Noul cadru legislativ oferă celor două părţi care încheie o tranzacţie o libertate mult mai mare de negociere a clauzelor incluse atât în antecontract, cât și în contractul de vânzare.
De la 1 octombrie a intrat în vigoare un nou Cod Civil, ce are efecte evidente şi în imobiliare. Andreea Rădulescu, notar public, a explicat, în cadrul ediţiei din octombrie a Clubului Profesioniştilor în Imobiliare (CPI), principalele modificări legislative aduse în acest domeniu. Noua lege oferă o libertate contractuală mult mai mare celor două părţi, punându-se un accent deosebit pe negociere, a spus Andreea Rădulescu. Totodată însă, această libertate este contrabalansată de o mai mare putere acordată instanţelor judecătoreşti de a interveni pentru a rezolva situaţiile conflictuale dintre semnatarii unui act încheiat în formă autentică (autentificat de un notar).
În procesul de achiziţie a unei locuinţe, fie ea casă sau apartament, doi paşi sunt esenţiali pentru încheierea unei tranzacţii de succes:
1. Antecontractul de vânzare:
Acest act reprezintă, de fapt, o promisiune de cumpărare, pe de o parte, şi una de vânzare, pe de alta. Trebuie să includă, în mod obligatoriu, un termen până la care se va încheia tranzacţia. Poate prevede plata unei sume de bani, ca avans, sau nu.
Noua lege recomandă înscrierea antecontractelor în Cartea Funciară, dar nu obligă în acest sens. Pentru asta, un astfel de act trebuie să îndeplinească două condiţii: să fie încheiat în formă autentică (legalizat de un notar) şi să includă un termen de încheiere a tranzacţiei. Dacă aceste condiţii sunt îndeplinite, oricare dintre cele două părţi poate înscrie documentul în Cartea Funciară.
În cazul în care vânzătorul nu mai vrea să înstrăineze proprietatea, iar antecontractul a fost înscris în Cartea Funciară, avansul plătit de cumpărător se constituie ca o ipotecă legală în favoarea sa (are dreptul de a urmări sau executa silit bunul pentru a-şi recupera suma plătită). Spre deosebire de prevederile vechiului Cod Civil, un antecontract rămâne înscris în Cartea Funciară timp de şase luni (faţă de trei ani) de la expirarea termenului stabilit de cele două părţi (timp în care cumpărătorul sau vânzătorul se pot adresa instanţei pentru nerespectarea clauzelor contractuale de către cealaltă parte); după un interval de şase luni, acest act poate fi radiat.
2. Contractul de vânzare (care nu se mai numeşte de vânzare-cumpărare):
La încheierea unui astfel de document se vede în mod deosebit libertatea de negociere acordată celor două părţi. Vechiul sistem, în care tranzacţiile imobiliare erau încheiate pe baza unor contracte-tip, predefinite, a apus, spune Rădulescu. Acum, practic, orice clauză (cu respectarea legii în vigoare) poate fi negociată şi inclusă în documentul de vânzare, cu precizarea că fiecare dintre acestea trebuie acceptată în mod expres de cele două părţi (trebuie să semneze pentru fiecare dintre ele). În cazul în care clauzele standard intră în contradicţie cu cele negociate, cele din urmă primează.
De ce acte ai nevoie pentru încheierea unui contract de vânzare:
– actele de identitate ale părţilor;
– certificatele de căsătorie;
– eventualele convenţii matrimoniale încheiate de părti;
– actele de proprietate;
– documentaţia cadastrală a imobilului (care acum a devenit obligatorie);
– încheierea de intabulare a imobilului;
– certificatul de atestare fiscală;
– adeverinţa de la asociaţia de proprietari, dacă locuinţa face parte dintr-un imobil în care o astfel de asociaţie a fost înfiinţată;
– ultimele facturi de la furnizorii de utilităţi şi chitanţele care atestă achitarea integrală a acestora (dacă clientul cumpărător ştie de existenţa unor datorii şi este dispus să le achite el însuşi după achiziţie, acest lucru trebuie precizat printr-o clauză clară în contract);
– orice acte sunt deţinute de către vânzător din istoricul proprietăţii (acestea nu sunt obligatorii, potrivit legii, dar sunt recomandate);
– certificatul de performanţă energetică al imobilului, cu excepţia cazului în care cele două părţi au convenit să încheie tranzacţia în lipsa acestuia (fapt care trebuie precizat în contract);
– eventuale procuri în baza cărora părţile vor fi reprezentate la semnare de mandatari.
