Din dorinţa de a stimula sectorul construcţiilor şi, implicit, economia, oficialii statului vor să garanteze doar credite ipotecare destinate achiziţiei de locuinţe noi.
La finalul anului trecut, reprezentanţii Executivului şi-au anunţat (într-un program de guvernare elaborat de membrii USL pentru perioada 2013-2016) intenţia de a transforma programul Prima Casă în „Noua Casă”. În noua formulă, cei care vor dori să beneficieze de condiţiile preferenţiale ale unui credit co-garantat de către stat (cea mai mică dobândă pentru un credit ipotecar şi avans minim de 5%) vor putea să aleagă doar dintre apartamente nou-construite.
Chiar dacă oficialii statului nu au dat până acum mai multe detalii despre momentul implementării acestei schimbări, iar programul Prima Casă continuă momentan în vechea formulă, o întrebare legitimă este în ce măsură este pregătită piaţa autohtonă pentru o asemenea schimbare.
Locuinţe „de boom” şi locuinţe „de criză”
În momentul de faţă, stocul de apartamente noi se împarte în două categorii: ce s-a construit înainte de criză – adică apartamente cu suprafeţe mari, destinate în general populaţiei cu venituri superioare sau investitorilor, care au preţuri prea ridicate pentru beneficiarii Prima Casă – şi ce s-a construit în ultimii patru ani, respectiv unităţi locative după modelul celor din blocurile vechi, cu suprafeţe (şi preţuri) mai mici, compartimentate pentru o utilizare optimă a spaţiului. Cele mai multe ansambluri de locuinţe din ultima categorie au fost ridicate în zonele periferice ale Bucureştiului şi chiar în afara oraşului.
Oferta limitată de unităţi vandabile, marea problemă
Potrivit datelor Fondului Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderi Mici şi Mijlocii (FNGCIMM), până acum circa 30% din împrumuturile contractate de populaţie au avut ca obiect unităţi locative nou-construite, restul fiind orientate către apartamentele din blocurile vechi. Dincolo de amplasamentul favorabil (în interiorul oraşului, cu acces facil către mijloacele de transport în comun), principalul avantaj al celor din urmă este reprezentat de preţurile accesibile, spune Claudiu Haţegan, broker/owner al agenţiei Klauss & Partners. „Lumea caută apartamente noi, dar în final cumpără tot vechi, pentru că nu sunt dispuşi să plătească diferenţa”, explică acesta. El precizează că şi acum au loc tranzacţii cu locuinţe noi, însă doar în cazurile în care acestea au preţuri realiste. Ce înseamnă „preţuri realiste”? Cu 10-20% mai mari comparativ cu apartamentele vechi din zonă – diferenţele de 50% nu sunt „iertate” de către cumpărători.
În opinia lui Igor Postovanu, broker/owner al agenţiei Sims Parkman, cea mai mare problemă a pieţei rezidenţiale noi în momentul de faţă este că nu există o ofertă la un nivel sustenabil de preţ. Că locuinţele noi adaptate la puterea actuală de cumpărare a populaţiei sunt puţine o recunoaşte şi Ioan Sorin Roşu, directorul general al companiei Apulum ’94 (agenţie imobiliară şi, totodată, companie dezvoltatoare a trei proiecte rezidenţiale cu numele de Red House în zona Prelungirea Ghencea din Capitală). „În acest moment, piaţa nu este pregătită (pentru cererea venită prin programul Noua Casă, n.red.)”, spune el.
Pentru anul în curs, băncile participante la programul Prima Casă beneficiază de un plafon total de garantare în valoare de circa 793 de milioane de euro, potrivit datelor FNGCIMM. Ţinând cont de această sumă, statul ar mai putea garanta de acum încolo peste 21.000 de credite de acest tip, la o valoare medie a garanţiei de circa 37.500 de euro. Acest volum ar putea fi suficient chiar şi pentru un an de zile, în condiţiile unui ritm de finanţare de intensitate medie, similar anilor 2010 şi 2011. În 2012 au fost acordate peste 26.000 de credite tip Prima Casă, ajungându-se astfel la un volum total de 81.000 de împrumuturi aprobate prin acest program. La finele lunii decembrie 2012, valoarea totală a împrumuturilor ajunsese la 3,17 miliarde de euro.
