Impozitarea veniturilor din chirii în 2024. Cum se schimbă regulile și câți bani trebuie să plătești?

Anul 2024 vine cu noutăți pentru cei care vor să-și dea locuințele spre închiriere. Modificările vor impacta direct atât proprietarii, cât și chiriașii, spun specialiștii.

“După ce o relativ lungă perioadă de timp impozitarea veniturilor din chirii s-a făcut după câteva reguli simple – cotă de cheltuieli forfetare (neimpozabilă) de 40% din venitul brut, impozitarea cu 10% a diferenței, eliminarea obligației de depunere la ANAF a contractului de închiriere, anul 2023 a adus două schimbări majore de procedură. Acestea au fost introduse prin OUG 16/2022, cu aplicabilitate de la 1 ianuarie 2023 și se referă pe de-o parte la obligația proprietarilor de înregistrare la ANAF a tuturor contractelor de închiriere prin formularul C 168, iar pe de altă parte la eliminarea cotei de cheltuieli forfetare de 40%, cota de impozit de 10% urmând să se aplice la venitul brut, care reprezintă venit impozabil. Asta înseamnă, pe scurt, că pentru anul 2023 impozitul pe chirie a crescut de la 6% la 10%“, ne-a declarat Daniel Sandu, consultant fiscal D&C Conta.

Din 2024 regulile se schimbă din nou. “Recentele modificări introduse prin OUG 115/14.12.2023 vor aduce alte trei noutăți privind impozitarea veniturilor din chirii ale persoanelor fizice, cu începere de la 1 ianuarie 2024, într-un moment în care statul nici nu a apucat să vadă efectul modificărilor prevăzute pentru 2023, declarația de impozit pe venit având termen de depunere la 25 mai 2024″, ne-a mai explicat consultantul fiscal.

Iată care sunt modificările care vor fi aplicate de la 1 ianuarie 2024 în impozitarea veniturilor din chirii.

Reintroducerea cotei forfetare

Din 2024 se reintroduce cota forfetară de cheltuieli, dar de data aceasta în cuantum de 20% din venitul brut.

Practic, proprietarii vor achita 10% impozit aplicat la 80% din veniturile obținute. Să luăm un exemplu concret, un apartament închiriat de la 1 februarie pentru care este solicitată o chirie de 500 euro/lună. Iată cât plătește proprietarul impozit în 2023 și în 2024, potrivit calculelor reprezentanților agenției imobiliare Kastel Group.

Reținerea la sursă a impozitului, în cazul în care chiriașul este persoană juridică

În situația în care chiriașul este o persoană juridică sau o altă entitate care are obligația de a conduce evidență contabilă (PFA, întreprindere individuală, întreprindere familială, etc), acesta are și obligația de a reține și vira la bugetul de stat impozitul de 10% din venitul net la fiecare plată a chiriei.

Ce înseamnă acest lucru? Pentru un apartament deținut de o persoană fizică, dat în chirie către un SRL, pentru o sumă lunară de 500 de euro, presupunând un curs mediu de 5 lei/euro, valoarea lunară a chiriei este de 2.500 de lei, iar impozitul se calculează astfel:

a) pentru anul 2023: venitul impozabil este egal cu venitul brut de 2.500×12=30.000 lei, impozit 10%=3.000 lei, care se declară prin Declarația unică și se plătește până la 25 mai 2024; declararea și plata sunt în sarcina proprietarului. Suma netă rămasă proprietarului este de 27.000 de lei.

b) pentru anul 2024: venitul impozabil=venitul brut minus cota forfetară de cheltuieli de 20%; presupunem că plata chiriei se face lunar, deci venitul impozabil va fi 2.500 lei-20%=2.000 lei lunar, la care impozitul de 10% va fi de 200 de lei. Declararea și plata sunt în sarcina chiriașului persoană juridică sau entitate obligată să conducă evidențe contabile. Suma netă rămasă proprietarului este de 27.600 de lei. Diferența de 600 de lei reprezintă exact diferența lunară de 50 de lei – impozit lunar 250 lei în cazul (a) față de 200 de lei în cazul (b) ori 12 luni, arată calculele D&C Conta realizate pentru Imobiliare.ro.

