Cu informațiile potrivite despre piața imobiliară și o planificare atentă, achiziționarea unei proprietăți cu scopul de a o închiria ulterior va deveni un pilon important în portofoliul tău de investiții.
Aceasta nu este doar o oportunitate de a obține venituri pasive, ci și o modalitate de a-ți diversifica și securiza activele.
Însă, pentru a transforma această oportunitate într-un succes garantat, este important să urmezi anumite etape și să înțelegi detaliile acestui proces. Vom parcurge împreună, pas cu pas, tot ce trebuie să știi, de la evaluarea pieței imobiliare și selecția proprietății potrivite, până la gestionarea eficientă a chiriașilor și maximizarea randamentului investiției tale.
- Evaluarea pieței imobiliare din România
Înainte de a cumpăra o proprietate, analizează tendințele pieței imobiliare. Identifică orașele cu cea mai mare cerere a segmentului de închirieri și află unde se găsesc cele mai bune randamente.
În 2024, București, Cluj-Napoca și Brașov sunt cele mai bune orașe pentru a cumpăra o proprietate cu scopul de a o închiria. Cererea mare în segmentul de închirieri se datoreză numărului mare de studenți și tineri profesioniști, precum și a dezvoltării economice rapide.
Dacă nu locuiești în aceste orașe și dorești să gestionezi o proprietate mai aproape de casă, asigură-te că ești bine informat, folosind raportul de piață de pe Imobiliare.ro.
- Achiziționează proprietatea potrivită pentru închiriere
Pentru a găsi proprietatea ideală de închiriat, ia în considerare următoarele aspecte:
- Localizare: o locație bună este esențială pentru atragerea chiriașilor. Caută proprietăți situate aproape de mijloacele de transport în comun, centre comerciale și instituții de învățământ. Zonele cu acces facil la parcuri, restaurante și alte facilități de recreere sunt foarte atractive pentru potențialii chiriași.
- Tipul de proprietate: conform datelor Imobiliare.ro, apartamentele cu 2 camere sunt cele mai căutate. Acestea oferă atât spațiu, cât și un cost mai redus, fiind ideale pentru tinerii profesioniști și cupluri. O alternativă excelentă este și o casă cu 3-4 camere, situată într-o zonă periurbană liniștită, perfectă pentru familii.
- Starea clădirii: evită clădirile cu risc seismic, care nu mai pot fi închiriate conform noilor reglementări din 2024. Asigură-te că proprietatea se află într-o stare bună, fără necesitatea unor reparații majore. O clădire renovată recent, cu instalații moderne și eficiență energetică ridicată, va atrage chiriași și va justifica un preț mai mare al chiriei.
- Facilități suplimentare: o proprietate care oferă facilități opționale, precum parcare privată, spațiu de depozitare, aer condiționat sau electrocasnice moderne, este mult mai atractivă pentru potențialii chiriași. În plus, accesul la internet de mare viteză este un plus semnificativ în era digitală actuală.
- Analizează randamentul proprietății pe care o vei închiria
Pentru a calcula randamentul investiției și a te asigura că veniturile din chirii vor acoperi cheltuielile și îți vor aduce profit, este important să analizezi atent detaliile financiare.
Randamentul anual se calculează ca raport între venitul anual din chirii și prețul de achiziție al proprietății.
Îți recomandăm să economisești cel puțin 20% din valoarea proprietății pentru avansul ipotecar. De exemplu, pentru o proprietate de 100,000 euro, avansul ar trebui să fie de 20,000 euro. Astfel, vei reduce suma împrumutată și, implicit, valoarea dobânzilor plătite.
Pentru a te asigura că dobânda nu depășește marja profitului, calculează costurile lunare ale ipotecii. De exemplu, dacă iei un credit de 80,000 euro (după plata avansului), la o dobândă anuală de 4% pe o perioadă de 25 de ani, rata lunară ar fi aproximativ 422 euro. Comparând această rată cu veniturile din chirii (500 euro), rămâi cu un profit brut de 78 euro pe lună, excluzând alte cheltuieli (taxe, întreținere, etc.).
Te vei bucura de o profitabilitate reală atunci când rata dobânzii începe să scadă sau când ai rambursat o parte semnificativă din ipotecă, reducând astfel costurile lunare. De asemenea, pe măsură ce chiriile cresc în timp, veniturile tale vor crește, îmbunătățind randamentul investiției.
