De ce apartamentele vechi iau faţa celor noi

Deşi piaţa oferă câteva opţiuni de ansambluri rezidenţiale finalizate, majoritatea cumpărătorilor se îndreaptă tot spre blocurile vechi.

O locuinţă nouă, spaţioasă, într-un ansamblu rezidenţial proaspăt construit sau un apartament într-un bloc vechi de 30-40 de ani? La prima vedere, alegerea pare simplă. Actuala situaţie de piaţă îi face însă pe români să se comporte aparent ilogic. Conform estimărilor reprezentanţilor Coldwell Banker, în momentul de faţă opt sau chiar nouă din zece tranzacţii ce au loc în piaţă vizează locuinţe vechi. Asta în ciuda faptului că, dintr-un anumit punct de vedere, pretenţiile dezvoltatorilor sunt mai reduse decât cele ale proprietarilor de apartamente vechi. Astfel, în momentul de faţă, există tot mai multe ansambluri care promovează preţuri de sub 1.000 de euro pe metru pătrat, în vreme ce, în cele mai multe cazuri, apartamentele vechi sar de acest prag. Potrivit unui studiu realizat recent de fondul norvegian de investiţii România Invest, preţul pe metru pătrat al unei locuinţe noi poate fi cu până la 40% mai mic decât cel al unui apartament dintr-un bloc vechi, situat în aceeaşi zonă. Spre exemplu, în cartierul Ten Blocks din Militari, un apartament cu două camere costă, în vreme ce unul similar dintr-un bloc vechi ajunge la 1.016,67 euro pe metru pătrat.

Achiziţiile românilor, strict restricţionate de buget
Cum se explică, în aceste condiţii, preferinţa românilor pentru blocurile construite în perioada comunistă? Principalul motiv ţine de suprafeţele apartamentelor noi, ce fac ca preţurile totale ale acestora să fie inaccesibile pentru românul de rând. În ansamblul Ten Blocks, un apartament cu două camere are o suprafaţă de 104,98 metri pătraţi, în vreme ce o locuinţă veche similară se întinde pe doar 50 de metri pătraţi.

Cătălin Dumitrescu, agent în cadrul companiei Real House, spune că, în momentul de faţă, factorul guvernant în deciziile cumpărătorilor este bugetul. În cele mai multe cazuri, aceştia şi-au stabilit – sau au fost nevoiţi s-o facă – marje de preţ minime şi maxime peste care cu greu pot trece, dat fiind că sunt condiţionaţi în general de credite bancare. Cea mai mare parte a potenţialilor cumpărători activi în piaţă sunt tineri care apelează la credite şi au, ca urmare, bugete foarte stricte: 30.000-45.000 de euro pentru garsoniere, 50.000-60.000 de euro pentru apartamente cu două camere, maximum 80.000 şi 85.000 de euro pentru locuinţe cu trei şi respectiv patru camere. Pe segmentul rezidenţial nou, astfel de oferte sunt destul de puţine comparativ cu cererea, iar ansamblurile care se pliază totuşi pe aceste cerinţe sunt localizate de obicei în zone periferice ale oraşului sau chiar în afara acestuia.

Negocierea cu dezvoltatorul, ţinută în frâu de bancă
Pe lângă suprafeţele – şi, implicit, preţurile – mai reduse, un alt avantaj al apartamentelor vechi ţine de faptul că, prin intermediul negocierilor, agenţii imobiliari pot aduce pretenţiile proprietarilor la un nivel acceptabil pentru cumpărători. Pe de altă parte, fiind adesea ei înşişi condiţionaţi de condiţiile băncilor, dezvoltatorii nu-şi pot reduce aşteptările dincolo de un anumit nivel. „Obiective sau nu, criteriile de evaluare a apartamentelor noi împing preţurile uşor spre inaccesibil, cel puţin pentru moment”, subliniază Dumitrescu. În perioada următoare, anticipează acesta, este de aşteptat ca dezvoltatorii să apeleze la noi strategii de vânzări prin care să-şi facă ofertele atractive.