Andreea Rădulescu precizează că, spre deosebire de prevederile vechiului Cod Civil, în cazul în care un contract este afectat de o cauză de nulitate (cum ar fi neincluderea chitanţelor de plată către furnizorii de utilităţi sau a certificatului de atestare fiscală), cele două părţi nu mai trebuie să se adreseze unei instanţe pentru constatarea nulităţii respectivului document. Este suficient ca vânzătorul şi cumpărătorul să se adreseze unui notar, care va încheia un înscris în formă autentică, după care vor putea încheia – sau nu – un nou contract.
ioan viorel
Buna, si eu am aceeasi intrebare. La vanzarea unui apartament nou, constructorul are obligatia sau nu sa racordeze aprtamentul la utilitati apa,gaz,canal,curent? Am facut o promisiune si nu specifica niciunde asta. Multumesc anticipat!
Sandra Nicolae
La o casa semifinisata ce se cumpara de la aun dezvoltator , ce clauze de garantie poate solicita cu paratorul sau este obligat constructorul sa acorde cumparatorului?
Loredana
Buna ziua, am si eu o intrebare. Noi avem o garsonera in Bacau. Din 2009 platim la asociatie in fiecare luna ca este asociatia blocului. Nu stam acolo, suntem plecati, dar au schimbat persoana de la intrtinere si acum ii cere soacrei mele actele de vanzare – cumparare. Eu as vrea sa stiu, e normal sa-i ceara actele si de ce?
catalin
Am incheiat la notariat un antecontract cu rest de pret cu un dezvoltator. Blocul este gata in luna iunie, iar eu am achitat o suma de 31.000 de euro cu rest de pret de 65.000 de lei in 26 de rate lunare. In antecontract scrie ca nu este inscris in cartea funciara. Pot pierde acesti bani daca nu s-a specificat inscrierea imobilului in cartea funciara? Pot pierde apartamentul? Sau la data de 15 iunie cum se specifica in antecontract intru in legalitate si proprietar de drept prin actul final de vanzare-cumparare?
Daniela
Buna seara! Eu cu sotul meu stam la părinții lui împreună cu copilu nostru. Acum un an au decis socrii sa treacă doar pe numele soțului casa lor, dar cu clauza. As vrea sa stiu, indiferent de clauză pe care au pus-o, noi suntem obligați sa plătim darile la stat, doar noi doi? Socrii ar fi scutiți sa plătească? Practic trebuie sa ii întreținem vrem nu vrem? Eu una nu ma înțeleg deloc cu niciunul. Oricum eu nu sunt trecuta pe nicăieri pe nici un act, doar figurez ca sotie, atât. Aștept un răspuns sa stiu ce e de făcut. O seara buna! Va mulțumesc!
Sorin
Ai nevoie de certificat de casatorie daca cumperi.
Diana-Maria
Buna ziua,
Am incheiat in luna iunie 2016 un contract de rezervare pentru un apartament nou in Bucuresti-Berceni care se va construi in viitor, lucrarile constructiei vor incepe in august. Eu am vrut sa achit toata suma pentru a beneficia de reducerea de 5% din valoarea apartamentului. In contractul de rezervare pentru a beneficia de reducerea de 5%, este prevazuta clauza ca pana la sfarsitul lunii august 31.08.2016 sa achit contravaloarea totala a locuintei, data cand se va incheia antecontractul de vanzare-cumparare. Blocul va fi finalizat in sept.2017.Este legal ca la data incheierii antecontractului sa achit toata valoarea apartamentului? Am siguranta ca voi avea locuinta? Ce conditii as putea sa includ in antecontract pentru a fi sigura ca nu ma pacalalesc? Cum ma sfatuiti sa procedez? Va multumesc!
Adrian
Vreau sa vand un imobil in rate,ce este mai bine precontract sau contract cu rezervarea dreptului de propietate?