- Asigură-ți proprietatea împotriva riscurilor comune
Este important să ai o asigurare care să acopere riscurile comune, precum cele de cutremur, inundații și alunecări de teren. Costurile medii ale unei astfel de asigurări variază în funcție de locație și valoarea proprietății, însă te poți aștepta să fie în jur de 200-500 lei pe an.
Printre furnizorii cei mai întâlniți se numără Allianz, Generali și Groupama. Atunci când cumperi o asigurare, verifică cu atenție ce riscuri sunt acoperite și ce excluderi există în poliță.
Compară diferite oferte pentru a obține cea mai bună acoperire la cel mai bun preț. Este adesea mai avantajos să cumperi asigurarea printr-un broker, deoarece aceștia pot oferi sfaturi personalizate și pot negocia prețuri mai bune în numele tău, dar și achiziția directă online poate fi convenabilă și rapidă, mai ales dacă știi exact ce acoperiri îți dorești.
- Asigură-te că achiți impozitul pe venitul obținut din chirii
Impozitarea veniturilor din chirii a suferit modificări în 2024. Este important să știi că:
- Veniturile din chirii sunt supuse unei cote forfetare de cheltuieli de 20%. În esență, proprietarii vor plăti un impozit de 10% aplicat pe 80% din veniturile din chirii. Să luăm un exemplu concret, un apartament închiriat de la 1 februarie pentru care este solicitată o chirie de 500 euro/lună. Iată cât plătește proprietarul impozit în 2023 și în 2024, potrivit calculelor reprezentanților agenției imobiliare Kastel Group.
- Dacă chiriașul este persoană juridică, impozitul este reținut la sursă.
- Persoanele care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor plătesc CASS și în 2024 la nivelul a 6, 12, respectiv 24 de salarii minime brute pe economie. Până la 6 salarii CASS nu se achită.
- Semnează un contract de închiriere
Asigură-te că ai un contract de închiriere bine întocmit, care să protejeze atât drepturile tale, cât și ale chiriașului. Poți descărca un model de contract direct de pe Imobiliare.ro.
Conform exemplului menționat mai sus, contractul trebuie să specifice clar durata închirierii, chiria lunară, obligațiile fiecărei părți și condițiile de încetare a contractului.
- Gestionează proprietatea pe care o vei închiria
Atunci când închiriezi o proprietate, este foarte important modul în care o vei gestiona. Poți opta pentru două căi: gestionezi proprietatea pe cont propriu sau angajezi o firmă specializate în property management.
Gestionarea propriei proprietăți:
Avantaje:
- Control total asupra proprietății.
- Economii la costurile de management.
Dezavantaje:
- Necesită mult timp și efort.
- Gestionezi personal problemele de întreținere și de colectare a chiriei.
- Posibile dificultăți în gestionarea problemelor legale și administrative.
Angajarea unei firme de property management:
Avantaje:
- Reduci stresul și timpul investit.
- Se vor ocupa profesioniștii de colectarea chiriilor, întreținere și aspectele legale
- Beneficiezi de expertiza profesioniștilor în atragerea și selecția chiriașilor.
Dezavantaje:
- Costuri suplimentare, care pot varia între 8-12% din venitul lunar din chirie.
- Pierderea unui anumit grad de control asupra proprietății.
Mulți proprietari aleg să colaboreze cu o firmă de property management pentru a evita stresul și timpul necesar gestionării proprii. Totuși, pentru proprietățile mai mici sau pentru cei cu experiență în managementul imobiliar, gestionarea proprie poate fi o opțiune viabilă.
Analizează atent timpul și resursele pe care le poți aloca gestionării propriei proprietăți și ia o decizie în funcție de acestea. Dacă timpul și cunoștințele sunt limitate, angajarea unei firme specializate poate fi cea mai bună alegere.
În medie, firmele de property management percep între 8-12% din chiria lunară, la care se pot adăuga taxe pentru servicii adiționale (de exemplu, pentru găsirea unui nou chiriaș).
Este important să iei această decizie înainte de a semna orice contract de achiziție a proprietății, deoarece costurile de management pot influența semnificativ marja de profit. Accesează Imobiliare.ro și descoperă proprietățile cu care chiar te potrivești.
