Cumpărarea unei locuințe este un pas important în viața oricărui român. Indiferent dacă discutăm despre viitoarea casă a familiei tale sau despre o investiție care speri că îți va duce un profit bun pe termen lung, este esențial să te asiguri că nu pierzi banii pe care îi dai dezvoltatorului.
În contextul actual în care nu există o legislație clară în vigoare cu privire la valoarea avansului care îți poate fi cerut este extrem de important să pornești la drum cu precauție și să iei o serie de măsuri care te pot ajuta să eviți neplăcerile, în special atunci când ești interesat de achiziția unei locuințe într-un ansamblu rezidențial aflat doar la stadiul de proiect sau într-o etapă de construcție.
Afli toate detaliile despre modalitățile în care îți poți proteja investiția dintr-un ghid practic din seria “Întreabă Expertul” realizat de Imobiliare.ro alături de Alexandra Jivan, Avocat Partener LEGAL FOR. Recomandările sale pentru cumpărători, mai jos.
GESTIONAREA RELAȚIEI CU DEZVOLTATORUL
Cum verific dacă dezvoltatorul care construiește proiectul în care se află locuința pe care vreau să o cumpăr are probleme financiare sau juridice?
Răspuns Alexandra Jivan, Avocat Partener LEGAL FOR: Atât în contextul achiziției unei locuințe, indiferent de stadiul său de construcție, cât și în orice relație contractuală, sfatul meu în calitate de avocat de consultanță, este acela că prevenția e întotdeauna mai bună decât tratarea. Ca să poți preveni o situație potențial problematică, e absolut critic să ai cât mai multe informații despre cei cu care urmează să ai o colaborare.
Pornind de la acest crez, activitatea întregii echipe din care fac parte, e centrată pe asigurarea evitării oricăror viitoare litigii pentru clienții noștri. Primul pas în acest scop e chiar realizarea unei verificări în urma căreia pregătim un raport în care avem în vedere nu doar documentația aferentă acelui proiect, ci încercăm să obținem și cât mai multe informații din piață și din surse oficiale despre acel dezvoltator.
Încurajez orice persoană interesată să achiziționeze un imobil, să caute pe site-ul oficial al instanțelor de judecată din România (www.portal-just.ro) după denumirea acelui dezvoltator, pentru a vedea dacă există sau nu litigii având societatea respectivă ca pârât și care este obiectul acelor dosare. Atrag însă atenția asupra faptului că litigiile derulate în fața instanțelor arbitrale și a celor străine nu pot fi verificate în acest mod, astfel că nu putem avea certitudinea lipsei oricăror litigii. Cu toate acestea, chiar dacă informațiile obținute cu privire la litigiile în care acel dezvoltator ar fi parte, nu sunt complete, în situația în care există multe dosare având societatea ca pârât pe site-ul instanțelor de judecată de drept comun, ar fi bine să abordați proiectul cu precauție.
Un alt indiciu cu privire la dezvoltator ar fi situația publicată pe site-ul Ministerului Finanțelor (www.mfinante.gov.ro), însă datele de acolo sunt adesea neactualizate. Totuși, dacă societatea e activă deja de mai multă vreme pe piață, se pot observa măcar valorile din perioada anterioară.
Se poate de asemenea obține un certificat constatator al dezvoltatorului de la Oficiul Registrului Comerțului (cel mai simplu este solicitarea certificatului online de pe site-ul oficial www.myportal.onrc.ro), pentru a verifica cine sunt asociații și administratorii acelei societăți, unde este sediul ei și care sunt obiectele de activitate autorizate.
În plus, pentru a ne forma o imagine generală cu privire la reputația respectivului dezvoltator, pot fi utile și rapoartele de bonitate emise de societăți specializate în această activitate.
Față de resursele de mai sus, așa cum spuneam, sunt necesare și verificări în piața relevantă, acestea putând începe cu simple discuții avute cu alți clienți, vecini ori dezvoltatori din zonă. Orice informație obținută poate fi de ajutor.
