Despre prețurile locuințelor și amenințarea unei noi BULE imobiliare

Se înscriu scumpirile de pe piața rezidențială locală în limite firești sau reprezintă acestea un semnal de alarmă?

În ultimii aproximativ trei ani, prețurile locuințelor autohtone au revenit, per ansamblu, pe o traiectorie ascendentă (chiar dacă în unele orașe mai au loc, din când în când, și scăderi). Deși această tendință este în consonanță atât cu evoluția economiei românești, cât și cu ceea ce se întâmplă la nivelul Uniunii Europene, mulți se întreabă dacă România este pândită de pericolul (iminent al) apariției unei noi bule imobiliare.

Pentru a putea răspunde la această întrebare, este necesară o separare între două componente distincte ale noțiunii de „preț”. Un raport de piață publicat de platforma Analize Imobiliare (dezvoltată de Imobiliare.ro) relevă un aspect foarte interesant din acest punct de vedere: „din a doua jumătate a anului trecut, pe piața locală poate fi observată o evidentă discrepanță între ritmul de creștere a prețurilor cerute de proprietari, pe de o parte, și avansul consemnat de valorile finale, de tranzacționare, pe de altă parte”.

Sumele cerute cresc rapid, dar nu la fel ca înainte de criză

Astfel, pretențiile vânzătorilor s-au majorat, în medie, cu 13% în ultimele 12 luni (din Q2 2016 până în Q2 2017), reușind să depășească nivelul de referință al anului 2010. În al doilea trimestru din 2017, locuințele disponibile spre vânzare în România s-au scumpit cu 3,1% față de cele trei luni anterioare. „După cum ne-am obișnuit deja de câțiva ani încoace, și în trimestrul ce tocmai s-a încheiat, prețurile își continuă trendul ascendent, propulsate de cererea puternică susținută de majorarea veniturilor, de șomajul scăzut și de ratele mici ale dobânzilor”, explică Dorel Niță, Head of Data & Research în cadrul Imobiliare.ro și project manager Analize Imobiliare. Deși este justificat oarecum de raportul cerere-ofertă, acesta consideră că ritmul actual de creștere a prețurilor poate fi considerat nesustenabil.

De menționat este însă că, dacă din al doilea trimestru din 2014 (când a avut loc ultima scădere a indicelui național al prețurilor solicitate), așteptările vânzătorilor autohtoni s-au majorat, în medie, cu 2,5% trimestrial, în perioada de boom, ce a precedat criza economică, media trimestrială de creștere a prețurilor ajungea la 7,9%.

Evoluția prețurilor finale, sub nivelul de alertă

Cum stau lucrurile din punctul de vedere al valorilor de tranzacționare? Cele mai recente date publicate de Eurostat arată un avans anual semnificativ mai mic pentru piața rezidențială locală, respectiv 5,1% între Q1 2016 și Q1 2017 – diferența față de evoluția prețurilor cerute sugerează existența unui mecanism intern de coordonare între așteptările vânzătorilor și cele ale cumpărătorilor. De notat este că acest nivel se situează sub valoarea de alertă stabilită de Uniunea Europeană în această privință, respectiv 6%.

Spre comparație, media de majorare a prețurilor locuințelor la nivelul UE a fost de 4,5% în perioada menționată, România situându-se însă considerabil în urma altor piețe europene la capitolul scumpiri. Astfel, raportat la primul trimestru al anului în curs, cele mai mari creșteri au avut loc în Republica Cehă (+12,8%), Lituania (+10,2%) și Letonia (+10,1%).

„În T4 2016 față de T4 2015, potrivit datelor Eurostat, creșterea pieței rezidențiale din România a fost superioară celei din Uniunea Europeană cu 2,7%. În T1 2017 diferența s-a diminuat la doar +0,6%. Pe țări, țara noastră s-a situat însă abia pe poziția 13 în T4 2016, respectiv pe poziția 20, în T1 2017. În contextul european concluzionăm astfel că evoluția rezidențialelor autohtone este departe de a semnala vreo inflamare.

Cred, însă, că analiza trebuie rafinată pe polii principali de creștere economică și socială: București, Cluj-Napoca, Timișoara, Brașov, Iași și Constanța. În mod particular, piața din Cluj-Napoca semnalează un început de supraîncălzire, surprins de toți indicii imobiliari relevanți din piață, inclusiv de indicele ANEVAR.”

Daniel Manate, președintele ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)