Deşi recunosc că ar trebui să-şi adapteze pretenţiile la puterea actuală de cumpărare a populaţiei, dezvoltatorii se împiedică totuşi de valorile încă mari ale terenurilor.
Chiar şi după mai bine de trei ani de criză, o bună parte dintre românii care ar vrea să-şi cumpere o casă consideră că preţurile locuinţelor noi sunt încă prea mari. Acesta este şi motivul pentru care, cel mai adesea, optează tot pentru achiziţia unui apartament amplasat într-un bloc finalizat înainte de 1990. O întrebare firească în acest context ar fi: care este totuşi „preţul corect” pentru o locuinţă nouă în Bucureşti?
Exact această întrebare s-a aflat ieri pe lista dezbaterilor între participanţii la un seminar pe teme imobiliare organizat de publicaţia The Diplomat. Potrivit unei estimări a reprezentanţilor firmei Consola Grup, în momentul de faţă, pentru o locuinţă situată într-o zonă centrală sau semicentrală a Capitalei, preţul de cost pe metru pătrat construit se ridică la aproximativ 740 de euro – incluzând aici o valoare de 600 de euro pe metru pătrat a terenului. În această situaţie, preţul de vânzare maxim recomandat de companie pentru dezvoltatori se ridică la 950 de euro pe metru pătrat construit, luând astfel în considerare o marjă maximă de profit de 30%.
Pe de altă parte, pentru un ansamblu rezidenţial situat într-o zonă periferică a Bucureştiului, preţul maxim de cost ar ajunge la 573 de euro pe metru pătrat construit, la un preţ al terenului de 200 de euro pe metru pătrat. În acest caz, preţul maxim recomandat pentru vânzare se ridică la 770 de euro pe metru pătrat construit.
10-15%, o marjă de profit rezonabilă pentru dezvoltatori
Cât de realiste sunt aceste preţuri? Părerile diferă chiar de la un dezvoltator la altul. Pe de o parte, Andrew Prelea, CEO al Ozone Homes (compania care are în dezvoltare primul complex rezidenţial ecologic din ţară), este de părere că aceste preţuri sunt nerealiste şi neadaptate la condiţiile actuale ale pieţei locale. Folosind baremul de calcul pentru zona centrală, spre exemplu, s-ar ajunge la un preţ de vânzare pe metru pătrat util de circa 1.300 de euro, ceea ce este „inacceptabil” în piaţa de azi. Valorile de 950 de euro pe metru pătrat pentru zona centrală şi semicentrală şi de 770 de euro pe metru pătrat pentru zona periferică ar trebui să fie preţurile raportate la unitatea de suprafaţă utilă, nu la cea construită, pentru ca respectivele locuinţe să fie vandabile, crede Prelea. În opinia sa, pentru a ajunge la un asemenea nivel al preţurilor, dezvoltatorii ar trebui să accepte să-şi diminueze drastic marja de profit pe care o aşteaptă de la un proiect. Aceştia ar trebui să înţeleagă că perioada de boom, în care puteau obţine câştiguri de 30% sau chiar mai mult din valoarea unei investiţii, s-a terminat. Astăzi, o rată rezonabilă de rentabilitate este situată undeva între 8% şi 15%, este de părere directorul Ozone Homes.
Acesta precizează că, în condiţiile actuale de piaţă, orice proiect ar trebui să pornească de la o analiză atentă a puterii reale de cumpărare a publicului-ţintă. Cum veniturile majorităţii potenţialilor cumpărători se încadrează azi între 600 şi 1.200 de euro, înseamnă că aceştia îşi pot permite să achiziţioneze, printr-un credit ipotecar, o locuinţă care să coste între 35.000 şi 75.000 de euro.
Întârzierea vânzărilor face apartamentele mai scumpe
Pe de altă parte însă, Ionuţ Bordei, directorul executiv al companiei maghiare Cordia Futureal (care are în dezvoltat ansamblul Parcul Privighetorilor, din Băneasa), este de părere că nu se poate ajunge la nişte valori de vânzare mai mici de 1.000 de euro pe metru pătrat pentru că preţurile terenurilor bune sunt încă prea mari. În acelaşi timp, analiza realizată de reprezentanţii Consola Grup nu ia în considerare o serie de costuri adiacente ale dezvoltatorului – de construcţie, dar nu numai. Printre acestea se numără costul dezvoltării parcărilor subterane, pe care developerul este nevoit să le facă, dar pe care un cumpărător arareori este dispus să le achiziţioneze.
Apoi, luând în considerare faptul că niciun ansamblu rezidenţial nu mai este vândut acum integral din faza de proiect sau măcar din cea de construcţie – adesea trece un an sau chiar doi de la finalizare până ca locuinţele să fie integral contractate -, dezvoltatorul trebuie să suporte şi impozitul pe proprietate, şi costuri de administrare, dar şi facturile la utilităţi ale locatarilor (timp de câteva luni, până la constituirea asociaţiei de proprietari). Toate acestea sunt costuri pe care dezvoltatorul trebuie să le suporte şi este firesc ca acestea să fie transpuse în costul final al imobilelor, este de părere Bordei.
