Imobiliarele românești rămân atractive pentru investitori, în ciuda provocărilor ridicate de COVID-19. Se menține inclusiv interesul pentru terenuri!

Aproape 70% dintre investitorii de pe segmentul terenurilor intenționează să ducă mai departe tranzacțiile pe care le au în derulare anul acesta.

Investitorii instituționali continuă să fie interesați de activele imobiliare din România, chiar și în contextul epidemiei declanșate de COVID-19, arată un studiu realizat de Colliers International asupra pieței de investiții (în rândul a peste 60 de fonduri de investiții, dezvoltatori, manageri de active și bănci). În același timp, 70% dintre investitorii activi pe segmentul terenurilor susțin că au în plan să încheie toate sau cel puțin unele dintre tranzacțiile aflate deja în curs, conform unui studiu dedicat pieței terenurilor (desfășurat în rândul a 115 jucători activi pe acest segment imobiliar). Cele două studii fac parte dintr-o amplă analiză asupra pieței imobiliare per ansamblu, analiză bazată pe informații relevante asupra factorilor de decizie din toate segmentele de piață, ce vor fi prezentate în perioada următoare.

Capitala, cea mai interesantă „destinație” pentru investiții

În momentul de față, cei mai mulți dintre investitorii din piața imobiliară (64%) caută să înțeleagă mai bine situația actuală înainte de a lua decizii de investiții. Totuși, aproape un sfert dintre cei care au răspuns studiului Colliers International declară că, dacă s-ar ivi oportunitatea unei tranzacții în condiții favorabile, ar investi chiar și în contextul incertitudinilor actuale.

Pentru aproximativ 57% dintre respondenți, Bucureștiul rămâne ținta preferată pentru derularea de noi investiții, în vreme ce mai bine de 25% dintre cei chestionați sunt deschiși la oportunități din alte centre regionale – ceea ce ar putea stimula piața imobiliară, având în vedere că doar 5% dintre aceștia din urmă dețin în prezent proprietăți în afara Bucureștiului. Proprietarii de clădiri localizate în București sau în orașele regionale intenționează să mențină în portofoliul lor aceste active.

Condiții de finanțare mai riguroase

În actualul context de piață, investitorii se așteaptă la o înăsprire a condițiilor de finanțare și apreciază că această criză ar putea avea efecte de lungă durată asupra pieței imobiliare, cu implicații complexe atât în ceea ce privește veniturile din chirii, cât și prețurile, relevă studiul realizat de Colliers International. Trei sferturi dintre respondenți se așteaptă la o scădere a disponibilității finanțării, în timp ce doar jumătate se așteaptă la o creștere a costurilor de finanțare. Drept urmare, este de așteptat ca viabilitatea economică, calitatea proiectelor și istoricul relației cu banca să conteze și mai mult în analiza de creditare a băncilor.

„Având în vedere incertitudinile pieței, se preconizează că în procesul tranzacționării condițiile contractuale vor deveni și mai importante, iar opinia generală este aceea că atât garanțiile, cât și asigurările se vor înăspri, în sensul acoperirii cât mai multor incertitudini. În ceea ce privește procesele de due diligence (verificarea tuturor factorilor implicați de o tranzacție, n.red.), părerea generală este că vor deveni mai riguroase sau vor rămâne neschimbate, ceea ce ar putea fi un semn că piața de investiții din România este una echilibrată între vânzători și cumpărători.”

Anca Merdescu, Associate Director Investment Services la Colliers International

Semnale pozitive din piața terenurilor

În condițiile în care aproape 70% dintre jucătorii având tranzacții în derulare pe piața terenurilor intenționează să le ducă mai departe (fie pe toate, fie pe unele), 43% dintre participanții la studiul Colliers se așteaptă chiar să închidă tranzacţii în următoarele trei luni – ceea ce indică faptul că piața se păstrează activă în această perioadă. Mai mult, majoritatea investitorilor care nu prevăd finalizarea unei tranzacții (achiziție sau vânzare) pe termen scurt se așteaptă să încheie totuși o tranzacție până la sfârșitul anului. Doar 16% dintre intervievați estimează că nu vor finaliza nicio achiziție sau vânzare de teren în 2020.