Ce alți pași urmez când cumpăr o locuință aflată în construcție sau la stadiul de proiect?
Răspuns Alexandra Jivan, Avocat Partener LEGAL FOR: Trebuie verificată întreaga documentație existentă și cea care stă la baza dobândirii terenului ori clădirii deja edificate (cât mai mulți pași în spate), normele de urbanism aplicabile acelei zone (hotărârea de aprobare a PUZ-ului, regulamentul de urbanism aplicabil, documentația tehnică în temeiul căreia s-a emis autorizația de construire etc. și solicitat un certificat de urbanism nu mai vechi de 30 de zile) și bineînțeles analizate cu mare atenție documentele ce urmează să fie semnate pentru achiziție, adică promisiunea și contractul.
Mai mult, atrag atenția asupra faptului că existența unei cărți funciară care nu are sarcini înscrise nu reprezintă o garanție suficientă pentru a se considera că respectivul imobil nu are o situație juridică mai complicată. Spre exemplu, ne-am întâlnit de multe ori în practică cu situații în care cartea funciară nu avea nicio sarcină ori interdicție înscrisă, însă vânzătorul era încă ținut de plata unei diferențe mari de preț pentru teren către proprietarul anterior și deci vânzarea ulterioară către cumpărător era condiționată de acordul acelui proprietar inițial, iar acesta a refuzat să și-l dea.
Citește și: Locuință nouă: cum te asiguri că faci o investiție bună? Recomandările expertului în imobiliare
De asemenea, este important să știți că există un articol în Legea notarilor publici care prevede faptul că după citirea actului, notarul public va întreba părțile dacă au înțeles conținutul acestuia și dacă cele cuprinse în act exprimă voința lor, iar semnarea documentului valorează consimțământ. Prin urmare, este extrem de important să știți ce semnați fiindcă odată semnat, lucrurile pot fi mai greu schimbate ulterior.
În acest context, se poate lesne observa că există mulți pași ce pot fi făcuți direct de către cei interesați să achiziționeze un imobil, însă fără o pregătire juridică temeinică și experiența necesară pentru încheierea unor astfel de tranzacții, este imposibil să fie prevăzute toate riscurile și mijloacele cele mai bune pentru protejare împotriva lor, mai ales că și un singur cuvânt ori lipsa unei anumite dispoziții poate avea consecințe juridice relevante. De aceea, onorariul unui avocat care să sprijine clientul prin efectuarea unei verificări de due diligence și amendarea documentației primite spre semnare ori chiar furnizarea promisiunii și a contractului, este realmente o investiție. Decât să fie pusă în pericol pierderea întregii sume achitate investitorului și să fie generate ulterior costuri ridicate cu un litigiu de durată în care mare parte din șansele de succes țin de clauzele pe care clientul însuși și le-a asumat, este cu siguranță de preferat să se apeleze la ajutor calificat încă din faza precontractuală.
Vezi și care sunt răspunsurile avocatului la celelalte întrebări frecvente în rândul cumpărătorilor.
- Cum mă asigur că dezvoltatorul nu vinde locuința aflată în construcție și altei persoane?
- Ce este și ce cuprinde o promisiune de vânzare-cumpărare?
- Pot modifica promisiunea de vânzare-cumpărare propusă de către dezvoltator?
- Cum identific o clauză abuzivă în promisiunea de vânzare-cumpărare?
- Ce fac dacă dezvoltatorul nu își respectă obligațiile din promisiunea de vânzare-cumpărare?
- Ce fac dacă am dat avansul și dezvoltatorul intră în insolvență?
Despre Alexandra Jivan: Având o experiență de peste 10 ani în domeniul consultanței de business, de-a lungul carierei sale, Alexandra a oferit consultanță juridică de specialitate cu soluții creative în aria de Corporate Commercial, M&A, Private Equity, Tax și Data Protection multor companii naționale și internaționale, active în domenii diverse, cum sunt cel de IT, producție, transporturi și magazine online. În prezent, Alexandra este Avocat Partener LEGAL FOR.