Ioana Ionita
Care sant sarcinile agentului imobiliar la o vanzare- cumparare de apartament
Adriana
Buna ziua! M-ar interesa sa stiu daca este necesara prezenta ambilor proprietari ai unei case la semnarea unui act aditional la contractul de promisiune in care se va stipula faptul ca se mai dau niste bani in plus fata de ce e trecut in contractul de priomisiune pt extinderea casei de catre vanzator.Mentionez ca la semnarea actului de promisiune au fost prezenti ambii proprietari.Multumesc!
cinteza dogaru
sint disperata,am luat un inprumut dela un camatar si am giart cu apartamentu,cu act aditional in care scrie ca in termen de un an sa/l rascumpar,dar el a vindut altui camatar.In momentu de fata sint in litigiu cu ei,dar in luna septembrie mia luat contoru si ma lasat in frig si fara lumina,eu fiind bolnava(am tumoara pe creier).Directporu dela FURNIZARE nu vrea sami dea drumul la lumina cu toate ca am un AVIZ dela DISTRIBUTIE.ei fiind prieteni de familie,adica dl Director si cu Camataru.Am cerut o ORDONANTA PRESIDENTIALA ,care mia fost respinsa.NU MAI STIU CE SA FAC.AJUTATIMA cu un articol sau Decret in care spune ca daca esti in LITIGIU nu are voie sa faca asa ceva.IN SPERANTA CA VETI CITI ACEST COMENTARIU SI MA VE/TI AJUTA.va multumesc.
Anca V.
Buna ziua,
As dori sa stiu daca la achizitionarea unui apartament de la dezvoltator acesta are obligatia sa asigure racordarea la utilitai (gaz, Energie electica, apa)? Si daca da trebuie specificat acest lucru in antecontractul de vanzare?
va multumesc anticipat si astept raspunsul dumneavoastra
BARCEA STELIAN
AM INCHEIAT O PROMISIUNE SINALAGMATICA CU UN CETATEAN CONLOCUITOR ,PRI CARE SE ATESTA CA VOI VINDE UN IMOBIL IN SUPRAFATA DE 58 M.PATRATI,ACESTA FIIND ACHIZITIONAT DE MINE SI SOTIA MEA ,IN ACEST MOMENT DECEDATA,AM PRIMIT OSUMA DE BANI DAR NU LA PRETUL PIETII SAU LA VALOAREA LUI ,DEOARECE SE AFLA IN CENTRUL ISTORIC AL ORASULI ,SPATIUL LOCUIBIL LA ACEA DATA ERA CU LEGEA 112 ,IN ANUL 2016 LUNA IUNIE VA IESI DE SUB IN CIDENTA LEGII SI AS DORII SA STIU DACA POT FI OBLIGAT SA O VAND SA NU. VA MULTUME
Adi
Am incheiat acum un contract de vizare cumparare iar originalul a ramas la notar mie mi-a dat duplicat e corect asa ? Dupa noul cod civil mi-a zis notarul dar nu stiu ce sa cred va rog zicetimi si mie ca sunt la inceput .
Teal_c
Buna ziua,
as dori, daca se poate, sa-mi spuneti daca la achizitia unei locuinte (casa, curte, nou ridicata), de la dezvoltator, acesta este obligat in vre-un fel sa asigure racordarea la utilitati (in principal la energie electrica si gaze). Trebuie specificat in actul de vanzare ca dezvoltatorul se obliga sa realizeze incheierea contractelor sau o alta denumire de furnizare a acestor utilitati?
Multumiri anticipate pentru raspuns.
Silviu
Buna ziua.
In anul 2009 am incheiat un antecontract de vanzare-cumparare la notar. S-a pus o clauza ca pana pe data de 30 decembrie 2009 cumparatorul sa vina si de bun acord s-a incheiem actul final(in caz contrar pierde casa si bani).Cumparatoarea fiind amarat s-a rugat de mine ca sa il las sa stea pana cand facem actul final fiind impreuna cu concubinul ei. M-am milit de ei si i-am lasat sa stea pana cand totul devine finalizat. Acesta nu a venit pana la aceasta data, a venit chiar in ultima zi cu cearta si scandal. Nu am dorit asta, dar in biroul unde eram la notariat, notarul a vazut cearta dintre noi si ne-a dat afara, contractul final nu s-a mai facut. Acestia au stat in casa, gradina cu teren cu toate utilitatile timp de 4 ani. Dupa urma lor am avut probleme cu CEZ (furnizarea energiei electrice) pentru ca doar consumau curent electric si cand le sosea factura nu plateau invocand diverse motive. Cei de la CEZ m-au amendat si mi-au spus ca ma vor da in judecata daca nu platesc facturile in termen. Am platit facturile dar dupa aceea mi s-a desfacut contractul de furnizare a energiei electrice, totodata debransandu-ma de la retea. Mi-au facut paguba materiala la casa si la gradina de 15000, pe deasupra adaugandu-se cat au stat cei doi. In anul 2013 luna septembrie mi-am recastigat casa prin judecata si i-am evacuat cu executor. Mentionez ca i-am evacuat deoarece aveam numai probleme dupa urma acestora.In prezent nu pot sa imi recastig daunele materiale produse de cumparator si bani de pe evacuare. M-am mutat din septembrie 2013 in casa dar tot am probleme cu acest cumparator. M-a judec cu el chiar si acum dupa evacuare.