Eliminarea ținerii evidenței în sistemul real

Se elimină obligația celor care la sfârșitul unui an fiscal au în derulare mai mult de 5 contracte de închiriere ca începând cu anul fiscal următor să treacă la impozitarea în sistem real, ca venituri din activități independente.

CASS în 2024

Persoanele care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor plătesc CASS și în 2024 la nivelul a 6, 12, respectiv 24 de salarii minime brute pe economie. Până la 6 salarii CASS nu se achită.

Iată cât ar urma să reprezinte CASS la un salariu minim brut de 3.300 de lei, potrivit calculelor Kastel Group.

**Veniturile nete se referă la diferența dintre veniturile brute și cota forfetară de 20%.

Efectele modificărilor în impozitarea chiriilor

Toate aceste schimbări vor avea efecte pe mai multe paliere, în opinia specialiștilor.

“Un prim efect al acestor modificări este legat de creșterea costurilor de conformare fiscală pentru chiriași, care vor fi obligați la o serie de activități suplimentare – verificări de cursuri valutare, calcule de impozit, o declarație fiscală suplimentară și o plată în plus la buget”, este de părere consultantul fiscal Daniel Sandu.

“Pentru proprietari, noua procedură de plată a impozitului va însemna un venit mai mic în cursul anului, având în vedere că până acum aceștia puteau dispune de întreaga contravaloare a chiriei pe tot parcursul anului, până la 25 mai anul viitor, care era și termen maxim de plată a impozitului”, adaugă acesta.

“În expunerea de motive din preambulul OUG 115 statul invocă <un regim fiscal echitabil> prin reintroducerea cotei de cheltuieli forfetare și o reducere a sarcinii administrative atât la nivel instituțional, cât și la nivelul persoanelor fizice care realizează venituri de această natură. În fapt, aceste modificări introduse încă înainte de a vedea efectul celor aflate deja în derulare ne arată cel puțin graba, dacă nu disperarea statului de a încasa impozitul pe chirie cât mai repede, fără să mai aștepte termenul de 25 mai 2024. Personal, cred că noile prevederi nu vor duce nici la creșterea numărului de contracte de închiriere declarate, nici la creșterea încasărilor bugetare din această sursă, ci doar la creșterea costurilor de conformare fiscală pentru chiriașii persoane juridice, cărora li s-a pus în cârcă încă o obligație care nu ar trebui să fie a lor”, a mai spus Daniel Sandu.

“Reintroducerea cotei forfetare reduse pentru impozitarea veniturilor din chirii începând cu 2024 va aduce o reducere bună a obligațiilor fiscale ale proprietarilor în comparație cu anul anterior, dar care nu acoperă valoarea CASS-ului pe care un proprietar o datorează, cu atât mai mult cu cât acesta se află și în situația în care datorează CASS și din alte venituri pe care le obține independent de veniturile din chirii”, este de părere Christian Tudorache, CEO Kastel Group.

Mai mult de jumătate dintre proprietari nu-și declară veniturile din chirii la ANAF

Un contract de închiriere încheiat între proprietar și chiriaș protejează ambele părți de eventuale abuzuri. Chiar și așa, de multe ori este trecut cu vederea și nu ajunge niciodată să fie înregistrat la Agenția Națională de Administrare Financiară (ANAF).

“Este mai mult decât evident că peste 50% dintre proprietățile închiriate în România nu sunt declarate la Administrația Financiară, iar pentru bugetul statului român acest lucru se traduce în pierderi consistente de bani”, ne-a declarat CEO-ul Kastel Group.

Potrivit unui studiu Kastel Group din 2022, 33,7% dintre chiriași susțineau că aveau contractele înregistrate la ANAF de către proprietari, iar alți aproape 32% nu știau dacă documentele erau sau nu înregistrate. Circa 35% dintre respondenți susțineau că au un contract nedeclarat ori o proprietate închiriată mascat, sub forma unui contract de mandat sau doar printr-o înțelegere verbală.

Noile schimbări apărute în impozitarea chiriilor nu vor avea, în continuare, un impact semnificativ când vine vorba de obiceiul românilor de a-și declara sau nu veniturile la ANAF.