În ceea ce privește evoluția prețurilor la terenuri, 44% dintre respondenți se așteaptă ca prețurile să scadă în viitorul apropiat, în timp ce un procent similar de investitori nu au o opinie clară la acest capitol. Studiul arată, totodată, și faptul că segmentul de piață pe care investitorii activează – rezidențial, birouri, retail sau proiecte mixte – sau statutul lor de vânzători sau cumpărători au o influență foarte mică asupra percepției actuale privind evoluția prețurilor.

„Deși este mult prea devreme pentru a trage concluzii având în vedere incertitudinea privind evoluția crizei epidemiologice, rezultatele studiului pe piața de terenuri dau o notă pozitivă acestui context complex, într-un segment în care sentimentul din piață influențează mult deciziile. Opinia generală este că, dacă lucrurile ar începe să revină, gradual, la normal în următoarele două luni, piața de terenuri ar rămâne într-o formă decentă pentru restul anului 2020, atâta timp cât impactul economic generat de starea de urgență nu ar fi prea accentuat.”

Sînziana Oprea, Director Land Agency la Colliers International

Efectele COVID-19 asupra pieţei imobiliare

Peste 67% dintre investitori se așteaptă ca efectele actualei epidemii de COVID-19 asupra economiei românești să dureze mai mult de un an, arată studiul Colliers International asupra pieței de investiții. Cu toate acestea, există ceva mai mult optimism în ceea ce privește piața imobiliară, 35% dintre respondenți mizând pe o revenire în mai puțin de un an. De altfel, investitorii care prognozează implicațiile asupra pieței imobiliare pe o perioadă mai mare de un an sunt mai puțini (52%) decât cei care se așteaptă la efecte pentru economia generală pe termen lung (67%). Investitorii sunt și mai optimiști când vine vorba de propria companie, 27% așteptând să-și revină la normal în mai puțin de șase luni, iar 38% în mai puțin de un an, ceea ce poate fi un semn de încredere în viabilitatea afacerii lor.

„Segmentele cele mai reziliente din punctul de vedere al investițiilor ar putea fi cel industrial-logistic și cel de birouri, dar actuala criză va aduce schimbări în preferințele de cumpărare ale investitorilor pe termen lung. În același timp, proiectele industriale și logistice, împreună cu hotelurile, câștigă cel mai mult interes pe termen mediu, deoarece cererea de proiecte de retail este de așteptat să se diminueze.”

Mihai Pătrulescu, Senior Associate Investment Services la Colliers International

În perspectivă, jucătorii din piața imobiliară se așteaptă la o dinamică divergentă a veniturilor din închiriere, în funcție de segmentul de piață vizat. Astfel, mai bine de 80% dintre cei chestionați cred că veniturile din retail și din segmentul hotelurilor vor scădea, în timp ce segmentul industrial ar urma să înregistreze creșteri ale chiriilor (22,4%) sau o stabilizare a acestora (58,6%).

Viziunea asupra segmentului de birouri este, în momentul de față, neclară, întrucât numărul respondenților care se așteaptă la o scădere a chiriilor (45%) este foarte apropiat de numărul celor care mizează la o menținere a acestora la nivelul de până acum (37%). În același timp, este de așteptat ca prețurile activelor să urmeze aceeași dinamică a veniturilor din chirii, cu unele diferențe minore, deoarece aproximativ 75% dintre respondenți estimează că prețurile activelor din zona de retail și hoteluri se vor diminua, în timp ce pe segmentele de birouri și industrial prețurile vor rămâne constante, după cum consideră 52% dintre respondenți.