tranzacționare și ultimul preț cerut, a ajuns la 3,1%, după scăderi semnificative. Dacă în ultimul trimestru din 2022, proprietarii din Iași erau cei care și-ar fi redus cel mai mult prețul solicitat pentru a atrage cumpărători, în prezent aceștia sunt unii dintre cei mai rigizi când vine vorba despre acordarea unor discounturi.
Cumpărătorii ieșeni sunt tot mai puțin interesați de locuințele vechi, dar au în același timp mai puține opțiuni pe segmentul nou. Chiar și în acest context ei se pot considera norocoși față de cei aflați în căutarea unei locuințe în alte mari centre urbane pentru că oferta este în Iași a patra cea mai extinsă din țară, cuprinzând 1.660 de apartamente și case.
În cazul Timișoarei putem observa o scădere constantă a duratei de timp necesare găsirii cumpărătorilor pentru apartamentele listate la vânzare pe Imobiliare.ro. În ultimul trimestru al anului 2022, perioada de vânzare medie pentru o locuință de acest tip era de 75 de zile, similară cu cea aferentă unei proprietăți din Brașov și a doua cea mai ridicată din țară, după cea înregistrată în Cluj-Napoca.
Orașul de pe Bega și-a menținut oferta la un nivel constant față de finele lui 2023 și, spre deosebire de celelalte mari orașe din țară, a înregistrat creșteri în numărul apartamentelor și caselor noi puse în vânzare. Doar pe acest segment al pieței rezidențiale au fost disponibile aproape 1.600 de unități.
Marja de negociere practicată pe plan local este ușor mai ridicată decât cea aferentă sfârșitului anului 2023, dar se poziționează la un nivel similar cu 2022. Dacă în urmă cu câțiva ani discutam, însă, despre un oraș unde proprietarii negociau cel mai puțin prețurile, în prezent Timișoara se află la polul opus. Cumpărătorii pot beneficia de reduceri mai mari de preț venite din partea proprietarilor doar în Cluj-Napoca.
Durata de timp necesară identificării cumpărătorilor s-a înjumătățit în Cluj-Napoca în ultimii ani. În ultimul trimestru al anului 2022, proprietarii aveau nevoie de nu mai puțin de 126 de zile pentru a vinde un apartament. Marja de negociere a crescut în ultimul an, dar se menține la un nivel relativ similar cu cel înregistrat la finele lui 2022. Acesta este orașul unde proprietarii sunt dispuși să scadă cel mai mult prețul pentru a atrage cumpărători și este, în același timp, cel mai scump oraș din România. Chiar și în cele mai ieftine zone metrul pătrat se vinde cu peste 2.000 de euro, potrivit datelor cuprinse în cel mai nou raport Imobiliare.ro Market 360.
Clujul se confruntă, totodată, cu cea mai puternică scădere a ofertei pe segmentul nou al pieței rezidențiale. Sub 1.300 de apartamente și case finalizate în ultimii cinci ani au fost disponibile cumpărătorilor în trimestrul IV din 2024, cu 37% mai puține decât în intervalul corespunzător din 2023.
Brașovenii își vând cel mai greu apartamentele
Apartamentele din Brașov și-au găsit cel mai greu cumpărători în ultima parte a anului trecut, perioada medie pe care acestea au petrecut-o în piață fiind de aproape trei luni. Proprietarii au așteptat cu circa o lună în plus un cumpărător față de sfârșitul lui 2023. Durata medie pentru identificarea cumpărătorului a fost, totodată, mai mare decât cea aferentă trimestrului IV 2022, potrivit datelor Imobiliare.ro.
Cu toate acestea, marja de negociere practicată pe plan local se menține constantă în ultimii ani. Proprietari brașoveni sunt cei care țin cel mai mult la preț atunci când își vând apartamentele.
Prețurile, în schimb, au crescut mai mult aici în ultimii doi ani decât în celelalte cinci centre regionale majore din țară. Discutăm despre un avans cu 25% care a propulsat Brașovul pe locul al doilea în topul celor mai scumpe orașe din România, după Cluj-Napoca.
Oferta se menține, totodată, una destul de restrânsă, în ultimele trei luni ale anului trecut, spre exemplu, fiind listate la vânzare mai puțin de 4.000 de apartamente și case, în condițiile în care în orașe precum Timișoara sau Cluj-Napoca existau peste 7.000.