Va rog respectuos a dori de a ma ajuta in aceasta probleme. Email-ul meu este [email protected].
Va multumesc!
O zi buna!
C.Capraru
Daca NCC permite incheierea unui contract de vanzare aflat in litigiu judiciar ? Ce artcol.
Cu multumiri.Capraru
olariu
Buna ziua, am facut contract de vanzare in luna februarie 2014 si originalele au ramas la norat. ESTE CORECT ASA??????????MIE MI-A DAT DUPLICAT
cosmin campean
Am cumparat in 2012 o casa cu contract vanzare-cumparare la notar .In cartea funciara sa inscris vanzarea eu figurez ca proprietar cu cota 1/1.Iar acum dupa un an nu pot sa evacuez vechiul proprietar din casa mea poate cineva sa ma sfatuiasca ce sa fac?
cristian
Buna ziua ,
am achizitionat un teren in baza unui precontract vanzare cumparare , am platit toata suma , cartea funciara o face proprietarul , daca cel care a vandut terenul decedeaza contractul de vanzare cumpare se poate incheia in lipsa . multumesc !
cristina
Eu am o intrebare si anume: daca copii care au mostenit casa bunicilor nu sunt amandoi majori ci numai unul si dorim sa vindem aceasta casa, este admis d.p.d.v. juridic?Cum am putea avea o evaluare profesionala a casei in vederea vanzarii?
Multumesc anticipat.
cristina V.
Dan
Cadastrul original trece sau nu la cumparator? In baza carui articol?
alex
jiji nu-i asa ca va ocupati cu certificatele energetice intr-un fel sau altul? haideti sa nu ne mai vedem doar propriile interesele, sa ne gandim si la altii.. masele care trebuie sa dea banii
alex
contractul de vanzare se poate numi in continuare si de vanzare-cumparare, pentru ca in continuare sunt doua parti care se obliga, vanzatorul si cumparatorul.
vanzatorul da bunul, cumparatorul da pretul. atunci de ce nu s-ar numi contract de vanzare-cumparare?
legiuitorul a ales pur si simplu formularea scurta, care era folosinta si anterior in literatura juridica, dar asta nu inseamna ca este singura forma care poate fi folosita.. neinspirata interpretarea.
daca ar fi scris in Codul civil pur si simplu “vanzarea” ati fi interpretat ca nu mai exista contract de vanzare, ci doar vanzare? :))
Robert
Aberatie e modul in care se realizeaza incadrarea imobilului intr-o clasa de performanta energetica….de catre asa numitii “specialisti”…clasa A ,B,C,D….O aiureala totala…sta ala la birou si cum are chef face incadrarea…asta ca sa mai dam niste bani in plus.
O expertiza adevarata a unei cladiri din pct. asta de vedere se realizeaza in cu totul alt mod decat il fac acesti “specialisti”
JIJI
Cum se poate ca tranzactia sa se indeplineasca fara certificatul de performanta??? este o PROSTIE!!!
Costul acelui IMOBIL este DICTAT de clasa energetica in care se incadreaza imobilul!
Sau este mai bine sa platiti un pret de clasa A energetica pentru un imobil de clasa C sau D sau E ?!
Certificarea energetica a imobilelor a fost IMPUSA de Directiva UE 2002/91/CE in vigoare. Astfel ca este o ABERATIE SA CUMPERI un imobil fara o certificare energetica a acestuia.