Care sunt, în acest context, efectele pe care le-ar putea avea demararea programului Noua Casă asupra pieţei rezidenţiale?
1. Ieftinirea apartamentelor vechi:
Limitarea vizibilă a tranzacţiilor cu apartamente vechi – şi cu locuinţe în general – ar fi cea dintâi urmare a deciziei statului de a garanta doar credite pentru unităţi locative nou-construite. „Principalul efect pe care îl văd eu pe termen scurt este că vor scădea preţurile la apartamentele vechi. De obicei, când au loc şocuri de acest gen, există un mic blocaj, după care piaţa se reechilibrează. De fiecare dată când s-a oprit Prima Casă, preţurile apartamentelor vechi cu scăzut cu 5-10%”, spune Igor Postovanu. Acesta anticipează că soluţii pentru finanţarea achiziţiilor de apartamente vechi se vor găsi totuşi: cei care nu se vor încadra în sau nu vor vrea să apeleze la programul Noua Casă se vor orienta probabil spre alte tipuri de credite, comparabile cu Prima Casă, profitând astfel de preţurile mai mici din piaţa veche.
2. Alinierea preţurilor apartamentelor noi la plafoanele impuse de stat:
În contextul unei cereri sporite pentru apartamente noi, dublată de o ofertă limitată pe un palier sustenabil de preţ, Haţegan crede că, în cazul unităţilor locative noi cu preţuri foarte joase pot avea loc uşoare scumpiri, în vreme ce apartamentele cu preţuri moderate vor consemna stagnări. „E posibil, global, să avem de-a face cu creşteri de preţuri, stimulate şi de scumpirea materialelor de construcţii, a forţei de muncă”, notează şi directorul Apulum ’94. Creşterile vor fi însă ţinute în frâu de plafoanele impuse de program. Pe de altă parte, Ioan Sorin Roşu crede că e posibil ca unii dintre dezvoltatorii de locuinţe scumpe, aflaţi momentan în blocaj, să decidă să vândă în pierdere nişte apartamente, la un nivel de preţ acceptabil pentru piaţă, pentru a putea rula apoi banii obţinuţi şi a demara un nou proiect, construit după standardele actuale.
3. Stimularea sectorului construcţiilor, dar pe termen lung:
Un efect pozitiv al demarării programului Noua Casă ar fi creşterea fondului locativ actual, prin stimularea construcţiilor noi, crede directorul Apulum ’94. „Noi construim foarte puţin. Efectiv, acum schimbăm între noi locuinţe: unul trece de la două camere la trei camere, altul de la patru la două camere”, spune acesta. Se impune însă o precizare: la o creştere puternică a sectorului construcţiilor nu ne putem aştepta pe termen scurt. Asta pentru că, spune Roşu, ridicarea unui ansamblu de locuinţe poate dura între 12 şi 36 de luni.
Un impediment în dezvoltarea de construcţii noi în Capitală ţine de preţurile încă ridicate ale terenurilor din interiorul oraşului, crede reprezentantul Sims Parkman. Pentru a dezvolta locuinţe la un nivel acceptabil de piaţă – respectiv apartamente cu două camere care să coste aproximativ 50.000 de euro – dezvoltatorii trebuie să aibă la dispoziţie un teren relativ ieftin; problema este însă că proprietarii din Bucureşti încă ţin tare la preţ. Acesta este motivul pentru care în ultimii ani dezvoltatorii de noi proiecte s-au îndreptat spre zonele periferice ale Capitalei, chiar dincolo de limitele oraşului, unde terenurile au avut preţuri mai acceptabile. În acest context, Postovanu se aşteaptă pe viitor la o intensificare a dezvoltării periferice a Bucureştiului.
gogu
E posibil, nu stiu. Si e cu atat mai rau!
Eu am pus suma la care se calculeaza ratele acum, cand euribor e la nivel minim fata de 2008 (adica mai mic cu 2-4%). Deci ratele nu au cum sa scada, ci doar sa creasca, asta influentand si suma returnata.