“Observăm că proprietarii care sunt obișnuiți să se conformeze legislației fiscale își declară veniturile indiferent de schimbările fiscale, în timp ce proprietarii care practică evaziunea fiscală adesea nu își înregistrează contractele, indiferent de nivelul gradului de impozitare”, spune Tudorache.

“Consider că o abordare mai eficientă ar fi să se exploreze alternative pentru a determina proprietarii să-și declare veniturile, fără a suprataxa pe cei care respectă legislația fiscală”, a mai adăugat el.

“După cum am observat pe parcursul anului 2023, prețurile la chirii au continuat să crească, iar în tandem cu acestea și evaziunea fiscală în rândul proprietarilor. Am văzut de multe ori prețul chiriei mai mic pe foaie decât în realitate sau un anumit preț al chiriei plus cei 10% plătiți de către chiriaș suplimentar pentru a acoperi taxele, tot mai multe contracte de comodat semnate și tot mai mulți proprietari care solicită chiria sub formă de cash”, ne-a declarat și Angelo Popescu, reprezentant al agenției King Imobiliare.

“Tendința de a nu înregistra contractele la ANAF va continua și în 2024. Proprietarii își îngrădesc singuri drepturile, dat fiind faptul că un contract înregistrat este cu titlu executoriu, iar tot mai mulți chiriași nu vor mai avea siguranța zilei de mâine. Creșterea numărului de contracte de tip comodat reprezintă un cumul de zero drepturi pentru chiriași și zero siguranță, oricând aceștia putând fi evacuați”, a mai spus acesta.

În opinia sa, reținerea la sursă a impozitului în cazul entităților care au obligația de a conduce evidență contabilă este singurul lucru pozitiv care ar urma să se vadă în urma noilor modificări pentru că astfel “va fi luată povara de pe spatele proprietarilor”. Tot în opinia sa, în cazul închirierilor făcute cu un chiriaș de tip persoană juridică, cele mai multe contracte vor ajunge să fie înregistrate la ANAF.

Cum ar putea evolua chiriile 2024?

Cele mai noi date Imobiliare.ro indică o creștere cu 26% a numărului de potențiali chiriași la nivel național și cu 35% în cazul proprietăților din Capitală.

Cererea în creștere, alături de o ofertă tot mai redusă, a adus în 2023 un avans cu circa 18% la nivel național în chiria medie solicitată pentru un apartament cu 2 camere, aceasta situându-se în jurul valorii de 450 euro/lună.

În București, o locuință de acest fel a putut fi închiriată anul acesta cu 490 euro/lună, cu 14% mai scump decât în 2022.

“Nu așteptăm (n.r. anul viitor) o scădere a valorii chiriilor solicitate de proprietari, mai degrabă o stabilizare a tarifelor de închiriere, fără a exclude posibilitatea unei creșteri minore, raportată la evoluția generală a inflației”, spune CEO-ul Kastel Group.

Interes în creștere pentru colaborarea cu o agenție imobiliară la închiriere

Interacțiunea dintre proprietari și agențiile imobiliare începe să se îmbunătățească treptat, spune Christian Tudorache.

“Cu siguranță, piața imobiliară poate părea o junglă, cu toate părțile implicate având nevoi, așteptări și frustrări distincte. Există o percepută lipsă de valoare adăugată în tranzacțiile efectuate în intermediere, iar agenții imobiliari resimt nemulțumirea clienților prin comisioanele solicitate”, explică el.

“În ciuda acestor factori, observăm o tendință în creștere a proprietarilor care doresc să-și optimizeze procesul de închiriere. Aceștia aleg să lucreze cu o singură agenție, economisind timp și efort. Această schimbare de abordare reflectă evoluția așteptărilor clienților în contextul dezvoltării economice a României și creșterea gradului de educație financiară”, adaugă CEO-ul Kastel Group.

O astfel de tranziție poate reprezenta, totodată, în opinia sa o oportunitate pentru agențiilor imobiliare care trebuie să-și adapteze serviciile și să ofere valoare adăugată într-un mod care să răspundă noilor așteptări.