Acest segment al pieţei office din Capitală este singurul care a înregistrat o scădere a ratei de neocupare din 2008 încoace.
În ultimii trei ani, piaţa birourilor din Bucureşti a fost afectată din plin de recesiune, atât în ceea ce priveşte nivelul chiriilor, cât şi rata de neocupare a spaţiilor disponibile. Unul dintre cele două segmente ale acestei pieţe face însă excepţie, cel puţin dintr-un punct de vedere. Este vorba despre piaţa birourilor în vile, a căror rată de neocupare a scăzut din 2008 până în trimestrul al doilea din 2011 de la 26-29% la 15-18%, în zonele centrale, şi de la 32-35% la 22-26%, în zonele semicentrale.
Potrivit unui studiu realizat de compania Esop Consulting, această evoluţie contrastează cu situaţia spaţiilor office din clădirile consacrate. Astfel, pentru acest din urmă tip de imobile rata de neocupare a crescut de la 2-3% înainte de criză până la 18-20% în prezent. „Această tendinţă s-a produs în contextul în care a survenit o schimbare semnificativă în preferinţele companiilor medii. Înainte de criză, aceste firme puneau accentul pe imagine şi reprezentativitatea spaţiului, preferând clădirile de birouri poziţionate central, cu spaţii deschise. În ultimii ani, sub presiunea necesităţii de reducere a costurilor, criteriul prioritar a devenit nivelul redus al chiriei şi flexibilitatea termenilor contractuali, factori care au condus la o migrare a companiilor medii către vile”, afirmă reprezentanţii companiei.
Chirie şi întreţinere mai mici şi parcare gratis
Care sunt factorii ce determină preferinţa companiilor mici şi medii pentru birourile din vile? Pe lângă bugetul mai mic alocat chiriei, alte elemente considerate importante de către chiriaşi sunt flexibilitatea condiţiilor contractuale, cheltuielile de întreţinere a spaţiilor, precum şi lipsa unor costuri suplimentare pentru parcări, este de părere Mirela Raicu, partener în cadrul Esop Consulting. Aceasta spune că, în prezent, companiile de mărime medie, ce caută suprafeţe de 200-600 metri pătraţi, vor să beneficieze de perioade contractuale cât mai mici, unul, doi sau trei ani, cu posibilitatea de a renunţa la contract după primele 12 luni de ocupare, în cazul unei evoluţii negative a cifrei lor de afaceri. “De asemenea, aceste firme doresc cheltuieli reduse de întreţinere, iar vilele au unul dintre cele mai eficiente niveluri, variind între 1,4 şi 1,8 euro pe metru pătrat (faţă de clădirile de birouri, unde cheltuielile de întreţinere sunt cuprinse între 2,2 şi 3,5 euro pe metru pătrat)”, adaugă Raicu.
“Domnia” vilelor, doar temporară
Studiul realizat de Esop arată faptul că, spre deosebire de companiile mici şi medii, cele de dimensiuni mai mari, în special multinaţionalele, ce au nevoie de spaţii de peste 600-800 de metri pătraţi, au continuat să opteze pentru clădirile de birouri dedicate, în ciuda costurilor mai ridicate implicate. Reprezentanţii companiei de consultanţă estimează o revigorare a atractivităţii acestui segment în perioada următoare. „După ieşirea României din criză, o parte importantă a companiilor medii se va reîntoarce în clădirile de birouri”, notează aceştia. În opinia specialiştilor Esop, proprietarilor vilelor de birouri din Capitală ar trebui să investească în renovarea acestor imobile, întrucât în anii ce urmează le va fi tot mai greu să concureze cu spaţiile din ce în ce mai moderne oferite de marile clădiri office din Capitală.
Pentru a afla mai multe despre piaţa birourilor din Bucureşti, citeşte şi 2012, momentul propice pentru demararea unor noi dezvoltări de birouri?