Ca sa nu mai luam in calcul si devalorizarea leului, inflatia samd.
Concluzia e ca cei care sunt de acord cu preturile de 900-1000E/mp, au interese materiale (apartamente de vandut), ori din invidie ca au cumparat la preturi mult mai mari, nu mai doresc sa scada prea mult preturile. Sau mai sunt si ingamfatii,cei “realizati” care n-au probleme locative, au bani si se bucura ca altii nu au bani sa-si permita un apartament.
Pe astia nu ai cum sa-i convingi ca pretul/mp trebuie sa fie cu mult mai mic, aducand argumentele logice economice, sociale, demografice etc. Ei vor fi setati pe modul “Gica contra”…
gabi
Eu zic sa asteptam marea excutare. 18% din cate credite s-au dat in 2007 pana azi e ceva. Vb colegului de mai sus: Mortul de la groapa nu se mai intoarce.
gabi
Vezi ca-ti suna telefonul… A era alt agent te intreba daca esti persoana fizica :)). Noi vorbeam de salariu mediu. Ca o familie cu 300 EUR venit nici nu poate visa la o locuinta. Dar poti visa in continuare, ca or sa vina aia din afara si o s ava faca pe voi bogati :))
gogu
@Andrei: “proprietatile imobiliare nu trebuie sa fie obligatoriu accesibile tuturor atunci oricum ar creste preturile si ar deveni mai putin accesibile oricum”
Asta se intampla doar din lacomia unora care vin cu replica de cerere-oferta sau pur si simplu vor profit de 100%-400%. D-aia au si crescut preturile in 2007, ca saracul apartament nu e ca vinul…Asta nu inseamna ca nu ar trebui sa fie acccesibile tuturor celor care au nevoie.Nu se doreste acest lucru de cei care gandesc ca si tine si pun banul pe primul loc, exploatand oamenii si neinteresandu-i de conditiile in care traiesc.
Oricum ai privi problema, tot sunt mult prea scumpe apartamentele fata de salariile de la noi,fata de nivelul de trai, fata de conditiile/suprafetele oferite, fata de vechimea lor etc.
mihaela
trebuie sa fii timpit sa te indatorezi la banci pe 30 de ani si sa te conditioneze pe banii tai pina la urma ce sa cumperi,sa faci 3-4 ore pe zi pina la servici din periferia Bucurestiului,e o incintare mai ales iarna..
vio
Dar tu daca ai avea un apartament la vanzare ai fi de acord sa-l vinzi cu 550E /mp ???/
Dya
Ca raspuns la ce spune d-nul Gogu, eu zic ca dai inapoi bancii cam 150.000 euro si vorbesc din experienta!
Dya
Eu as spune ca dai inapoi cam 150.000 euro! Vorbesc din experienta!
kosmotrekker
Pentru toti cei interesati ,care tot se lamenteaza
de salariile mici din Romania. Un dezvoltator isi
face preturile de vanzare , nu dupa salarii ( asa ,ar trebui sa vanda la 150E/mp ) ,ci dupa costurile care le are cu mana de lucru si materialele ,la care se adauga pretul terenului ,in genere destul de scump . Si uite asa ,daca stai cu hartia si pixul in fata constati ca nu poti vinde sub 800-900 E /mp ,daca nu mai mult.Get the picture?
Mihai
Acum ca USL se vazu la Putere,ii avantajeaza pe cei ca Negoita care au cotizat la partid,ei avand cutii de chibrituri pe care nu reusesc sa le vanda.
Nu are nici o jena sa impinga tineretul sarac la periferia oraselor,in noroi si tarana,doar ei incadranduse in creditul acordat cu garantia statului.
Copii smecherilor de bani gata vor cumpara in Nord sau oriunde in oras vor dori.
Cucu
O sa se duca pe cosor preturile la apartamente cat de curind, fondul de garantare nu stiu cate tepe poate sa mai duca, dar pana o sa-si vanda toate cotetele smecherul ala de la Rin o sa mai tina ca deh, PSD-ul e la putere acum! Romania e acum cum era Spania in 1998 cand a inceput haosul ipotecar, cu 10 ani fata de ,, criza legala,,!
