După 7 ani: efectele programului Prima Casă asupra prețurilor, cererii și construcției de locuințe

În prezent, suma de 60.000 de euro este cel mai uzitat reper financiar în achiziția unei case, atât pe piața veche, cât și pe cea nouă.

Introducerea programului Prima Casă, în iunie 2009, a oferit un adevărat debușeu pieței rezidențiale autohtone pe parcursul perioadei de recesiune. Pe fondul unei creditări anterior restricționate, acesta a generat o creștere semnificativă a puterii de cumpărare a populației și, implicit, a cererii (solvabile) de locuințe. Numărul de tranzacții a crescut, ceea ce, urmare a legii cererii și ofertei, a frânat în mod vizibil ritmul de scădere a prețurilor.

Potrivit Indicelui Imobiliare.ro, suma medie solicitată pentru apartamentele (noi și vechi) disponibile spre vânzare la nivel național a scăzut cu 41% în primul (aproximativ un) an de recesiune, de la 2.058 de euro pe metru pătrat util în momentul de vârf al pieței (martie 2008) până la 1.211 euro pe metru pătrat înainte de intrarea în vigoare a inițiativei guvernamentale (mai 2009). Ulterior, în perioada 2009-2014, pretențiile proprietarilor s-au mai diminuat, cumulat, cu circa 15% față de valoarea maximă atinsă înainte de criză, ajungând până la un nivel minim de puțin sub 900 de euro pe metru pătrat.

În acest răstimp, suma de 60.000 de euro a devenit un adevărat etalon de preț (la început mai rigid, apoi mai flexibil) pentru cele mai căutate tipuri de locuințe, respectiv apartamentele cu două și trei camere. Tonul „alinierii” a fost dat de proprietarii din piața veche, după care au urmat și vânzătorii de locuințe noi, odată cu demararea unor noi dezvoltări rezidențiale.

În orașele secundare ale țării, piața a atins pragul de jos la jumătatea anului 2014 – din luna iunie, locuințele din Brașov, Cluj-Napoca, Timișoara și Constanța au început să recupereze din declinul început în 2008. În Capitală, pretențiile vânzătorilor au continuat să scadă timp de încă 12 luni, până în iunie 2015, după care au intrat pe un curs ușor ascendent. Acest decalaj este responsabil, parțial, de faptul că, de anul trecut, orașul cu cele mai mari prețuri la apartamente nu este Bucureștiul (unde Indicele Imobiliare.ro se situează în prezent la o valoare de 1.104 euro pe metru pătrat), ci Clujul (cu o medie de 1.197 de euro pe metru pătrat).

50% dintre clienții de azi s-ar încadra în 60.000 de euro
În ultimii opt ani, structura cererii de locuințe a suferit mutații importante pornind de la factorul preț. Potrivit datelor Imobiliare.ro, în 2008, 70% dintre cumpărătorii de apartamente erau interesați de proprietăți mai scumpe de 100.000 de euro (de notat este că, la vremea aceea, apartamentele cu trei și, în Capitală, chiar două camere se situau, de regulă, peste acest prag, atât pe piața veche, cât și pe cea nouă). Pe de altă parte, 9% dintre clienți aveau un buget cuprins între 80.000 și 100.000 de euro, 10% s-ar fi încadrat între 60.000 și 80.000 de euro, iar 11% ar fi plătit până la 60.000 de euro pentru o locuință.

Cu totul altfel stau lucrurile la nivelul anului 2016. Acum, cea mai mare parte a cererii (49%) este concentrată asupra proprietăților de până la 60.000 de euro, în vreme ce ponderea cumpărătorilor cu bugete de peste 100.000 de euro a scăzut drastic, până la 18% din total. În intervalul de preț 60.000-80.000 euro s-ar încadra 21% dintre clienți, iar 13% și-ar permite o casă de 80.000-100.000 de euro.

Mai puține camere și suprafețe mai mici
Pentru a răspunde noilor cerințe de preț ale pieței, dezvoltatorii de ansambluri rezidențiale s-au văzut nevoiți să-și reconfigureze produsele – atât în ceea ce privește numărul de camere, cât și suprafețele alocate. Astfel, din stocul locativ construit între anii 2000 și 2008, o cotă de 37,9% era reprezentată de locuințe cu trei camere, această categorie fiind urmată de unitățile cu două (33,6%), cu patru camere și mai mult (15,3%) și, în fine, de garsoniere (13,2% din total). Raportându-ne la ce s-a construit între 2012 și 2016 însă, cele mai numeroase sunt apartamentele cu două camere (48,3%), urmate la o distanță importantă de cele cu trei camere (32,5%), apoi de garsoniere (12,2%) și de unitățile cu patru camere și mai mult (7%).

Tendința de a dezvolta apartamente cu mai puține camere a fost dublată de o diminuare a suprafețelor aferente diferitelor categorii de locuințe. Astfel, suprafața medie unei garsoniere a scăzut de la 45 de metri pătrați (în 2000-2008) la 36 de metri pătrați (în 2012-2016), un apartament cu două camere are acum circa 55 de metri pătrați (față de 74 de metri pătrați), unul cu trei camere ajunge la circa 82 de metri pătrați (de la 105 metri pătrați), iar unul cu patru camere și mai mult la 115 metri pătrați (față de 125 de metri pătrați).