Ne putem asigura că o locuință aflată în construcție, pentru care urmează să îi dăm dezvoltatorului un avans, nu va mai fi vândută și altei persoane? Aceasta este o întrebare pe care și-o pun mulți dintre cumpărători. Obținem răspunsul de la Alexandra Jivan, Avocat Partener LEGAL FOR, într-un ghid practic din seria “Întreabă Expertul” realizat de Imobiliare.ro pe tema – Cum cumperi în siguranță o locuință în construcție.
Răspuns Alexandra Jivan, Avocat Partener LEGAL FOR: Având în vedere că întrebarea vizează strict imobilele în curs de execuție, nu cele finalizate, este important ca în momentul în care semnăm promisiunea de vânzare-cumpărare să specificăm faptul că ea va fi înscrisă în cartea funciară a terenului pe care se ridică acea construcție și eventual să includem o interdicție de înstrăinare și de grevare în sarcina promitentului vânzător până la semnarea contractului de vânzare a locuinței finalizate.
În acest mod, promisiunea și interdicția de vânzare și grevare sunt opozabile oricăror terțe persoane care astfel nu vor putea susține că au fost de bună-credință atunci când au achiziționat la un moment ulterior acel imobil, neștiind că exista deja o promisiune semnată cu altcineva sau o interdicție de vânzare către terți.
Este însă la fel de important și ca promitentul cumpărător să monitorizeze permanent evoluția lucrărilor, astfel încât termenul de valabilitate al acelei promisiuni să nu expire, deoarece înscrierea în cartea funciară nu va mai avea efectul mai sus menționat după ce promisiunea nu mai e valabilă.
De asemenea, să nu uităm faptul că se pot include în promisiune mecanisme de sancționare pecuniară a promitentului vânzător care încalcă interdicția de vânzare (nu doar restituirea avansului, ci poate chiar și o sumă suplimentară ridicată), reducând și în acest mod riscul de încălcare a promisiunii de către acesta.
Un ultim aspect pe care doresc să îl punctez cu privire la avans, ce poate fi util, este aceea că părțile pot agrea ca suma plătită de promitentul cumpărător să fie achitată cu titlu de arvună (nu avans). Consecința acestui fapt în situația în care dezvoltatorul nu își execută obligaţia asumată prin promisiune fără a avea o justificare, promitentul cumpărător poate declara rezoluţiunea promisiunii şi poate cere în baza dispozițiilor Codului civil, rambursarea dublului arvunei plătite nu doar valoarea arvunei.
Vezi și care sunt răspunsurile avocatului la celelalte întrebări frecvente în rândul cumpărătorilor.
- Cum verific dacă dezvoltatorul are probleme financiare sau juridice?
- Ce este și ce cuprinde o promisiune de vânzare-cumpărare?
- Pot modifica promisiunea de vânzare-cumpărare propusă de către dezvoltator?
- Cum identific o clauză abuzivă în promisiunea de vânzare-cumpărare?
- Ce fac dacă dezvoltatorul nu își respectă obligațiile din promisiunea de vânzare-cumpărare?
- Ce fac dacă am dat avansul și dezvoltatorul intră în insolvență?
Despre Alexandra Jivan: Având o experiență de peste 10 ani în domeniul consultanței de business, de-a lungul carierei sale, Alexandra a oferit consultanță juridică de specialitate cu soluții creative în aria de Corporate Commercial, M&A, Private Equity, Tax și Data Protection multor companii naționale și internaționale, active în domenii diverse, cum sunt cel de IT, producție, transporturi și magazine online. În prezent, Alexandra este Avocat Partener LEGAL FOR.