Similea
Evolutia preturilor apartamentelor
2000
In vara lui 2000, venitul mediu real pe familie 2 persoane in Bucuresti era de circa 300 de dolari. Pretul mediu al unui apartament de 2 camere si 54 de mp era de 10.000 de dolari, adica 185$/mp.
O familie de bucuresteni cu venituri medii isi putea cumpara un apartament din echivalentul a 33 de luni de venituri.
Chiria era in medie de 90 de dolari, deci investitia se recupera exclusiv din chirii in circa 9 ani.
2008
In vara lui 2008 venitul mediu real pe familie 2 persoane in Bucuresti era de circa 1200 de euro. Pretul mediu al unui apartament ceausist de 2 camere si 54mp era de 110.000 de euro adica 2037E/mp.
O familie de bucuresteni cu venituri medii isi putea cumpara un apartament din echivalentul a 91 de luni de venituri.
Chiria era in medie de 350 de euro, deci investitia se recupera in 25 ani. Catastrofal pt asa zisii investitori de ocazie.
Cu alte cuvinte, in 8 ani salariile au crescut cu 400% in timp ce preturile apartamentelor au crescut cu 1100%, iar chiriile cu doar 400%, corelandu-se cu veniturile. Ei bine, diferenta a reprezentat-o in proportie majoritara specula si accesul facil la credite.
Unde ar trebui sa fim acum?
Sal mediu net in Bucuresti este undeva la 500E. Pt raportul din anul 2000 (cand nu vom mai fi copii, conform cantecului – ce a mai trecut vremea) ar insemna ca 1mp sa fie = 1,25 salarii, adica pe la 625 E/mp.
Dar sa luam acum in calcul o devalorizare de 1% anual pt invechirea constructiilor. Gen 0,99×0,99×0,99… de 14 ori (din 2000 pana spre final 2013). Apreciere raportata la durata proiectata a unei constructii din beton armat, undeva la 80-100 ani la noi. Gurile rele spun ca 50 ani ar fi maxim, dar sa nu exageram.
Ce rezulta de aici?
Rezulta un coef de devalorizare prin invechire de 0,87. Aplicat la 625 => undeva la 550E/mpu.
De unde provine diferenta pana la dublul sumei normale? Cine si cum o va plati? E de-a dreptul interesant.
Andrei
Gogule, proprietatile imobiliare nu trebuie sa fie obligatoriu accesibile tuturor, daca ar fi acesibile tuturor atunci oricum ar creste preturile si ar deveni mai putin accesibile oricum. Asta e o lege a economiei guvernata de cerere si oferta. Tot timpul vor fi fluctuatii pe piata imobiliara, dar nu e obligatoriu sa fie apartamentele foarte accesibile. Si despre strainatatea dezvoltata economic, va rog sa comparati preturile din aceleasi zone, nu satele de acolo cu centrul oraselor de la noi. De exemplu, centru din Roma sau centrul din Berlin cu centrul din Bucuresti si o sa vedeti atunci diferenta de 5-7 ori in favoarea Bucurestiului. Asta este comparatie normala. Legat de salarii, da sunt veniturile prea mici in Romania, de asta ne tot plangem de apartamente scumpe, si nu spun ca nu este asa. Sunt deacord ca sunt scumpe, dar sa privim, totusi, problema obiectiv, nu subiectiv.
gogu
“…locuinţe la un nivel acceptabil de piaţă – respectiv apartamente cu două camere care să coste aproximativ 50.000 de euro…”
Asta e pret acceptabil pt Romania ?? Cum calculati asemenea sume? Doar prin comparatie cu cele din alte tari unde populatia castiga salarii de 5 ori mai mari ca la noi ? Ca sa nu mai zic ca daca imprumuti suma asta la banca, in 30 de ani dai inapoi 100.000E!
Aveti noroc cu statul asta care e impotriva propriilor cetateni si imbogatesc dezvoltatorii si bancile pe spinarea romanilor, care se stie ca e un popor minunat si extrem de inteligent…