Începând cu anul 2024, legislația privind impozitarea veniturilor obținute din închirierea locuințelor suferă modificări importante, care vizează atât proprietarii, cât și chiriașii. Schimbările au ca scop simplificarea procedurilor fiscale, dar pot genera și efecte pe termen lung asupra pieței imobiliare.
Principalele modificări în 2024
1. Reintroducerea cotei forfetare de cheltuieli
O modificare importantă este reintroducerea cotei forfetare de cheltuieli, de această dată în cuantum de 20% din venitul brut. Aceasta permite proprietarilor să aplice un impozit de 10% doar asupra a 80% din veniturile obținute din chirii, reducând astfel suma totală impozabilă. De exemplu, dacă un proprietar închiriază un apartament pentru 500 de euro pe lună (aproximativ 2.500 de lei), impozitul anual datorat în 2024 va fi de 2.400 de lei, față de 3.000 de lei în 2023, când impozitul s-a aplicat direct pe venitul brut.
Această modificare aduce o ușurare financiară pentru proprietari, comparativ cu anul anterior, când eliminarea cotei forfetare a dus la o creștere a impozitelor.
2. Reținerea la sursă a impozitului pentru chiriașii persoane juridice
Începând cu 2024, în cazul în care chiriașul este o persoană juridică sau o entitate cu obligații contabile (cum ar fi un PFA sau o întreprindere familială), acesta va fi responsabil de reținerea și virarea impozitului de 10% la bugetul de stat. Această reglementare simplifică obligațiile fiscale ale proprietarilor, care nu vor mai trebui să se ocupe de declararea și plata impozitului în aceste cazuri. Totuși, pentru chiriașii persoane juridice, acest lucru adaugă o sarcină administrativă suplimentară, ce implică calcule și declarări lunare.
3. Eliminarea obligativității de a ține evidența în sistem real
O altă modificare importantă este eliminarea obligației de a trece la impozitarea în sistem real pentru proprietarii care au mai mult de cinci contracte de închiriere active la finalul unui an fiscal. Această schimbare simplifică semnificativ procedurile fiscale, eliminând necesitatea de a ține contabilitate detaliată și de a declara cheltuielile deductibile.
Ce trebuie să faci: creează un drive virtual cu un folder pentru fiecare an fiscal, în care să încarci pozele chitanțelor fizice sau a facturilor online. Adoptă o convenție clară de denumire a fișierelor pentru a facilita găsirea rapidă a documentelor necesare.
Contribuțiile sociale (CASS) aplicabile veniturilor din chirii
Pe lângă impozitul de 10%, veniturile din chirii pot atrage și obligația de a plăti Contribuția pentru Asigurările Sociale de Sănătate (CASS). În 2024, pragul pentru plata CASS este stabilit la șase salarii minime brute pe economie (aproximativ 19.800 de lei anual). Dacă veniturile din chirii depășesc acest prag, proprietarii vor trebui să plătească 10% din suma totală ca CASS.
De exemplu, pentru venituri anuale de 24.000 de lei din chirii, CASS-ul datorat va fi de 2.400 de lei. Este important de menționat că această contribuție se aplică doar dacă veniturile depășesc plafonul de șase salarii minime, iar proprietarii nu sunt obligați să plătească Contribuția pentru Asigurările Sociale (CAS) de 25% pentru aceste venituri.
Declararea veniturilor din chirii
Contractele de închiriere trebuie declarate la ANAF în termen de 30 de zile de la semnarea acestora. Începând cu 2024, proprietarii trebuie să completeze și să depună formularul C168 pentru a înregistra contractele. În cazul chiriașilor persoane juridice, declararea și plata impozitului reținut la sursă vor fi în sarcina acestora, ușurând astfel obligațiile proprietarilor.
Impozitul și contribuțiile sociale datorate pentru veniturile obținute în 2024 trebuie plătite până la data de 25 mai 2025, odată cu depunerea declarației unice.
Impactul schimbărilor asupra pieței imobiliare
Modificările legislative ar putea influența comportamentul atât al proprietarilor, cât și al chiriașilor. Reintroducerea cotei forfetare reduce povara fiscală pentru proprietari, dar creșterea responsabilităților pentru chiriașii persoane juridice ar putea duce la o ușoară creștere a chiriilor pentru a acoperi costurile administrative suplimentare.
