Ce este, de fapt, o clauză abuzivă și cum poate fi identificată aceasta într-o promisiune de vânzare-cumpărare? Mulți cumpărători ajung în punctul în care urmează să semneze un astfel de document, dar nu au toate informațiile necesare pentru a lua o decizie cu adevărat asumată. Venim în ajutor lor printr-un ghid practic din seria “Întreabă Expertul”.
Mai jos, recomandări care te pot ajuta să iei o decizie bună când faci o achiziție imobiliară.
Răspuns Alexandra Jivan, Avocat Partener LEGAL FOR: În primul rând, este important să înțelegem că nu orice clauză stabilită doar în favoarea uneia din părți se poate numi clauză abuzivă și delimitarea nu este una atât de clară precum ați putea crede.
Astfel, Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între profesionişti şi consumatori (act normativ aplicabil în cazul cumpărătorilor persoane fizice) oferă doar exemple de astfel de clauze și prevede că se va considera că o clauză este abuzivă dacă nu a fost negociată direct cu consumatorul și prin ea însăşi sau împreună cu alte prevederi, creează, în detrimentul consumatorului şi contrar cerinţelor bunei-credinţe, un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor. Rămâne deci la latitudinea judecătorului analizarea situației de la caz de caz și concluzionarea cu privire la natura abuzivă sau neabuzivă a unei anumite clauze.
Precizez că atât Codul Civil, cât și legea mai sus amintită reglementează faptul că, în caz de dubiu asupra interpretării unor clauze contractuale, acestea vor fi interpretate în favoarea cumpărătorului. În măsura în care contractul nu îşi mai poate produce efectele după înlăturarea clauzelor considerate abuzive, consumatorul este îndreptăţit să ceară rezilierea contractului, putând solicita, după caz, şi daune-interese.
Citește și: Mai multă siguranță pentru cumpărători. O nouă propunere legislativă limitează avansul dat dezvoltatorilor
Citește și: Locuință nouă – cum te asiguri că faci o investiție bună? Recomandările expertului în imobiliare
În al doilea rând, atrag atenția asupra posibilității ca în promisiune sau în contract să fie incluse anumite clauze neuzuale, cum sunt clauzele ce prevăd în folosul celui care le propune aspecte referitoare la limitarea răspunderii vânzătorului (răspunderea pentru evicțiune și cea pentru vicii – care pot fi reduse drastic cu respectarea doar a anumitor condiții minime impuse de lege), decăderea din drepturi a cumpărătorului, reducerea termenelor de prescripție a dreptului la acțiune etc. În consecință, aceste clauze neuzuale ar trebui analizate cu mare atenție deoarece va fi cu siguranță inclusă și o prevedere contractuală prin care părțile confirmă că toate clauzele din documentul semnat au fost pe deplin înțelese, negociate și asumate.
În final, subliniez încă o dată că ținta oricărui cumpărător nu ar trebui să fie doar evitarea unor clauze abuzive sau a unora neuzuale dar vădit părtinitoare, ci înțelegerea deplină a celor asumate prin semnarea unui document (fie el promisiune, fie contract) și cunoașterea limitelor negocierii, adică a dispozițiilor imperative ce trebuie respectate conform legii.
Putem să ne aflăm în situația în care o clauză nu îndeplinește condițiile pentru a fi considerată ca fiind clauză abuzivă sau neuzuală, dar afectează grav interesele cumpărătorului. Exemple de acest fel sunt nenumărate, de la acceptarea unei clauze ce conferă dezvoltatorului drept de administrare a blocului pe o durată de 15 ani în schimbul unei preț extrem de ridicat ori asumarea unei clauze de confidențialitate extensive cu o clauză penală ce prevede despăgubiri uriașe în cazul încălcării ei pe o perioadă lungă de timp sau chiar pe termen nelimitat.
Vezi și care sunt răspunsurile avocatului la celelalte întrebări frecvente în rândul cumpărătorilor.
- Cum mă asigur că dezvoltatorul nu vinde locuința aflată în construcție și altei persoane?
- Ce este și ce cuprinde o promisiune de vânzare-cumpărare?
- Pot modifica promisiunea de vânzare-cumpărare propusă de către dezvoltator?
- Ce fac dacă dezvoltatorul nu își respectă obligațiile din promisiunea de vânzare-cumpărare?
- Cum verific dacă dezvoltatorul are probleme financiare sau juridice?
- Ce fac dacă am dat avansul și dezvoltatorul intră în insolvență?
Despre Alexandra Jivan: Având o experiență de peste 10 ani în domeniul consultanței de business, de-a lungul carierei sale, Alexandra a oferit consultanță juridică de specialitate cu soluții creative în aria de Corporate Commercial, M&A, Private Equity, Tax și Data Protection multor companii naționale și internaționale, active în domenii diverse, cum sunt cel de IT, producție, transporturi și magazine online. În prezent, Alexandra este Avocat Partener LEGAL FOR.
